编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 住房问题既关乎民生福祉,也关系到中国经济的发展。近年来，国家更是通过各类途径加大力度保障城市困难群众的住房矛盾。
今年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》指出国家将加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。新《意见》的出台对于住房租赁行业来说，无疑是一项利好政策。
告别2020年的疫情肆虐，长租公寓活跃度进一步得到提升，行业发展更加健康稳健。对于深耕长租运营产业的乐乎公寓来说，是难得的机遇，也是新的挑战。
作为国内首批探索轻资产运营模式的长租运营商，从最早直投式、快速转变为轻资产托管模式，再进阶到满客模式，直至今年进入分散式领域，乐乎沿着“越规模，越经济”的轻资产路线逐步堆垒未来竞争优势。
看似拼命三郎般转变运营模式的背后，实则侧面体现了乐乎公寓“持续创造城市归属感”的企业使命，挖掘C端客户市场的消费需求思考。
2021年，乐乎发布全新战略，将杭州作为北京之外的第二个座战略城市，并在北京全面发展蓝领公寓业务，如此看来，乐乎已从人口导向投资模式走向市场导向投资模式，政策环境、人才机制、产业集群等方面成为其衡量战略的标准。
乐乎公寓集团创始人&CEO罗意认为，长租市场并非纯商业化运作领域，“长租即长住”的标语背后，也许恰恰体现了乐乎所代表的长租公寓产业颇具社会价值的一面。
新挑战
受疫情影响，各家长租企业的租赁周期都有所延迟。据罗意回忆，原以为春节不会出现大规模退租，但还是出现了变化。
“国内经济恢复速度非常快，春节后的租赁市场旺季超出了我们的预期。”
高性价比的保障性租赁住房增加，给长租公寓市场带来不小冲击。提及国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》对租赁市场的影响，罗意称保障性租赁住房已经被入到试点的品类当中，住建部和证监体系在研判更全面、更深入的政策。“从舆论层面来看，因为国家政策牵引，租赁住房没有太多负面消息，活下来的机构总体来讲都比较健康，租赁住房市场在当下仍然处于转换过程当中。这是机会，也是挑战。”
保障性租赁住房和市场性租赁住房的确形成了两条非常鲜明的赛道，罗意在接受主管部门调研时，发现监管部门对于究竟是要保障还是要发展租赁这件事还是有些许不明确。
“国家在未来可能要建立立体租赁住房生态，一部分要靠保障性租赁，一部分要靠市场活力。”在市场发展和行政管控之间，罗意相信乐乎会在其中找到平衡，这就需要各大相关机构一起积极推动政策发展。
据了解，乐乎下一步将重点布局“品牌引导、质在量先”战略，作为在长期赛道里耕耘的品牌服务商，这家轻资产运营机构需要承担更多社会与商业责任。
除关注品牌发展外，乐乎也需要关注自身在产业链当中所承担的风险。
过去5年当中，部分运营商在争夺业务源时会放低标准，导致往往是资产方选品牌商的局面。
经过行业压力打磨，各机构终于意识到，要精选长期可持续的合作伙伴，“我们在不断摸索、甄别如何长期存续优质的合作商。”
罗意坦言，乐乎从未帮助加盟商填充资金池：“我们帮助加盟商缓解风险，但没有为他们制造跑路、作恶的动因，这是乐乎风险管理的一部分。另外，我们的预算管理体系、收益管理体系非常严格，靠标准化能力帮助甲方控制风险。”通过标准化安排、体系合格经营者保障以及信息化支撑，乐乎绝大部分运营商都安全渡过了近两年的外部环境挑战。
新机遇
2021年上半年，乐乎开始进一步着手操作轻资产代运营。“今年前三个月业务增长还有压力，但到五六月份，业务基本已经全面恢复，乐乎会继续做业务进行规模扩充。”轻资产机构会随着市场供给量的增加以及运营商商誉和软实力的提升而发展。
“我们把分散式业务看成资产门类之一。春节之后我们开始进行小范围尝试分散式托管项目，我们对多元业务发展还有许多构想。”从资产端来看，罗意认为不一定所有业务都会取得成功，但是对于乐乎这样一间专业的公司，成全自身能力其实是战略性努力。“未来可能会出现单一大业主与乐乎成立合资公司，和地产基金合作等新局面。”
分散式业务取决于资产端的诉求，但多数资产端在经历过蛋壳公寓的暴雷后，多数还是选择寻求稳定。专业如乐乎，作为运营机构，不做包租，不吃租差，但是与房东共享超额收益。
目前来看，罗意对于乐乎在分散式业务上的尝试很满意，肯将会长期在这条赛道上发展，日后可能会作为主航道业务之一。
