下载看详情
社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

08-08 和讯名家
语音播报预计18分钟

  “大胡子说房”视频号已经推出,欢迎大家关注!

  买房干货和楼市分析后续将第一时间在视频号更新!

  今年到处跑城市,看产品,不得不说,每个城市确实不一样。

  杭州的房子确实是非常好,板楼设计、小高层洋房、得房率也非常适合。

  而相反武汉部分产品真的做得一言难尽,高公摊,超高层。

  果然是没有对比就没有伤害。

  其实户型产品这个东西,说不重要确实没有地段重要,但一旦到了选房的最后一步,户型产品的选择也会直接影响后期的升值能力。

  户型产品一般是整个买房流程最后的一环,但也是最关键的一环,买房永远看的是总价,而投资看中的更是性价比,如何用更少钱买到最实用的户型,这是多数人的一致目标。

  所以现在市面上有一种面积段,卖得非常火——

  89平米的小三房。

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

  大家想过没有,为什么是89平米,又为什么非得是三房?

  2016年楼市调控,当时有一条70/90政策,要求是:出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。

  初衷是为了遏止房价不断上涨,通过控制房屋面积降低房屋总价,让更多人买得起房。

  所以这几年90平米以内的户型井喷式供应,在有限的面积空间里操刀,就更考究空间布局设计的实力,因此也诞生了很多“神户型”:89平米的3房1卫、3房2卫,甚至还有4房1卫(高拓展率)。

  在深圳,搜索70-90平米、3房设计,出来的还有更多极致户型,80平米以内还能做到3房2卫的比比皆是,甚至还有88平米4房。

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

  因为在70/90政策出来后的几年,行业内开始了一大批“高赠送”的户型创新,用通俗的话就是“偷面积”。

  公共花园送的,阳台送一半,飘窗全赠送,这里抠一点那里挪一点,最后可能都被用作了室内卧室,所以那时候流行了一个N+1、N+2房,这个1和2就是送出来的。

  这些送出来的面积也基本是附赠形式给到购房者,购房者本质也愿意为这种神户型买单。

  毕竟房价经过几轮上涨已经高到让年轻人绝望,别整一些花里胡哨的东西,多一平米空间比什么都实在。

  刚需买房述求就2个核心:低总价,多房间。

  总价由户型面积决定,房间由空间设计决定。一样的价格,你是愿意多一个房间客厅大一点,别整舒适度,刚需只要经济实用,89平米3房,最基本能容纳一家五口的生活,如果老人不同住,家有二胎的家庭也完全够住。

  在一线城市和部分强二线城市,本就有限售的门槛,加上房价高,换房成本高,一般家庭购买起码住上7-8年才会考虑置换,所以他们在买房前肯定会考虑长远的需求,比如二胎考虑、父母同住等等。

  这也是我们常说的,能买三房,绝对不买两房!

  刚需这么想,投资更得这么做,投资要赚钱的闭环永远是:你现在买的资产沉淀在刚需手里,才算完成一个投资闭环。

  而刚需的述求就是你投资的底层逻辑。

  当下神户型在市场非常流行,一方面确实是70/90政策恰好迎合了市场需求,而市场需求又会倒逼创新,产品和市场需求有时候就是相互激励改进的。

  那些80几平米只能做两房的户型,势必会越来越尴尬并越来越滞销。

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

  89平米的3房还有什么优势?

  1、税费低。

  国家政策规定,面积小于90平的事按房子总价1%个点征收的,大于90平方以上是按1.5%个点征收。二套的话则是按3%个点征收!

  所以89平米的房子在契税上要少0.5%,别少看了0.5%的税费,总价高的城市这笔账不少,什么是刚需,就是2万块都能难倒的群体。

  而且后期的装修费用、物业管理费、维修基金等等都相应减少,小数怕长计,小老百姓(603883,股吧)都知道这笔账。

  2、空间利用率高

  一个90平米的3房,虽然不可能把每个空间都布局到非常舒适,但因为面积有限,肯定是把每一平米都利用好,为了讨巧,现在90平米内的3房的设计都非常方正。

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

  角是角棱是棱,后期其实装修或者重新做设计也非常容易省钱,这也是我经常说,选户型的基础是一定要方正。

  3、进入二手房市场,更好卖

  8-90平米左右的户型其实在新房的时候,总价相差不大,因为都是按单价算的,但一旦进入二手房市场,价差会慢慢显现,对于多数人需求而言,多一个房间就是多一个房间,对刚需家庭而言,就是性价比更高,所以89平米的3房流动性自然更好。

  4、出租更吃香

  虽然资金回报率不是投资房产最核心的,但如果了解过大城市的租房市场都知道,89平米的2房绝对不如89平米的3房好租,来大城市打工都是搞钱的,舒适度真不是最重要的。

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

  如果是3房,还能以分割单房出租的方式,一套房的租金比2房的高出不少。

  这几年市面上的89平米3房,如果得房率还高点,能去到80%以上的,都非常抢手好卖。

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

  问题来了,我相信很多人问,89平米除去公摊套内实用面积其实很小,做3房舒适度真的不高,在改善当代的时候,选89平米的人真的多吗?

