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房贷利率上扬、回款周期拉长 房企为保现金流或再降杠杆

07-30 财联社
语音播报预计6分钟

财联社(上海,记者 王海春)讯,房贷利率或出现连续半年上扬的态势。

据亿翰智库监测数据,6月份典型城市首套房贷款和二套房贷款利率分别为5.36%和5.63%,较5月小幅上升。至今年六月份,房贷利率已连续5个月上涨,如果七月继续走高,房贷利率可能出现连续6个月的上扬。

“由于七月还没结束,现在没有本月完整的数据,但从目前监测及各城市反馈过的情况来看,部分城市房贷利率已经突破6%的水平,预计七月房贷利率继续上扬的概率比较大。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

于小雨指出,此前是二、三线为主的城市房贷利率上行,近期一线城市房贷收紧的态势相当明显,一定程度是房地产贷款集中度管理的效果开始逐渐显现,这不仅体现为贷款额度紧张,而且贷款的周期也有所延长。

有业内人士告诉记者,房贷利率上调、放贷周期延长的时候,房企销售回款的速度也有所拉长,而这可能会对企业现金流产生一定影响。

亿翰智库首席研究员张化东表示,利率上调、放款及回款周期拉长等,反映出市场资金供需面的变化,房企应予以充分重视。“今年出现问题的一些企业,不少就是因为现金流紧张。保证现金流充裕,是企业非常重要的安全线。”

上海一家房产机构分析人士向记者指出,对房企来说,销售额并不意味着能快速获得回款,因为今年这中间隔的时间可能会很长。“此前房企的房子卖掉后,一般快的一个多月就能拿到银行回款,慢一些的,三个月左右差不多也能拿到回款。但现在的形势完全变了。房子卖掉后,可能五六个月甚至更长的时间才能拿到回款。回款周期的变长,对开发商现金流形成了不小压力。”

“因为按此前的节奏也许容易实现快周转,回款可用于投资或者偿还借款等;但回款周期变长后,打乱了原有节奏,会对投资、开发计划产生影响。房企必须要考虑在目前这种节奏下,销售之后能获得多少现金流回款,以及这些综合因素对企业偿债能力的影响,现金流是否真正充足,而不能仅仅用销售额来衡量。这也对房企的财务和综合运营,提出了更高要求。”前述房产机构分析人士补充道。

房企债务方面,中指院分析师认为,从历史数据来看,第三季度通常为房企年度偿债高峰,今年下半年房企来自债券市场的偿债压力,或呈先紧后松的态势。

中指院监测数据显示,房企在下半年即将迎来本年度偿债高峰,今年7、8、9月的债券到期总规模分别达1120.3亿元、953.0亿元及838.5亿元。其中信用债为各月到期主力,7-9月分别占比75.0%、72.5%及66.5%。今年10-12月债券到期规模较第三季度出现明显下降,月度到期均值为619.0亿元,其中信用债占比66.4%。

“房地产作为资金密集型行业,对资金的需求量很大,但随着房地产金融监管加强,行业杠杆将在保持平稳的同时逐步下降。受房地产相关金融政策持续收紧影响,去年房地产贷款占比已经较2019年有所回落,随着央行继续完善房地产金融调控机制,未来这一指标或继续下降,将对房企资金形成较大压力。”于小雨告诉记者。

其进一步表示,在下半年房企偿债高峰期即将来之时,房企应合理安排好销售、投资节奏及现金流充裕,以保证企业财务安全。

(责任编辑:李佳佳)
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