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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

俞建午退地风波背后:宋都股份风险绕颈

08-02 和讯名家
语音播报预计22分钟

俞建午退地风波背后:宋都股份风险绕颈

“我是从特种兵转业回杭州的,虽然离开了部队,但仍认为纪律和务实是做事情的基本出发点。”

读到宋都股份(600077,股吧)(600077.SH)董事长俞建午这段话,很多人会有些诧异:提到“特种兵”,人们会想起电影《战狼》中的吴京,在密集的子弹与明晃晃的利刃间游走了两部,就是杀不死,最终还能完成任务,抱得美人归。

说这段话,还是2015年中时候。宋都风生水起,闲暇时间还能站台地方名酒致中和。那是俞建午人生的A面,意气风发,八面玲珑。论战斗力、纪律性和务实的态度,俞建午应该有的。无论说什么,任谁都会信。

可是六七年后,一切变了模样。

曾想过以舟山为原点辐射长三角甚至更远的地方,最终却成了扎根杭州的区域房企;规划中像贵州茅台(600519,股吧)、山西汾酒(600809,股吧)、宜宾五粮液(000858)一样出名的致中和,现实中真的悄无声息被完美“中和”了;好不容易决心多拿些地,最后直接“爽约”拍拍屁股走人。

说了那么多,最终没几样做成了的。

“能打”、“纪律性”、“务实”……除了临走缴了5000万元的违约金,算是有“纪律性”,其他的完全不贴边儿。现实翻开了俞建午努力隐藏的B面,有些狼狈、落魄,不甘里面夹杂着一点无奈与彷徨。

其实也没必要惊奇。这时代,敢自称“特种兵”的不一定只有吴京,楼上没人光顾健身房里的私教Jack,楼下小卖店里冷藏室放到过期的椰子汁。都是“特种兵”,结局不一定都好。

俞建午退地风波背后:宋都股份风险绕颈

不见“鲲鹏”

若非一番出尔反尔的操作,宋都已经很久没有出现在大众视野中。

回顾杭州土拍,说一句盛况空前不为过:

克而瑞统计数据显示,杭州首批集中供地共涉及57宗地块,总价达到1178亿元;房企热情空前,将44宗土地的价格拉高至封顶;之后开始竞自持,平均自持比例达到16%。

如此硝烟中,巨头自然会亮出刺刀,留给中小型房企的空间不会太多。何况宋都全口径金额、权益金额分别为198.1亿元与121.2亿元,两项数据仅排名行业126位与139位,行业地位并不算高。

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| 一点财经结合公开信息整理

就是这样一家中小型房企,硬是在5月份杭州“两集中”供地大会中杀出一条血路。耗资45.8亿元,取得新城和富春等共计五宗地块。

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算上1月份6.41亿元、溢价29.26%、20%自持摘得余杭地块,上半年宋都拿地金额共计约51.86亿元。

虽然这比不了同期融信中国(03301.HK)与滨江集团(002244,股吧)(002244.SZ)联合228.53亿元资金,收获30.74万平方米的土地,但宋都新增土储面积已经达到13.84万平方米——整个2020年,宋都新增土储面积不过18万平方米。

如此豪气刚撑够2个月,故事开始反转。

按照7月21日宋都官方发布信息,出让面积3.4万平方米,以17.83亿元收购的运河新城GS1001-17地块被放弃。

综合上半年获得的全部土地,该地块出让面积并非最大,自持比例亦非最高,可是成交价格远超其他地块,顺便让楼面价突破20000元/平方米大关。

这本是宋都布局中高端市场重要尝试,可说没就没了。

不过在俞建午眼里,这一切都不重要了。他坚定推出这项开发计划,即使之前缴纳5000万元将无法返还也无所谓。

要知道,2021年第一季度,宋都扣非归母净利润仅3785万元,尚不足以填补5000万元窟窿。好在同期经营活动产生1.81亿元现金流量,能够确保企业正常运转,否则危险系数快速提升,很可能将宋都推到悬崖边上。

至于退出原因,官方说法很是潦草,“公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策”。也有传言认为宝龙地产(01238.HK)本打算合作开发,临门一脚变了卦,当然宝龙不会承认。

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无论什么原因,结局都是一样。

当然,这是投资人不能接受的。2019年的时候,俞建午挥斥方遒,对外宣告“鲲鹏计划”:重仓舟山、布局“长三角+”、冲击300亿元规模定为前进方向。

如今快两年时间,杭州取代舟山、长三角之外少有染指、300亿元仍然遥遥无期。好不容易看到些起色,就这样换成了5000万元的“大饥荒”,谁也难以接受。

宋都鲲鹏何在?

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深层危机

在一部分人眼中,现状并不代表危机。退了一块地,搭了5000万元,宋都的市值不过跌去4.4%,这能叫危机吗?

确实,相比近期房企整体行情,下滑4.4%算不得什么:自7月23日起,TOP30上市房企全线看空,2日内蒸发1862.11亿元,其中贬值超过百亿的企业就有6家之多。人家跌去的市值,比宋都整体还多,怕什么?