提及乐乎发展分散式租赁是否会取代集中式租赁，罗意称两项业务占比会有差异，但是社区普租大概率仍然会是主流，集中式新增资产会不断地攀升，但在短期内很难取代城市社区存量。
乐乎的分散式业务没有走自如、蛋壳的既定路线，而是通过标准化条款、标准化门店管控进行发展。
对于乐乎来说，现阶段主要增长点还是取决于集中式租赁，但在未来，分散式租赁或者其它地产资管业务是否更有潜力，这值得乐乎进一步探究。
罗意始终抱着美好的愿望去做每一项创新业务：“为什么分散式就一定不能超越集中式呢？为什么未来乐乎就一定不能做地产资管呢？至少我不希望乐乎设定边界。”
以下为观点地产新媒体对乐乎公寓集团创始人&CEO罗意先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年长租公寓市场是不是已有好转？近年来国家针对租赁式公寓、服务出台的政策及监管是否可以避免企业暴雷事件？长租公寓行业是否初步完成了一次大浪淘沙？
罗意：受疫情影响，各家企业租赁周期都有所延迟，我们当时判断春节不会出现大规模的退租，但实际上还是出现了变化，国内经济恢复速度非常快，今年春节后的租赁市场旺季超出了我们的预期。
2021年上半年乐乎开始着手轻资产代运营，虽然今年前三个月还有业务增长压力，但到五六月份，业务基本已经全面恢复，我们会继续做业务规模扩充。轻资产机构会随着市场供给量的增加以及运营商商誉和软实力的提升而进一步发展。
从舆论层面来看，因为国家政策牵引，租赁住房没有太多负面消息，活下来的机构总体来讲都比较健康。
保障性租赁住房已经被发改委纳入到试点的品类当中，住建部和证监体系还在研判更全面、更深入的政策，赁住房市场在当下仍然处于转换过程当中。
今年上半年没有太多负面消息，国家最严的监管政策是从去年9月份开始实行，这倒逼部分企业问题涌现，有些退出市场，有些回归规范经营。
今年行业完成了蜕变，大规模的风险可能很难再出现。国家鼓励行业发展的前提就是规范，防止乱象丛生。
国家出台政策的尺度都是非常克制、理性的。监管这件事，对好企业以及行业长期健康发展是利好的，我认为政策出台其实非常适宜。没有监管、没有规范，行业怎么发展呢？
观点地产新媒体：地方政府都在出台政策鼓励各地建保障性租赁住房，这在一定程度上对于长租公寓的企业而言会是竞争吗？
罗意：我觉得这是机会，也是挑战。保障性租赁住房和市场性租赁住房的确形成了两条非常鲜明的赛道。
我在接受主管部门调研时发现，监管部门对究竟是要保障还是要发展租赁这件事情上，其实也还是有些不明确的地方。
作为乙方运营商，保障性租赁住房一定是增长点。但是否对传统业务有冲击，我们还不能给出准确回答，我们还在等待各地政府住建系统出台详细的指引。
但是我对这件事情持乐观态度，国家政策是在鼓励行业变得更好，解决行业底层问题。像乐乎这样专业化的运营机构，我们要在项目打磨过程中慢慢呼应政策。
国家在未来可能要建立立体租赁住房生态，一部分要靠保障性租赁，一部分要靠市场活力。在市场和行政之间，我相信我们会找到平衡，这需要各机构一起积极推动。
观点地产新媒体：作为轻资产运营服务商，如何挑选合作的伙伴，减少不必要的纠纷？
罗意：很多人都觉得轻资产运营商在做无本生意，但其实我们在以商誉和能力作为生意核心价值点传导。在经济下行和行业动荡时，轻资产运营商承担着巨大的压力。
乐乎下一步的战略是“品牌引导、质在量先”，作为在长期赛道里耕耘的品牌服务商，我们需要承担社会、商业责任，与之对称我们同样要面对同样的义务和挑战，我们要关注品牌，也要关注自身在产业链当中承担的风险。
从三方面来看，第一方面是做精选。在过去5年当中，各家运营商在争夺业务源时放低了标准，往往是资产方选品牌商。经过行业压力之后，机构意识到要精选长期可持续的合作伙伴。
乐乎经过5年的积累，平均一个加盟商中有1.7个项目在我们手上，从去年冬天开始全面升级投资者服务中心，我们想通过加盟商裂变加盟商，所以我们在不断摸索、甄别如何长期存续优质的合作商。
第二方面是商业模型设计。集中式加盟商多数在一个项目上投入几百万、上千万，没有跑路的动力。乐乎没有帮加盟商做资金池，比如帮收超三个月的租金。乐乎的所有加盟商至少没有通过乐乎做任何租金贷。
所以疫情时期，乐乎华南区加盟商不挣钱，但是没有恶性跑路和暴雷的情况。我们帮助加盟商缓解风险，但是乐乎没有为他们制造跑路、作恶的动因，这是我们风险管理的一部分。
第三方面是运营能力。保持多数加盟商处于相对安全的状态，乐乎的运营商通过标准化安排、体系合格经营者保障以及信息化支撑，绝大部分都安全渡过了这两年的外部环境挑战，所以我想这也是运营商的价值所在。我们的预算管理体系、收益管理体系非常严格，所有项目在开业之前都是有预算管理。稳定的商务关系，第一取决于甄别，第二在于制度设计和安排，第三是要靠能力帮甲方控制风险。