  所以户型选择一定要分城市,分地段来看。

  我跑了好几天武汉市场,就只在黄家湖的保利发现89平米3房,公摊21%,3房确实小,最小房子要么做榻榻米,要么就是做书房。

  但黄家湖定位是什么,就是刚需,一个刚需地段整130平米以上的大户型,总价一下子拔高,就失去了刚需的味道了。

  实际上这个项目的89平米的户型确实也卖得最快。

  而且武汉公摊确实非常大,这和城市属性有关,我在杭州,普遍项目得房率是可以去到78-84%不等的,在佛山珠海,多数得房率有90%的,算上阳台和飘窗的赠送面积,89平米的3房实际面积不小,居住并不是大家想的那么憋屈,在部分城市,之前还有得房率超过100%的。

  所以不是说89平米3房就粗暴等于空间小,居住不舒适,具体看城市开发商的产品打造。

  但相应的,如果是在好地段,且在拥有稀缺景观的地方,89平米的3房就真的不吃香了,豪宅地段的房子一般不是拿来居住的,而是拿来“存钱”的,值钱的是房子所在的土地以及圈层。

  这时候面积越大房间越少,反倒是一种身份的象征。

  就好像同样是奢侈品包包,爱马仕和gucci的地位还是不一样,同理,豪宅地段,300平米3房带有270°观景阳台和180平米3房正规阳台,也显然不在同一梯队。

  刚需地段,拼的是性价比,豪宅地段,拼的还真就是大。

  所以挑户型也结合地段和产品定位来考虑。

赶紧买!这个面积段的房子,以后最好卖!

  户型产品怎么选,最不容易踩雷?给大家几个参考:

  1、如果主推都是100平米以上的户型,说明小区以改善型为主,这时候就是在预算充足范围内去可以去挑大面积产品,如果地段优质,越大面积的产品反而越稀缺。

  2、了解开发商的推货套数和销售情况,哪种面积段多,哪种好卖,再结合地段就能大致判断主流户型,比如刚需地段150平米以上的户型就得小心了。

  3、结合景观资源以及楼栋分布去选择,比如海景和山景,预算足够肯定优先景观,改善时代,稀缺景观是最难得的。

  再看小区的楼栋分布情况,一般项目都有楼王单位,单价往往最高,但如果是刚需地段,完全不需要考虑楼王,追求性价比就好,如果是豪宅地段,钱够买楼王大面积就对了。

  4、如果都是刚需户型,选性价比最高的,比如99、105平米这种相差无几的户型,如果都在同一栋楼,没有明显格局硬伤下,选99平米的就好,买新房的时候6平米多出的钱,到二手房市场的时候总价相差无几。

  房价越高的城市,越追求性价比,相反房价低的地方,则越追求舒适度。

  房价越高的地段,除学区房外,面积越大越好,相反,刚需地段追求低总价多房间。

  切勿购买高低配户型,豪宅地段不买刚需户型,刚需地段不买豪宅户型。

  以上。

  买房卖房,真要讲起来细节很多,也是真正涉及我们切身经济利益,很多时候一篇文章传达的内容是远远不够的。想要全面掌握,还得系统化搞清楚房产背后的逻辑,做好资产配置。

  今年大胡子李老师打造了《买房必修课》,里面不仅教你如何避开买房时的几大坑,还从资金端方面告诉你,贷款应该怎么用,怎么借钱能让房子享受最大的增值收益,在卖房上也更新了更多李老师的实操干货。

  这套课程含金量非常高,不管你现在是打算买房,还是准备置换投资,又或者只是想提升自己的房产认知,这套课程都非常适合你。

  课程不贵,但知识无价,如果你想提升房产认知,掌握系统的买房知识论,可以扫码下方二维码购买课程学习。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋)
查看全文
去“和讯财经”看本文专题

标签推荐

推荐频道