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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

这里已经触底,即将反弹!

2021-07-25 和讯名家
语音播报预计18分钟

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  北三县到底了,接下来一定会复苏!

  这是我考察完北三县最直接的感受,今天是北三县考察的第二篇,给大家两点主要讯息:

  1、北三县市场在回暖,选对区域和项目,抓紧入手

  2、北三县的选筹逻辑分析

这里已经触底,即将反弹!

  先说选筹逻辑,搞清楚北三县的定位:北京的睡城。

  一线城市的睡城,注定价值不一般。北三县当下的地理位置决定了它的价值:保底是国贸,冲击靠通州。

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  其实北三县最靠近北京副中心通州,但目前在北三县居住的,大部分在国贸上班,因为通州副中心仍在发展中,但恰好是因为发展中,才有想象的空间和暴击的可能。

  何况通州也是北京手头上重点发展的王牌,挨着明日之星的北三县,爆发期还没到。

  北京对通州有多重视?

  纾解核心功能区,发展副中心,带动北三县,这些都是虚的。

  什么是实在的?

  人不愿意往外走,那政府班子带头搬,配套带头动,央企总部带头搬。

  如何看一个区域,是不是政府想要强力发展的区域?很简单,就看上述这三点,推进的实在不实在。

  而通州:

  北京政府四套班子,已经搬去通州政务区。

  首都师范大学附属中学(通州校区)、北京市第二中学(通州校区)、中国人民大学附属中学(通州校区)、北京理工大学附属中学(通州校区)揭牌入驻。

  友谊新华医院、安贞医院、首都儿科研究所,最好医疗资源也在往通州汇集。

  为了给通州产业供血,北京更是直接将中国人民大学弄过来,未来大部分本科生都将在这边上课。

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  而最最关键的产业,通州规划也是大手笔。以通州建设如火如荼运河商务区为例,未来此处计划聚集总部机构数量达到40家以上,财富管理机构突破200家。

  通州十四五更是初步梳理了600多个重大项目,8000多亿元的投资,每年都要保持1000亿以上的规模。

  如果说,一个二三线城市,跟你说要搞产业,搬迁总部,加大投资力度,你可能还会有些质疑,但这里是北京。全国总部基地,4000家总部及下属分支机构落地在这,金融本外币金融储备全国第一。

  当北京政府将资源砸向一处时,通州的起势就是必然。

  政策强意志力倾灌的地区,向来是投资的风口,所以北京也是早早为通州打上了补丁,三年当地社保狠狠的赌死了炒房的口子。

  但即使如此,运河三角洲板块的房价已经冲破6w,二手次新价格也基本在5.4w-6w左右。

  足够的价差之下,北三县的天花板是非常高的。

  因为它与通州实在太过密切,这就是北三县持续上涨的强支撑力。

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  把握住这一点,再来看北三县的选筹,关键有两点:

  1、交通,是否能足够便捷达到北京核心区域。

  2、配套,能否满足基本的生活需要。

  这是作为睡城两个最关键的因素。

  与核心区交通越便捷,通勤就越方便,区域价值自然更高;睡城本来就是纯粹的居住区,配套越方便,居住越舒适,价值自然也就越高。

  这样来看北三县,排序很清晰。

  燕郊>大厂>香河。

  首先,燕郊确实是最优的选择。

  这在于燕郊是北三县最先发展的区域,所以燕郊的配套非常成熟,居住人口非常之多,七普数据显示高达60几万的常住人口。一个小镇人口有这么多,是非常惊人的,而这也是燕郊楼市的压舱石。

  其次,地铁线路目前主要经过燕郊镇,这是短期燕郊价格抬升的最直接刺激。

  当前燕郊主要出行靠自驾和公交,但因为早期无序开发,道路非常拥堵,高峰期燕郊去北京,甚至不如香河去北京方便,但一旦地铁线路开通,1站到通州,9站到国贸,对燕郊价值无疑是颠覆性的抬升。

  市场对地铁这类利好,是格外敏感的。

  燕郊的楼市,现在已经不是会不会复苏的问题,而是已经在复苏。考察过程中,一个滴滴师傅告诉我们,他最近刚买燕郊的房子,就是因为看到地铁动工了。

  但也提醒大家,落到具体的燕郊选筹,由于平谷线的多次调整,现在在售的新房属于严格意义地铁房的几乎没有,大多都在2-5公里范围内的房子。

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  同样都需要接驳的情况下,距离地铁远近不是选筹的焦点,反而应该综合考虑价格和品质等因素,大地段不出错,房子就不会出错。