可是这问题抛给俞建午,他一定怕。不是因为下滑,而是失控。

还是要回到“鲲鹏计划”,一个细节值得关注:俞建午畅想着300亿元的规模,却没有提及利润增幅。姑且放下利润增长的束缚,全力吹大宋都的体积;拿到足量优质土储,再去抵押足量银行贷款,这才是宋都发展的原始轨道。

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类似的事情,在融信、禹洲集团(01628.HK)、新力控股集团(02103.HK)身上都出现过。“高杠杆+高周转”那套方案,俞建午早就想给宋都安排上。这样看来,俞建午放弃舟山,选择重仓周转效率更高的杭州,同时全力扩张长三角之外的策略很正确。

然而眼下,随着监管趋严,资金流入地产行业难度增加,过去成熟的发展经验不再符合时代需要。如何稳定现金流,提升利润空间成为行业主旋律,继续走老路已经不合时宜。

对俞建午而言,“高杠杆+高周转”的路还能走。有媒体统计,宋都“三条红线”——剔除预收款资产负债率48.6%、净负债率19.7%、现金短债比2.8,都在安全区内。宋都现金流还算充裕。

可是一旦“高杠杆+高周转”的飞轮转起来,利润将快速摊薄。做不好开源节流,很可能像滨江集团董事长戚金兴说的,四处奔走只为“1%的利润”而活。

有媒体统计,一旦运河新城正式上马,宋都的利润率还不到2个点,已经好过戚金兴的设想,可是俞建午能接受吗?

要知道,由于大力开展联合开发项目,近年来宋都权益金额与利润正在快速下滑。即便如此,2020年年报显示,宋都净利率仍有4.5%。突然降到2%以下,日子可怎么过?

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况且这段日子,宋都为子公司担保额度在快速提升。7月4日公告显示,目前宋都对外担保金额合计156.4亿元,占净资产的331.64%。

若是子公司亏了,项目赚不到钱,还债的还是宋都,因此必须储备足够的流动性,这又与“高杠杆+高周转”的诉求相悖。

表面上,数据能够呈现出一个健康的宋都,短时间内不用忧虑生存压力;内子里,只要宋都略有动作就会被一连串的风险绕颈,最终影响未来的想象空间。

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不动是等死,动是找死,这就是现在俞建午面对的困局。

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下一个宋都

说到底,宋都还是规模太小,决定加快成长的时候,一切都来不及了。

不久前,旭辉控股集团(0884.HK)CEO林峰在其官方平台发布消息,称在“三条红线”的基础上,监管部门还提出了补充条款,“投资买地金额(含收购)不超过年度累计销售额40%”。听上去,想起了旧时代通知副食品涨价的居委会大妈。

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不管像不像,地产圈儿将会照此执行的大势算是定了:在买地之前,先把现有库存清理一遍,将会成为规定动作。

克而瑞统计数据显示,上半年买地支出超过卖地收入40%的TOP40房企共有13家,卓越集团与越秀地产(0123.HK)甚至超过90%。“两集中”刚完成一轮,已经有企业需要暂停一段时间了。

不过问题是,这些房企停下来,宋都能够将剩余机会全部收归囊中吗?显然差得远。要知道,行业领头羊碧桂园(02007.HK,26%)、万科A(000002.SZ,35%)、保利地产(600048,股吧)(600048.SH,33%),以及喜欢囤地的融创中国(01918.HK,31%)、中国金茂(0817.HK,32%),尚未将额度用尽。和它们抢资源,宋都优势何在?

明明想多拿些土储,如今被现实硬生生按在地上,让宋都活得有些挣扎,有些拧巴。

论行业排名,宋都的排名仍“不入流”。按照中指研究院的统计,2021年上半年拿地金额、面积、新增货值等各项数据,都不能排进行业TOP100;可是除了运河新城地块,俞建午不愿,也不能再放弃其他的土地,必须有所建树才行。

“三条红线”确是一条没踩,怎奈算上短期借款、应付票据及账款、一年内到期非流动负债,宋都72.7亿元的现金总是有些拮据;可是商办、产城、代建、金融、大健康、大服务……能想到的“地产+”业务,宋都全部涉猎,哪怕这些业务加起来的收入不过2.07亿元,整体占比不足3%。

规模不大,野心不小;资金不多,想法不少,说的正是宋都。其实命运轨迹相近的房企,何止宋都一家?

欧宗洪(融信中国董事长)总想着靠杭州的大堡垒,杀个漂亮的回马枪,结果还不是将平均合约售价调低31.72%至2.06万元,用打折的方式抬高销量?

按照一点财经在《戚金兴的“出圈之痛”与滨江集团的“画地为牢”》中的观点,戚金兴有那么好的政商关系,杭州首轮“两集中”供地后,还不是为了1%的利润拼命?

……

很多房企,特别是中小型房企都在挣扎。它们不想停下,这实在可怕,总希望在跌宕起伏的命运中,找到消失已久的绿洲。不过现实是残酷的:既然是绿洲,就不一定所有房企都能上岸。

“2025年整个行业可能只剩下100家开发商,占据80%-90%的市场份额。”按照路劲(01098.HK)董事长单伟彪展望。

以目前宋都状态,怕是逃不过命运左右。当然,随大势而去的企业还有很多。

俞建午退地风波背后:宋都股份风险绕颈

结语

其实冷静下来,回想宋都与俞建午一路走来,他们做错了什么?没有。

房企能够活下去,要的是稳定的现金流与出色的运营能力,这一切都是建立在规模的基础上。于宋都与俞建午,“高杠杆+高周转”的发展模式、靠联合开发规避风险、多元化前瞻性布局,以及远低于风险指标的财务数据……能做的他们都做到了,而且努力做到最好。

很遗憾,进入一个残酷的时代,市场的优胜劣汰会变得不讲道理,毫无底线。即使没有犯错,结果也是一样。或许他们还在宣讲理想与目标,对未来充满希望,可是事实最终会证明,很多话听听就可以了。还记得俞建午的目标吗?想实现难度越来越大,概率越来越低。

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? 俞建午的目标还能实现吗?

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(责任编辑:董云龙)
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