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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

40%拿地金额红线出台,今后地产很难再有黑马了

07-27 和讯名家
语音播报预计11分钟

很多人觉得,这条政策对房企拿地形成限制,以后个别巨头凶猛拿地的现象可能会减少。

但事实上,这件事情的影响,远超你们想象。

涛哥跟多家TOP房企投资总做了讨论,有以下几点结论分享给大家。

首先,监管部门早已关注房企拿地金额。

据涛哥了解,去年8月三大红线提出后,被监管部门关注的重点房企,每月15日前都会定期提交核心经营数据。

除权益销售额、现金流、负债以及三大红线指标外,权益拿地金额及占销售额的比例,早已经在向上汇报。

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并且,在去年8月的房企资金监测规则中,也提出过拿地金额比例要求:

“对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生现金流量净额连续为负的房企,需提供最近半年购地资金来源说明和后续购地缴款资金安排。”

有房企投资总认为,监管部门将拿地金额占比纳入强监管范围,其实早在预料之中,毕竟一直在上报。

甚至有人认为,上半年融创大规模抢地,可能是预见未来可能出限制措施,因此先行抢筹。

当然,也有人认为,正是由于融创拿地太激进,才导致了拿地红线从观察指标变成了强制指标。

但无论如何,作为降杠杆的有效手段之一,限制房企拿地支出,是迟早的事,只是如今终于被明确提出。

第二,40%的限制将显著降低房企增速。

事实上,如果从全年指标看,大部分房企的权益拿地金额占权益销售额的比例都在30-40%之间。

以下是中指院统计的2019和2020年房企拿地销售比,能够看出,大部分房企年度是达标的。

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但问题在于,年度达标,不代表月度达标。

很多黑马房企,之所以能异军突起,就是因为上半年疯狂拿地,下半年高周转去化,从而实现业绩大增,而业绩增加后,就显得拿地销售比低了。

现在监管开始以月度为单位,关注房企的拿地销售比,就会导致原先打时间差的高周转玩法不灵了。

这就是涛哥标题所说:随着对拿地金额做月度管控,房企难以再爆发式发展,今后民营房企很难再有黑马了。

以中指院数据为例,可以看到2020上半年,很多TOP10-30房企拿地销售比都超过了40%,今年上半年,也有不少TOP10-20房企拿地销售比超标。

以后,就不能再这么玩了,房企平均增速将显著降低。

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第三,高货地比的房企将迎来机遇。

拿地销售比一刀切,意味着各大房企拿地规模确定了。

但问题是,同样拿地,产出却可能不同。

有些房企,1块钱土地投入能产生3块销售额,而有些房企只能产出1.5块。

算一下,如果你10亿拿地,只卖出20亿,那么下一次你只能花8亿拿地,规模会逐步萎缩。

最典型的如融信,今年其在各地集中招拍挂高价拿了很多地,但利润薄、货地比低,这样的房企很快会玩不下去。

反之,那些长期通过收并购、勾地、城市更新拿地的房企,凭借高货地比,将获得更多发展空间。

从长期来看,像融创这样玩收并购的,还有佳兆业、奥园这样搞旧改的,未来机会更多。

有位投资总告诉涛哥,未来招拍挂跑量,利润就靠低价收购那些出问题房企的项目。

像之前的泰禾、华夏、今年的蓝光,都有不少项目被各大房企收购,包括恒大也在洽谈项目出售,今后收并购市场机会很多。

第四,小房企还是没啥机会。

政策出台后,很多中小房企投资总也问涛哥,是不是后面他们就有机会多拿地了?

想多了,正如涛哥之前所说,这个政策去年就已经有,已经低调运行1年了,也没见小房企有多少新机会。

从实际看,小房企面临很高的被清退的风险。

7月22日,相关部门在房地产调控表态中提到,将严格购地企业资格审核,建立购地资金审查和清退机制。

事实上,这两年这么多房企爆雷,让各地也怕了,很多房企如果自身高风险,拿地之后会成为当地市场的雷。

所以,未来各地可能会限制拿地企业的资格,比如你规模太小的,抗风险能力不够的,可能干脆就不让你在大城市拿地了。

第五,房企要确保自己“活下去”。

以前,大家说活下去,都带点开玩笑。现在,活下去成为了非常现实的命题。

昨晚,中诚信国际评级,将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

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要知道,这已不是针对单个企业的负面展望,而是看空整个行业。

并且,中诚信还不是什么外资机构,也不是啥外资做空,这是咱国内机构。

他们认为,融资环境的收缩将使债务集中到期压力大的房企出现现金流紧张的可能性增加。

同时,瑞银今天表示,假如有大型房企违约,其他负债较高的非国企内房商也将受影响。

因此,地产行业的系统性风险正在加剧,国内外资本都开始谨慎避险。

这几天,地产股连续大幅度下跌,涛哥已经浮亏几十万,金融的风向只有你身在其中才能明白厉害。

昨晚,代表中国地产市场的贝壳,股价一夜暴跌28%,半年累计跌了70%,其实也说明了境外资本的恐慌。

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所以,2021下半年,民营房企都将进入韬光养晦模式。

撑过这一段时间,调整自己的财务结构,把负债降下来,从各方面符合监管的要求,成为重中之重。

关于今天分享的行业内幕,大家有什么评价?欢迎留言告诉我们。

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(责任编辑:张洋)
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