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房地产三道红线的出台，无疑是给越来越严格的房地产金融监管披了一层霜，在金融市场融资的门槛越来越高背景下，凉了一拨地产人的心，以后再想向央行借钱，以前玩法可能玩不通了。叹息！
格林斯潘曾说过：如果经济在运转，那就征税；如果经济运转太快，那就加强监管，避免市场风险；如果经济停止运转，那就补贴。
这里有必要解释一下什么是“三道红线”，所谓的“三道红线”就是央行和住建部将限制房产企业融资的政策，分别是：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2、净负债率大于100%；
3、货币资金/短期债务比小于1。
政策于2021年1月1日起全面推行。如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，代价是有息负债规模不得增加。如果房企只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不超过5%。如果房企只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速不超过10%。对于没踩中任一道红线的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。监管部门为控制房地产企业有息负债规模下足了马力。
7月26日，财联社报道，被纳入“三道红线”的房企，未来买地金额不得超年销售额40%，买地方式包括公开市场拿地、并购方式获地。在现在“降负债”背景下，财务没做好的房企，在市场更加难混了，企业金融束缚性也越强了。
为此，我们选取了亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售金额排行榜》TOP30作为研究对象，结合2020年控股公司年报财务数据，对其财务结构分析，判断未来房地产企业未来融资前景。
30家房企中，3红1橙13黄13绿
从数据样本来看，3家房企为红色档，1家房企为橙色档，黄色档和绿色档房企各13家。说明在经营业绩TOP30房企中，大部分房企结果表现较好。房地产行业本身带有高负债率的特点，因此踩线的房企往往是剔除预收款后资产负债率过高，负债规模较大。绿色档的房企有13家，说明企业自身财务数据是优秀健康的，后续面临“降负债”监管压力较好，容易不断成为行业标杆企业。如龙湖地产董事长吴亚军发内部信表示：“很庆幸龙湖这五项指标都较优秀，尤其是净负债率为51.49%”。
图1 TOP30房企踩红线结果统计
三道红线标准：富力、绿地、恒大全踩线
从数据样本来看，3家房企为红色档，根据三道红线这个标准，数据样本结果反映出，富力地产、绿地集团、中国恒大全踩“三道”红线，祥生控股踩“二道”红线，中梁控股、万科地产、新城发展、绿城中国、旭辉控股、中南建设(000961,股吧)、正荣地产、碧桂园、融创中国、雅居乐、阳光城(000671,股吧)、佳兆业、中国奥园均踩“一道”红线，保利地产(600048,股吧)、滨江集团(002244,股吧)等13家未踩线。在踩线的房企中，有14家均为民企。
在现有踩线的房企中，如何实现低负债运行，解决大盘资金缺口问题则成了重中之重，未来房企很难通过大规模负债进行扩张、拿地、增资产，房企维持正向现金流，转变成为绿色档，落实监管要求，其路漫漫也！
表1 TOP30房企踩“三道红线”具体情况
三道红线标准：企业家的访谈观点
回顾之前时间点，“三道”红线政策出台近一年了，房企企业家的观点也逐步得到印证。万科董事长郁亮曾表示“三道红线”对整个行业来说都是挑战，而如今监管会不仅落实“三道”红线试点房企，而且对买地金额进行了限制。融创、碧桂园、龙湖、恒大、中梁、新城等诸多地产高管纷纷表态承诺降低负债，但落在红色档的企业未来面临更大的监管压力。总结应对“三道红线”政策的观点：1、维护产品品质，加强销打折售促回款 ，2、加快资金回流，3、创新融资渠道，调整拿地规模。如中国恒大，2021年一季度货币资金、总股东权益与去年底保持不变，有息负债降低了425亿，偿债资金主要来源于销售回款额和拿地支出。这或许又给了我们一些启示。
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（责任编辑:张洋）