观点地产新媒体：乐乎现在尝试分散式租赁业务，分散式主要指是什么？业务目前尝试情况如何？这是可以值得未来加大发展推广的方向吗？
罗意：分散式托管也是资产门类之一，今年春节之后我们开始进行小范围的尝试，一共签了9个蓝领的代运营，今年年底会做到15个。近三年内，我们对蓝领业务发展还有许多构想。
从资产端来看，不一定每个业务都会取得成功，但是对于乐乎这样一间专业的公司，成全自身能力其实是战略性努力。未来可能会出现单一大业主与乐乎成立合资公司，与和地产基金合作。对于分散式业务，我们把它看成资产门类之一。
从租客端来看，我们想降低综合获客成本，就要为租客提供更长生命周期产品的匹配。从最早可能是合租型的产品，到单间产品，再到家庭型的产品，再到高端的产品，或者社区型的产品的延展，是我们在单一城市能有更高的市占和更低的获客成本的必然举措。
分散式业务取决于资产端的诉求，但多数资产端在经历过蛋壳的暴雷之后，多数还是选择寻求稳定。
我们专业运营机构不做包租，不吃租差，但是我们和房东共享超额收益。分散式生意模型是成立的。但是乐乎团队当中分散式的人才比较少，目前我对分散式业务的尝试很满意，乐乎肯将会长期在这条赛道上发展，日后可能会作为主航道业务之一。
观点地产新媒体：乐乎最近在做很多业务类尝试，如何衡量您给乐乎的试错空间？乐乎有统一的标准来面对甲方所提要求吗？沟通难度或成本会不会更大？
罗意：试错和创新是企业与企业家永恒的命题。行业早期阶段，乐乎得以能在这个市场上存活下来是因为拿到了一手不错的牌，又有行业独特识别性。
对我来讲，试错这件事情从来就没停止过。试错的状态应该这是乐乎公司的常态。我们有诸多尝试成功的案例让乐乎渡过了危机，例如在疫情中做到满客。
目前，乐乎创新业务立足于北京，我们在北京的能力富余，比较优势很明显。乐乎的尝试方式都是以轻资产切入，成本并不高。所以股东们支持我们尝试、发掘新的增长点。
我们的战略定调是“先挣钱再值钱，只有挣钱才能更值钱。”经历过2019、2020年的外部环境挑战之后，乐乎对挣钱这件事情看得比谁都重。
在如今的商业模式下，收储两端在外。以前集中式公寓运营是一次性负责几百间房，但是分散式公寓则代表每个业主都有沟通成本与获取成本。我们把投资者运营服务中心收进集团，通过互联网的集约化服务解决问题。
另外，条款必须标准，第一是减少沟通成本，第二是减少内部博弈。对追求规模的机构来讲，只有标准化才有规模化。我们搭建分散式的标准化体系只用了两个月的时间。乐乎的分散式托管没有走自如、蛋壳的老路，我们通过标准化的条款、通过标准化门店管控进行发展。但是现在我们还处于摸索阶段。
观点地产新媒体：乐乎分散式租赁是不是不太可能取代集中式租赁，未来还是会以辅助性为主？当时触发您做蓝领公寓的原因是什么？
罗意：社区普租大概率仍然会是主流，集中式新增资产会不断地攀升，但在短期内很难取代城市社区存量。
对于乐乎来讲，集中式租赁是主要增长点，但是在未来，分散式租赁或者其它地产资管业务会不会有更好的增长点也是未知数。
我是抱着美好的愿望去做每一项创新业务的，为什么分散式就一定不能超越集中式呢？为什么未来乐乎就一定不能做地产资管呢？至少我不希望乐乎设定边界。
我们的加盟商有白领，也有蓝领，蓝领公寓是在疫情最艰难时期开始操作的，不知不觉做了八九个相关项目，蓝领逐渐成为主航道业务。
这个项目刚刚立项时，单月已经有接近200万的营收。而且我们发现蓝领公寓的特征是企业客户可复用，获客成本降低了。蓝领公寓逻辑是是先有客户再去找资产，获客成本比白领公寓要低一些。
观点地产新媒体：乐乎的客户更多来自刚刚步入社会，据有租房需求的年轻人，相对来说客户群会不会不稳定？这会是一种风险吗？怎么控制客户黏度或者稳定性问题？
罗意：我自己在北京常年租房。为什么没有买房呢？有几个原因，第一，北京的房价不低。第二，我在成都有一套房子，所以在北京是属于二套房，首付需要8成，对我来说这是承担不起的门槛。第三，如果房价没有大的增长空间的情况下，买房的投资收益比不上很多其它的渠道。
以我为例，观念问题在现实的权衡和消费理念变更的情况下其实在松动，这代表了一代人的观念变化。我们最近发现北京的高端租赁市场涨幅很快，家庭观念住房真的在发生变化。所谓的观念的变迁，其实来自于当下对真正需求是否满足。
什么样的情况下大家的购房观念会改变？第一，买房这件事情成为非必须，生活品质成为必须。第二，出现多样化的产品选择，让租住房不那么局促。专业租赁机构用心做产品与服务，人们有更多元化的选择。
（责任编辑:徐帅）