今日，八部门联合发布了《关于持续政治规范房地产市场秩序的通知》，据不完全统计，2021年上半年，房地产进行了21项调控，总共出台了182次房地产相关调控政策。
奇怪的是，如此强调控依旧没有阻拦房价和新房去化，最后我们发现了：强调控之下，最难的不是卖房，而是拿地！
之所以，是因为......
zf不是要干掉房地产，而是要规范房地产。在规矩重构的过程中，必然面临的就是洗牌。
政策现状与趋势如何？
第一：两集中供地政策
今年2月，自然资源部开发利用司给全国自然资源系统开了一个大学，集中学习了集中供地的相关精神。围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”，定制了两集中供地任务。
两集中供地的预期效果是：控地价、稳房价、均分配。具体说，就是通过集中供应土地，来降低开发商原本因为分散供地怕资源稀缺而哄抢，一方面通过降低地价来降低房价，另一方面通过集中推出房源时的市场竞价来降低房价，同时，集中一次性供地也期望更多的中小开发企业还有机会能够参与其中，保持市场充分竞争的活力。
真实的市场反应，在第一批次中呈现的是：集中供地变成了集中抢地、体现出来的是开发商的集中焦虑。
集中焦虑的原因有二：一是供地时序的必然，为了保证今年的销售任务，第一批次不拿就无法完成；二是对于后续批次供地数量缺乏信息，说白了还是对生产资料会不会不足的恐慌。
这种抢地的焦虑，在广州、重庆、杭州的第一轮土拍中，极为明显。甚至延展到了南方城市的小县城。
其实，对于地价控制的实际效果并不在两集中，而是两集中基础之上的细则。在这方面，北京、上海作为最佳表率，在集中供地的基础上，出台了更为详细的组合拳对地价进行精准调控。当然，还有江苏的摇号游戏，成都的溢价和房价双控模式等；
对于稳房价的目标预期，相信在强金融管控的持续背景之下，加上年底集中供房的到来，开发商首批次回款压力会集中释放，对于房价稳定相信会有直接呈现。
两集中供地政策还会继续坚定执行，但各地一定会取长补短，纷纷打一些细则补丁。拿地，大家还是继续加快适应集中的模式吧。
第二：金融政策
房地产调控最终都看金融调控，离开了钱啥也做不成，更何况地产又是如此高金融杠杆的行业。
从前面几家TOP房企的接连出事，三道红线的威力已经显而易见，叠加目前房贷的收紧、预售资金监管趋严，以及对经营贷违规流入房地产的严查......我们说，这一轮的调控是最最动真格且坚决的了。
一系列的金融调控，在倒逼房企降低负债、减少杠杆，这是防止行业金融雪球不可收场，避免全行业的系统性崩盘；一定也是ZF为了深化国家经济结构调整，走出房地产依赖的一手准备。
经营贷严查则是对于炒房行为的直接打击，降低市场预期。
客观回归到全国市场，诸如恒大这样65折卖房降负债、保现金流，可以看出金融调控对于稳定房价有效。
今年上半年的经济增速给了大家很大的信心，因此我们预判金融政策的调控，不会放松。乃至三道红线会不会再进一步深入检查。比如，对上市公司报表的深究；对于负债形式的认定；对于触线房地是否在拿地和融资上进一步限制等等。
第三：出让金改国税收
这个政策本身不过是税改体系的一部分内容，国税统收后，并没有改变原先的分配比例和分配方式。因此从短期对行业影响不会太直接。
但是，从长期看可能随时会对行业产生深远影响。从资金效率来说，返还周期会不确定，从分配方式来说使用用途会不会被限定等。主要影响的，就是一二级联动的开发模式，以及勾地方式。你们懂的！
对房企的影响及应对方案？
在去年初，忠叔分享过房地产将从大鱼吃小鱼进阶至大鱼互吞的时代，没想到来的这么快且迅猛。
我们再来看看以上主要的行业大政策，对于房企有哪些影响。
（一）拿地资金需要更加集中、房企面临巨大的集中资金归集压力；
（二）勾地将会越来越难、开发利润会越来越低；
（三）化解三道红线是所有房企的最大任务。
房企应该如何应对？
1
加大合作力度
一切政策最终的导向，已经清晰的造成了行业内卷。化解内卷，最理想的途径就是不打架，直接卷成一团，抱团取暖，共进共退。
合作一定要寻找新的模式跟伙伴，例如：
合作伙伴之一：风格接近、资源互补、风险分担的同行抱团；
合作伙伴之二：需要能为你降负债真股权资方，实现小股操盘；
合作伙伴之三：承接的住商业或产业部分经营资产的真产业集团；
2
选择适合自己的城市
从公开市场的角度，分析所有重点城市的土拍政策，并结合房企自身现状去选择最适合自己的城市。比如上海目前的招拍复合政策，就特别适合资质优质但在上海项目少的房企（具体政策可以自己去研究下）。
从勾地的角度，去选择还有机会一二级联动的城市，找到最能成的标的占坑。比如青岛还有集体留用地，招拍挂后可以返还村集体；旧改和城市更新可以一二级联动的部分城市；国企、军转企业的城市自有用地能自住开发的城市等等。
34
降维精细化拿地
中小型房企在集中土拍过程中要么紧密关注，实现机会性捡漏，要么迅速降维出击四五线城市核心地段。通过精细化寻找优质地块，全力获取保证活下去。
小城市拿地，由于房价太低，任何因素的利润敏感性都会很高，就必须从可研阶段精细化测算到全周期。对于房企的精细化开发要求会很高，越早做到精细化拿地越好。
45
抱大腿
对于一些出现压力的企业，必须要将股权合作提早拿出来考虑了。无论是抱团共生、还是寻找国资入场，围绕降低企业现金流压力、降低财务成本去增加融资背书能力；先活下去，以后再考虑怎么能活得好。
在做这一切的同时，房企也应该思考如何与行业一起软着陆了。正如最开始喊“活下去”的先锋万科所言，以后的房地产也就是“制造业”了。
因为调控一定是常态化的，房住不炒也一定是坚决到底的。
房地产金融杠杆的底层逻辑慢慢在变了，土地增值的红利也不可能再给企业，不要抱有任何幻想。祝大家都能“活下去”！
☆ END ☆
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（责任编辑:王治强）