下载看详情
社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

TOP30房企“三道红线”研究,17家房企踩线

07-27 和讯名家
语音播报预计9分钟

 

本文版权归可研智库所有,未经授权请勿随意转载;转载请注明出处,谢谢配合!

文章1529个字,预计阅读3分钟。

房地产三道红线的出台,无疑是给越来越严格的房地产金融监管披了一层霜,在金融市场融资的门槛越来越高背景下,凉了一拨地产人的心,以后再想向央行借钱,以前玩法可能玩不通了。叹息!

格林斯潘曾说过:如果经济在运转,那就征税;如果经济运转太快,那就加强监管,避免市场风险;如果经济停止运转,那就补贴。

这里有必要解释一下什么是“三道红线”,所谓的“三道红线”就是央行和住建部将限制房产企业融资的政策,分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、货币资金/短期债务比小于1。

政策于2021年1月1日起全面推行。如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,代价是有息负债规模不得增加。如果房企只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不超过5%。如果房企只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速不超过10%。对于没踩中任一道红线的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。监管部门为控制房地产企业有息负债规模下足了马力。

7月26日,财联社报道,被纳入“三道红线”的房企,未来买地金额不得超年销售额40%,买地方式包括公开市场拿地、并购方式获地。在现在“降负债”背景下,财务没做好的房企,在市场更加难混了,企业金融束缚性也越强了。

为此,我们选取了亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售金额排行榜》TOP30作为研究对象,结合2020年控股公司年报财务数据,对其财务结构分析,判断未来房地产企业未来融资前景。

30家房企中,3红1橙13黄13绿

从数据样本来看,3家房企为红色档,1家房企为橙色档,黄色档和绿色档房企各13家。说明在经营业绩TOP30房企中,大部分房企结果表现较好。房地产行业本身带有高负债率的特点,因此踩线的房企往往是剔除预收款后资产负债率过高,负债规模较大。绿色档的房企有13家,说明企业自身财务数据是优秀健康的,后续面临“降负债”监管压力较好,容易不断成为行业标杆企业。如龙湖地产董事长吴亚军发内部信表示:“很庆幸龙湖这五项指标都较优秀,尤其是净负债率为51.49%”。

TOP30房企“三道红线”研究,17家房企踩线

图1 TOP30房企踩红线结果统计

三道红线标准:富力、绿地、恒大全踩线

从数据样本来看,3家房企为红色档,根据三道红线这个标准,数据样本结果反映出,富力地产、绿地集团、中国恒大全踩“三道”红线祥生控股“二道”红线中梁控股、万科地产、新城发展、绿城中国、旭辉控股、中南建设(000961,股吧)、正荣地产、碧桂园、融创中国、雅居乐、阳光城(000671,股吧)、佳兆业、中国奥园均踩“一道”红线保利地产(600048,股吧)、滨江集团(002244,股吧)等13家未踩线。在踩线的房企中,有14家均为民企。

在现有踩线的房企中,如何实现低负债运行,解决大盘资金缺口问题则成了重中之重,未来房企很难通过大规模负债进行扩张、拿地、增资产,房企维持正向现金流,转变成为绿色档,落实监管要求,其路漫漫也!

TOP30房企“三道红线”研究,17家房企踩线

表1 TOP30房企踩“三道红线”具体情况

三道红线标准:企业家的访谈观点

回顾之前时间点,“三道”红线政策出台近一年了,房企企业家的观点也逐步得到印证。万科董事长郁亮曾表示“三道红线”对整个行业来说都是挑战,而如今监管会不仅落实“三道”红线试点房企,而且对买地金额进行了限制。融创、碧桂园、龙湖、恒大、中梁、新城等诸多地产高管纷纷表态承诺降低负债,但落在红色档的企业未来面临更大的监管压力。总结应对“三道红线”政策的观点1、维护产品品质,加强销打折售促回款 ,2、加快资金回流,3、创新融资渠道,调整拿地规模。如中国恒大,2021年一季度货币资金、总股东权益与去年底保持不变,有息负债降低了425亿,偿债资金主要来源于销售回款额和拿地支出。这或许又给了我们一些启示。

End

本文首发于微信公众号:可研智库。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋)
查看全文
去“和讯财经”看本文专题

标签推荐

推荐频道