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世茂工三新起点 四次流拍后贾跃亭16亿腰斩价终卖身中植系

07-29 观点地产网
语音播报预计12分钟

观点地产网 世茂工三这座大厦的命运,终于有了转折点。

从2019年1月首次拍卖,在经历四次流拍的尴尬境地后,这个位于北京最繁华的商业地段三里屯的项目,折价觅得买家。

7月29日,北京产权交易所司法拍卖平台显示,北京卓睿物业管理有限公司竞得北京市朝阳区工体北路13号院3号楼1-4层及5幢不动产项目,成交价格为16.45亿元。

标的信息披露,项目评估价格为29.28亿元,本次起拍价格为16.4亿元。若相较前次挂牌价格,此次起拍价再度缩水20%;而若对比当时许荣茂卖给贾跃亭的价格,则已接近腰斩。

世茂工三的故事,早已在近几年数次流拍中被反复提起。简而言之,这是一个辗转在多个商业大佬之间的连续剧。

世茂工三的十年

世茂工三的前身为世茂百货,位于北京"工体-三里屯"潮流商圈内,是世茂股份(600823,股吧)打造的商业旗舰中心,也是世茂百货进驻北京的首家店,于2011年12月23日正式开业。

虽被寄予厚望,但经营惨淡的现实让世茂想要脱手。

最早在2016年5月,贾跃亭的财富巅峰时刻,乐视网(300104,股吧)宣布收购世茂股份旗下的北京财富时代置业有限公司及世茂商管持有的新世纪公司全部股权,总代价为29.72亿元。其中最主要的资产,便是世茂工三及其管理公司。

这块烫手山芋,就这样碰上了后来自顾不暇的贾跃亭。2016年下半年,乐视网资金链断掉,价值30亿的世茂工三还没有在兜里捂热乎,全部股权就被抵押给中信银行(601998,股吧),且只换来了20亿的贷款。

贾跃亭显然没有资金与时间去将世茂工三救活,他只想脱身。贾跃亭先后与融创孙宏斌、北京万科刘肖进行谈判,然而,前者最终只收了乐视,后者则被40亿的报价劝退。

谈判不欢而散,世茂工三继续留在了贾跃亭手中。但显然,疲于债务的乐视早已忘了将世茂工三打造成"乐视生态世界、产品展示等功能的商业项目"这一目标。

"三里屯虽然是北京的消费圣地,但也并不是所有商业运营状况都非常好。"合硕机构首席分析师郭毅说道,"而世茂工三恰恰是运营最差的那个。"

在业内看来,世茂工三整体业态规划混乱,运营维护较差,加上商家入驻后因缺少客流撤场,整体正常运营难以维持。

即便如此,贾跃亭还是几番把它放在待售货架里。

观点地产新媒体曾报道,2019年1月、4月、8月,2021年4月,世茂工三前后进行了四次拍卖,起拍价格也从第一次的23.02亿元不断下调至20.5亿元,但均惨遭流拍。

2021年7月,世茂工三第五次挂牌。或是因为房地产形势愈发严峻,贾跃亭这次狠了心降价20%,是此前拍卖中降价幅度最大的一次。

最终,其也迎来了买家北京卓睿物业管理有限公司。

工商信息显示,北京卓睿物业成立于2020年5月11日,由北京中植资源物业管理有限公司100%持股。北京中植资源为中植创信投资有限公司全资子公司,后者为中海晟融(北京)资本管理集团有限公司全资子公司;中海晟融(北京)资本由中海晟丰(北京)资本管理有限公司持股99.9333%,由解直锟持股0.0667%;中海晟丰(北京)资本管理有限公司由解直锟持股100%。

中植与解直锟,这一结局看起来虽在意料之外,但也在情理之中。

中植地产抓手

事实上,在房地产行业中植系的触手可谓无所不在。

从1997年开始,中植便开始展开兼并、收购不良资产,在造纸、房地产开发,产业投资、矿业投资等诸多领域的业务;还于2002年开始入主中融信托,依托该平台逐渐进入金融领域,完成由实业到"全牌照"金控帝国的转型。

比较典型的案例是,在2017年3月,中植系通过旗下中泰创展控与蓝光发展(600466,股吧)签署战略合作协议,双方拟共同设立商业地产并购基金并组建基金管理公司,在北、上、深等一线核心城市收购优质物业资源。

同年7月,中植系通过旗下中海晟融与佳兆业达成战略合作,双方拟通过设立发展基金、共同成立资产管理公司等方式,在包括不动产投资及资产管理、收购兼并、股权投融资等领域"形成战略合作关系"。

此后还包括对大名城(600094,股吧)旗下中程租赁、皇庭国际(000056,股吧)等的投资合作。

若简单归纳中植系的模式,其常通过定增、资产重组、受让股权、增持、竞拍等方式进行资本运作,入主上市公司或项目,而旗下金控平台中融信托、中泰创展等,为其提供运作资金。

而中植与世茂工三老东家世茂的渊源,则早在去年就有迹可循。

其实近几年可多次窥见中植对于北京大宗资产项目的青睐。如2016年,中融信托旗下地产投资基金中融长河资本先后斥资逾32亿元收购北京中融信托大厦、百盛太阳宫写字楼,进行了"商改办"改造,并迅速对外出租。

后在2020年4月26日,中植系投资平台中海晟融披露, 其已收购北京市东城区工人体育场西路公寓项目(北京工体3号公寓),并以40%权益引进世茂集团合作。

北京工体3号公寓的合作,或许是开启收购世茂工三路径的开端。

有业内人士就称,中植毕竟不是传统开发商,估计会收购盘整后再引入房企一起开发管理--当然,这个房企不会再是世茂。

更棘手的问题是,如何盘活这一项目?

"因运营不好,世茂工三本身的商业租金一直持续走低,相比周边太古里整体20元/平方米/天的商业租金,世茂工三只有不到四分之一。"郭毅指出,项目看似占据一个很好的地段,但是拿到之后需要非常庞大的项目整改过程。

另据观点地产新媒体了解,项目还存在着高度复杂、金额庞大的债权纠纷,这也出售世茂工三路上最大的拦路虎。

从目前来看,善于兼并不良资产的中植或主要负责前期债务的梳理处置,商户租约的清理等,中后期则可能引进专业开发商进行招商运营。

看起来,对世茂工三的救赎与盘活,远不止16亿的收购骨折价。

(责任编辑:和讯网站)
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