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再出新政 | 半年182次调控,房企该何去何从?

07-23 和讯名家
语音播报预计13分钟

再出新政 | 半年182次调控,房企该何去何从?

今日,八部门联合发布了《关于持续政治规范房地产市场秩序的通知》,据不完全统计,2021年上半年,房地产进行了21项调控,总共出台了182次房地产相关调控政策。

奇怪的是,如此强调控依旧没有阻拦房价和新房去化,最后我们发现了:强调控之下,最难的不是卖房,而是拿地!

之所以,是因为......

zf不是要干掉房地产,而是要规范房地产。在规矩重构的过程中,必然面临的就是洗牌。

政策现状与趋势如何?

第一:两集中供地政策

今年2月,自然资源部开发利用司给全国自然资源系统开了一个大学,集中学习了集中供地的相关精神。围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”,定制了两集中供地任务。

两集中供地的预期效果是:控地价、稳房价、均分配。具体说,就是通过集中供应土地,来降低开发商原本因为分散供地怕资源稀缺而哄抢,一方面通过降低地价来降低房价,另一方面通过集中推出房源时的市场竞价来降低房价,同时,集中一次性供地也期望更多的中小开发企业还有机会能够参与其中,保持市场充分竞争的活力。

真实的市场反应,在第一批次中呈现的是:集中供地变成了集中抢地、体现出来的是开发商的集中焦虑。

集中焦虑的原因有二:一是供地时序的必然,为了保证今年的销售任务,第一批次不拿就无法完成;二是对于后续批次供地数量缺乏信息,说白了还是对生产资料会不会不足的恐慌。

这种抢地的焦虑,在广州、重庆、杭州的第一轮土拍中,极为明显。甚至延展到了南方城市的小县城。

再出新政 | 半年182次调控,房企该何去何从?

其实,对于地价控制的实际效果并不在两集中,而是两集中基础之上的细则。在这方面,北京、上海作为最佳表率,在集中供地的基础上,出台了更为详细的组合拳对地价进行精准调控。当然,还有江苏的摇号游戏,成都的溢价和房价双控模式等;

对于稳房价的目标预期,相信在强金融管控的持续背景之下,加上年底集中供房的到来,开发商首批次回款压力会集中释放,对于房价稳定相信会有直接呈现。

两集中供地政策还会继续坚定执行,但各地一定会取长补短,纷纷打一些细则补丁。拿地,大家还是继续加快适应集中的模式吧。

第二:金融政策

房地产调控最终都看金融调控,离开了钱啥也做不成,更何况地产又是如此高金融杠杆的行业。

从前面几家TOP房企的接连出事,三道红线的威力已经显而易见,叠加目前房贷的收紧、预售资金监管趋严,以及对经营贷违规流入房地产的严查......我们说,这一轮的调控是最最动真格且坚决的了。

一系列的金融调控,在倒逼房企降低负债、减少杠杆,这是防止行业金融雪球不可收场,避免全行业的系统性崩盘;一定也是ZF为了深化国家经济结构调整,走出房地产依赖的一手准备。

经营贷严查则是对于炒房行为的直接打击,降低市场预期。

客观回归到全国市场,诸如恒大这样65折卖房降负债、保现金流,可以看出金融调控对于稳定房价有效。

今年上半年的经济增速给了大家很大的信心,因此我们预判金融政策的调控,不会放松。乃至三道红线会不会再进一步深入检查。比如,对上市公司报表的深究;对于负债形式的认定;对于触线房地是否在拿地和融资上进一步限制等等。

第三:出让金改国税收

这个政策本身不过是税改体系的一部分内容,国税统收后,并没有改变原先的分配比例和分配方式。因此从短期对行业影响不会太直接。

但是,从长期看可能随时会对行业产生深远影响。从资金效率来说,返还周期会不确定,从分配方式来说使用用途会不会被限定等。主要影响的,就是一二级联动的开发模式,以及勾地方式。你们懂的!

对房企的影响及应对方案?

在去年初,忠叔分享过房地产将从大鱼吃小鱼进阶至大鱼互吞的时代,没想到来的这么快且迅猛。

我们再来看看以上主要的行业大政策,对于房企有哪些影响。

(一)拿地资金需要更加集中、房企面临巨大的集中资金归集压力;

(二)勾地将会越来越难、开发利润会越来越低;

(三)化解三道红线是所有房企的最大任务。

房企应该如何应对?

1

加大合作力度

一切政策最终的导向,已经清晰的造成了行业内卷。化解内卷,最理想的途径就是不打架,直接卷成一团,抱团取暖,共进共退。

合作一定要寻找新的模式跟伙伴,例如:

合作伙伴之一:风格接近、资源互补、风险分担的同行抱团;

合作伙伴之二:需要能为你降负债真股权资方,实现小股操盘;

合作伙伴之三:承接的住商业或产业部分经营资产的真产业集团;

2

选择适合自己的城市

从公开市场的角度,分析所有重点城市的土拍政策,并结合房企自身现状去选择最适合自己的城市。比如上海目前的招拍复合政策,就特别适合资质优质但在上海项目少的房企(具体政策可以自己去研究下)。

从勾地的角度,去选择还有机会一二级联动的城市,找到最能成的标的占坑。比如青岛还有集体留用地,招拍挂后可以返还村集体;旧改和城市更新可以一二级联动的部分城市;国企、军转企业的城市自有用地能自住开发的城市等等。

34

降维精细化拿地

中小型房企在集中土拍过程中要么紧密关注,实现机会性捡漏,要么迅速降维出击四五线城市核心地段。通过精细化寻找优质地块,全力获取保证活下去。

小城市拿地,由于房价太低,任何因素的利润敏感性都会很高,就必须从可研阶段精细化测算到全周期。对于房企的精细化开发要求会很高,越早做到精细化拿地越好。

45

抱大腿

对于一些出现压力的企业,必须要将股权合作提早拿出来考虑了。无论是抱团共生、还是寻找国资入场,围绕降低企业现金流压力、降低财务成本去增加融资背书能力;先活下去,以后再考虑怎么能活得好。

在做这一切的同时,房企也应该思考如何与行业一起软着陆了。正如最开始喊“活下去”的先锋万科所言,以后的房地产也就是“制造业”了。

因为调控一定是常态化的,房住不炒也一定是坚决到底的。

房地产金融杠杆的底层逻辑慢慢在变了,土地增值的红利也不可能再给企业,不要抱有任何幻想。祝大家都能“活下去”!

☆ END ☆

本文首发于微信公众号:地产星探。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强)
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