高瓴资本董事长张磊曾说，极少有人真正理解时间的价值，王建军深以为然。
作为廊坊房地产企业的三哥，排名华夏幸福(600340,股吧)、荣盛之后的中国宏泰发展董事局主席王建军，曾公开表示，做产业地产时间的历练很关键。然而自2014年上市以来，经过7年历练，宏泰发展交出的成绩单却令人不甚满意。
年报显示，2020年宏泰发展实现收入23.986亿元，同比减少10.2%，毛利润16.722亿元，同比减幅10.6%。另一方面，现金流也和营收利润一样，为64.6亿元，同比下降7.3%。
在楼市资本论看来，这绝非偶然，深入探究宏泰发展的业务模式就会发现，土地出让收入一直是其主要利润来源之一，这显然难以持续盈利。
或许王建军忘了，成为时间的朋友不仅是收集时间价值的过程，更是要先寻找到真正有价值的赛道。对于收入7成依靠环京卖地的宏泰而言，愈来愈严厉的房地产调控政策，正让王建军面临困境。
PART
01
王建军：从“铁饭碗”到“环京卖地大户”
尽管宏泰发展是一家上市房企，但王建军凭借创始人的身份，和与担任非执行董事的妻子赵颖共计73.98%的持股比例，在宏泰发展的成长中烙下了深刻的烙印。
因而探究宏泰发展的现状与未来，离不开王建军的个人人生经历。
中：王建军，右：妻子赵颖，左：女儿王薇
楼市资本论了解到，1963年王建军出生于廊坊固安县的一个普通农民家庭，自小生活清苦。
按照中国传统命理学来说，王建军五行占“金”，一般来说“金兔”之人不甘于平凡，渴望出众，并愿为此付出努力。这也在王建军的人生中得以印证。
1983年，自武汉大学新闻系毕业后，王建军只用了短短两年时间，就从廊坊市建委职员升至团市委副书记。正当仕途顺风顺水之时，1985年，王却辞职进入了《河北工人报》，从一名普通记者重新干起。
如果说政府工作，让王建军积累了房产相关人脉资源，那么记者的工作，则让王建军开拓了眼界，“企业家的位置为什么我不能坐？”
1993年春，借着南巡后新一轮改革开放的春风，王建军辞职下海，带着2万元盘缠到了海南。在这里，他结识了天鹏实业有限公司老板，并被聘用为经理。
经过两年的磨练和积累后，不甘平凡的王建军意识到廊坊房地产业的崛起，又一次辞职，于1995年3月创办了廊坊市城区房地产开发有限公司。
楼市资本论注意到，不仅在职业选择上王建军勇于尝试，在进入地产行业后，王开发的项目种类也颇为“丰富多彩”。从住宅项目宏泰花园小区、蓝水湾小区，再到酒店廊坊市北京外企联谊中心，甚至万桐园公墓，王建军均有涉猎。
值得一提的是，借助万桐园公墓，王建军还成立了上市企业中国万桐园，目前由妻子赵颖担任主席。
万桐园公墓
直到2005年，当地政府开始建设廊坊龙河高新技术开发区，凭借与政府的关系和自身实力，宏泰发展拿下了园区运营的业务，包括生地投资、七通一平、土地补偿及招商工作等，宏泰发展借机从传统的房地产开发商向产业地产开发商转型。
廊坊龙河高新技术开发区
一年后，王建军就给出了一笔尤为出彩的高新区招商成绩：富士康廊坊基地项目于2006年签约落户龙河高新区，总计划投资高达8亿美元。
此后王建军再接再厉，截止2010年，凯发、高迪、中建二局、普洛斯等中外知名企业相继落户，对于在河北省经济状况靠后的廊坊市来说，可以说是浓墨重彩的一笔。
随着龙河高新区的成功，宏泰发展2014年成功上市港交所，成为了香港资本市场的“产业市镇第一股”。并借由资本支持，力图将该模式复制到环京及长江经济带板块。
然而在楼市资本论看来，龙河高新区的成功有太多时代和区域发展因素，宏泰发展的产业市镇模式或注定难以走出廊坊。
PART
02
收入7成依赖龙河卖地
楼市资本论注意到，尽管与华夏幸福并称“中国产业新城双子星”，但宏泰发展的产业市镇模式却与华夏幸福、甚至其他很多产业运营商不同。
据了解，宏泰发展的收入分为一级开发商收益模式和产业招商服务收益，其中，招商部分收益与区域税收挂钩。
而一级开发则是宏泰发展的主要收益，除了土地整理等费用，宏泰不仅可以参与龙河高新区土地出让计划的制定，更是可以获得政府出让土地所得分成，卖地提成高达80%—100%。
尽管为了规模法律风险，宏泰发展采取是收益以卖地所得款净额为计算标的这种曲线方法，但实际上在龙河高新区运作的二级开发商都可以说是在为宏泰“打工”。
