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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

新规!买地金额不得超过卖房额40%,开发商也“限购”释放5大信号

07-28 和讯名家
语音播报预计13分钟

  我们经常说一句话,买的永远没有卖的精,作为购房者深深体会到这话背后传递出的买卖双方的不对等性,尽管开发商跟购房者不在一个量级,但我发现,在某些维度上二者的命运是真的越来越像了。购房者买房难的心情正在开发商身上发生,或许越来越感同身受。

新规!买地金额不得超过卖房额40%,开发商也“限购”释放5大信号

  随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位越来越深入人心,房地产大局已定,开发商在拿地买地上的现实困境或许也将成为未来相当长一段时间内的新常态。

  买房难,拿地会更难,曾几何时,购房者为了拥有一套房子哪怕倾尽所有都要买,开发商也是,哪怕负债累累也要做到手有余粮心中不慌。可现实是,买了房并没有那么轻松,拿了地也是面临卖房和经营困难。

  越是买房难,买房的欲望就越强烈,越是拿地难,开发商就越想拿地,买了之后的压力或许只有自己知道。因为面粉贵过面包的现实问题,让开发商成本大大增加,即使靠卖房,还得受约束,比如限购限价,定高了不行,定低了也不行。

新规!买地金额不得超过卖房额40%,开发商也“限购”释放5大信号

  购房者和开发商都是如此,买也不是,卖也不是,越来越多的两难境地被体现得淋漓尽致。但话又说回来,你说难,也一定有说不难的。这就是一种怪现象,其实也不怪,因为高度集中化程度越来越强,造成严重分化,买房拿地早就是有钱者的游戏。

  作为开发商也好还是购房者也罢,也应该认清当前房地产市场形势,对于房住不炒的严格落实注定房地产不会大起大落,以平和心态面对,做好自己该做的,不用过多抱有政策幻想,这才是应有之道。因为调控只会执行越来越严,越来越精准。

  本来在融资信贷环境收紧的背景下,三线四档、两集中供地后,就已经让房企面临巨大的压力,如今开发商再次迎来强监管。据报道,被纳入三道红线试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。如果不满足,就会被限制融资。

新规!买地金额不得超过卖房额40%,开发商也“限购”释放5大信号

  房地产作为资金密集型行业,对资金的敏感度超高,过去房企虽然有自有资金的约束,但并不严格,如今卖房回款压力面前,还想拿地的话,就只能在卖房上多下功夫了。

  过去房企有一套严密的金融逻辑,也是行业规则,很多房企做到一定规模后,能从银行享受到较低的融资成本,从而拿到更多的土地,来撬动更多的融资,这就是所谓的加杠杆,购房者都懂的道理。融资扩大后,反过来开发商又可以撬动更多土地,这样房企的规模就会越滚越大,表面上对房企是良性循环,实际上对行业则是恶性循环。

  所以,对房企实行强监管,买地金额不得超卖房额40%的规定也向行业释放出明显的信号,虽然严格意义上算不上新政,但相比之前的政策更加实现了精准打击,对行业对房企对购房者都有不容小觑的影响。

新规!买地金额不得超过卖房额40%,开发商也“限购”释放5大信号

  1、房地产集中度提高,中小房企面临被洗牌,不影响整体行业规模会继续扩大。

  在各种强监管压力下,大房企都在调整策略,就更不用说在夹缝中求生存的中小房企了,很多时候已经是两难境地,眼馋别人拿地,不拿地以后怎么发展?可是资金又从何而来?即便是拿了地,在后期经营中也不见得就一定能挺过去。如今,拿地早就是大房企之间的游戏。

  市场集中度越来越高,大房企还可以凭借资源、资金、运营实力等综合能力优势,市占率不断上升,但是中小房企就没有那么幸运了。房地产行业洗牌就是各种资源都集中到大房企,中小房企越来越差直至被淘汰出局,但你会发现整个市场规模还在扩大。

  2、限制房企盲目拿地扩张,为土地市场降温。

  买地金额不得超卖房额40%的规定下,过去靠滚雪球的金融玩法或许很难行得通了,而且政策意图非常明显,就是为了限制开发商激进盲目拿地,防止疯狂加杠杆,从而给金融机构带来系统性风险。过去不是说过嘛!如果金融有风险很可能就是来自于房地产。所以,一切要“稳”字当头,整顿粗放式发展的行业现状。

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  在这样的预期下,房企拿地时就必须再三考量,如果你的销售额跟不上去,还是趁早洗洗睡吧,减少了竞争拼命抢地的预期,这样也能购降低卖地时的土地价格溢价空间,减少地王,为土地市场降温。

  3、开发商拿地方向将调整,一二线城市成竞争主场。

  正因为面临着巨大的限制压力,开发商就会更加珍惜机会,尽可能把拿地考量得更细致入微,把钱花在刀刃上,选择未来市场发展较好的一二线城市。中小房企或将被迫退守三四线城市。这样一来,会更加提升市场集中度的强度。

  4、开发商或通过降价促销提高卖房业绩的额度。

  在买地金额不得超卖房额40%的规定限制和约束下,可能会出现这种情况,房企即便有钱也不被允许拿地,因为如果你卖房子的能力不够的话,就无法达标,房企规模再上台阶很难,增加卖房额度,要么以价换量,要么涨价。我认为,房企为了销售回款,唯有加大卖房额度,才能提高买地金额,所以,只有一条路,开发商会想尽一切办法卖房子,而降价促销是最好的出路和手段。

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  我们应该弄清楚降价和大降是两码事,不要一听到降价就联想到大降。只要可控,适当降价并非坏事。这也是开发商乐见其成的事。只是降价是个技术活,可得讲技巧。

  5、购房者买房要尽量避开这些中小房企。

  我们都知道,买地金额不得超卖房额40%的规定实际上是对原有政策的打补丁,根据红周刊(博客,微博)发布的《2021年拿地金额已超支房企》显示,目前已有39家房企拿地金额超支。

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  以后开发商不仅要卖得好,还得有利润,不能只是追求规模至上。此举或将颠覆以往房地产的开发逻辑。作为购房者来说,就应该多关注这些房企的各项指标,暂时头部房企问题不太大,但如果今年达不到监管要求,融资就会被重点约束。

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  安全线以内的房企可以适当喘口气,这一政策不会有太大影响,但购房者要小心这39家甚至更多的房企了,小心买房打了水漂。开发商不容易,购房者也不容易,只有开发商监管好了,才能让购房者买到更有品质的房子。

  我们重点深度研究北京、上海、广州、深圳、天津、太原、石家庄、兰州、重庆、南京、无锡、苏州、武汉、郑州、济南、大连、哈尔滨、长春等城市板块价值潜力以及房价数据。这些城市的买房逻辑也不一样,需要有很强的分析能力。

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(责任编辑:张洋)
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