  当下,限购松动这一剂猛药,在燕郊作用非常明显。考察中已经发现势头,燕郊的新房何二手市场已经明显活跃起来,部分楼盘价格已经在上调,有楼盘过去成交稳定在1.9w的,最新两笔成交都跑到了2.1w左右。

  但我判断,目前市场还只是刚刚抬升,还有一波涨幅还在路上。

  因为,目前限购松动是准做不准说,官方没有正式文件通知,也不允许中介如此宣传,知道的人还不是很多。

  想要抓住北三县这波复苏,确实要抓紧了,此刻时间就是空间。

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  其次,大厂的价值会稍逊一些,但跟涨通州,跟涨燕郊是必然。

  大厂的价值稍差,是从交通角度出发,因为大厂短期内确实没有地铁经过。

  但大厂有厂通桥。

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  今年,大厂最大的利好就是厂通桥确定动工,预计2023年即将投入使用,这对大厂交通的改善意义非常之大,与通州一河之隔的区位,终于在交通上成为现实。

  厂通桥建成之后,从大厂潮白河片区到通州潞城地铁站不到7公里,距离北京市委市政府也只有10公里。

  在短期内,势必会对房价有波刺激。

  但厂通桥毕竟不是地铁,从通勤角度来说,燕郊依旧是不可挑战的一极,所以说大厂的价值要稍差一些。

  但大厂的亮点,在于道路规划和环境,要比燕郊要好太多。

  在大厂基本很少碰到堵车的情况,道路要比燕郊宽很多,人也更少,居住舒适度明显要更好。

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  并且,大厂光是公园就有4个,潮白河公园、鲍丘河公园、书画院文化公园、五环公园,几乎是长在绿地里的一个板块。

  再加上价格只在1.4-1.7w,比燕郊还是低了很多,许多不喜欢拥堵的北漂,也青睐于选择这里。

  虽然目前暂时没有大型商业,但是据我观察,小区楼下的底商基本能满足生活需要。

  短期有厂通桥利好,长期有通州,价差之下,也有跟涨的潜力,如果资金有限,喜欢环境好的朋友,选对项目也没有太大大的问题。

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  最后是香河,香河最大的亮点,确实就是够便宜。

  部分项目8500元/平就能拿下,连老家的房子都不如。

  这么便宜不是没有原因,跟燕郊和大厂相比,香河无论是城市界面,还是交通配套,都是最差的。

  但我认为,这里还是有一定的价值。

  因为在没有地铁的情况下,由于香河有京哈高速,到达国贸也就1小时7分钟的通勤时长,半小时就能到北京,在早晚高峰期,比堵车的燕郊通勤时间甚至还要更短一些。

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  但此刻,香河目前的价格只在0.8-1w的区间,只是燕郊的一半。燕郊已经复苏,价差之下,香河也能享受到跟涨的涨幅。

  但这里只适合目前手头资金只有20-30w,未来2-3年手头积蓄爆发的可能不大,但同样想抓住北三县这波复苏机会的朋友。

  因为这里确实靠的是北京,再怎么说也比老家县城更有上涨潜力,这个价格确实跌无可跌。

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  最后再给大家总结一下:

  经过4年的政策打压,北三县的泡沫挤的已经非常干净了,此刻地铁等交通利好来袭,楼市限购突然放松,全面复苏已然在即,此刻就是北三县入手的最好时机。

  至于如何选择,前文我也跟大家排过序:

  燕郊>大厂>香河。

  当然,这里也要提醒大家,任何投资一定是基于自己的资金量来考虑的,脱离预算谈投资就是耍流氓。

  就像北上广深价值最高,但是限购严格,资金要求也高,不是想买就能买的。

  所以北三县的价值,也一定要根据自己的资金预算去选择,适合自己的才是最好的。

  燕郊无论是交通还是配套价值都靠前,但是同样的,价格也更贵,目前首付预算至少要在50-70万;

  大厂虽然没有地铁,但也有交通利好,还有燕郊不具备的道路和环境优势,适合首付预算40-50万;

  香河虽然界面交通要差一些,但也能实现双城通勤,价格只有燕郊的一半,也有一定价值,适合手头预算只有20-30万。

  复苏已经在即,重要的是要根据自己的资金和需求,去选择好的项目,抓住这轮机会。

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(责任编辑:李显杰)
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