要知道2005年宏泰发展初涉龙河高新区时，当地地价不过几十万一亩，到了2014年上市时地价就已经达到了一百多万一亩。因而可以说，宏泰发展高速成长期间，卖地成为其成长壮大的主因。
从2020年年报中也可见一斑。在2020年宏泰发展实现的23.986亿元收入中，出让龙河高新区土地获得的收入就达到了17.33亿元，占据其总营收的72%；如果加上其他服务收入，那么宏泰发展2020年营收的8成收入都依赖于龙河高新区。
而此次宏泰发展营收大幅缩水，也正是由于龙河高新区土地出让面积从2019年的69.4万平方米下降到2020年的60.0万平方米，土地出让金也同比减少。
这样丰厚的收入并非一劳永逸。众所周知的是环京土地政策正越来越受到河北省府及北京对区域发展整体规划和楼市调控政策的严厉影响，地方政府的话语权日渐式微。因而今后宏泰发展何去何从，将愈来愈成为摆在王建军面前的一大难题。
王建军也早已意识到了这一问题。从2015年开始，宏泰发展采取“菜单式服务”的输出方式扩张全国，即给地方政府一份业务菜单，双方商议后，挑选达成一致的几项服务内容进行合作。
楼市资本论了解到，目前宏泰发展已在廊坊、永清、鄂州、武汉等地共布局8个产业市镇园区。
但从年报来看，除龙河高新区外，宏泰发展仅在石家庄两项目和鄂州项目获得产出。
对此，有业内人士指出，龙河高新区的成功，与王建军良好的当地政商关系，和彼时北京产业外溢有着重要关系，因而该园区的成功极难复制；并且宏泰发展在外地适应不良，也说明其产业服务精细化有着极大的提升空间。
楼市资本论也认为，宏泰发展当今的疲态正是由于过度依赖单一项目、环京调控等因素，而王建军和宏泰也需要在在廊坊之外的更多地方继续证明自己。
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03
二代王薇直面47亿负债
事实上，1963年出生的王建军今年已58岁，家族企业色彩浓厚的宏泰发展也不得不面临代际传承的问题。越发活跃的女儿王薇，开始以二代继承人的姿态出现在人们面前。
楼市资本论了解到，王薇出生于1992年，学习成绩优异，2009年考入211大学上海财经大学，并于4年后金融学本科毕业。与诸多二代不同的是，王薇并没有海外深造背景，而是在本科毕业后就开始工作。
在毕业后，尽管王薇已经开始和父亲学习，涉足到宏泰发展的日常管理中，但其正职却在一间国际投资机构；直到2017年才全职加入宏泰发展，并成为了公司的执行董事，负责的正是监督集团的机构融资活动及并购。
不仅父亲对女儿寄予厚望，母亲亦是如此，就在今年3月王薇还成为了赵颖担任主席的中国万桐园执行董事。
然而在楼市资本论看来，摆在王薇面前却是不小的难题。
受产业市镇开发模式影响，一方面宏泰发展须在前期投入大量的资金进行收储、打造产城项目；另一方面，还承担着承担招商引资的风险，若土地无法变现，企业的资金链就容易紧崩。
从年报来看，尽管宏泰发展2020年资产负债率为57.7%，在房企中并不算高；但如果分析其有息负债，就会发现发现流动负债项下的银行及其他借款由去年的45.86亿元大幅提升至47.07亿元，其中一年内须还清的借款更是高达22.23亿元，对宏泰发展的短期偿付能力提出了更高的要求。
正是在债务压力下，近日，王建军夫妇引来央企金茂高调入场，拟从利东有限公司处购买约4.93亿股宏泰股份，每股代价3.00港元，总代价约14.81亿港元。金茂由此成为宏泰发展的第二大股东。并且，金茂还与中国宏泰订立可换股债券认购协议，认购后者本金额约1.23亿美元的可换股债券，债券期限36个月，利率6%，须于每半年期末支付。
比将第二大股东宝座拱手相让更危险的，还有宏泰发展居高不下的应收帐款。2020年宏泰发展应收帐款为27.56亿元，达到近年最高点。
宏泰发展不佳的财务面，也让标普在2020年将其评级展望由“正面”下调至“稳定”。
在楼市资本论看来，作为产业发展商的先驱者，宏泰发展难免会遭遇难题和阻力，如何打破对单一项目重度依赖，出走廊坊成为今后重点关注的问题。
王建军和女儿王薇可以一同带领宏泰发展，如何走出一条与华夏幸福不同的，产业新城高质量发展之路，依然充满荆棘。
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（责任编辑:张洋）