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通胀预期下,楼市博弈将由暗转明

07-17 和讯名家
语音播报预计9分钟

通胀预期下,楼市博弈将由暗转明

去年下半年以来,全球普遍的低利率和货币宽松推动美国、德国、日本等主要国家房价大涨,中国楼市调控难度陡然上升。为此,管理层紧急行动,连出“杀手锏”,加强房地产金融监管,严禁炒作学区房,实行土地集中供应等。地方政府也是不敢懈怠,纷纷出台调控政策,“史上最严”字眼不时出现在公众面前。一时间,楼市风声鹤唳,大有不把房价压下来决不收兵之势。

通胀预期下,楼市博弈将由暗转明

那么,效果如何呢?有认为效果明显的,有认为效果一般的,也有认为没有效果的。显然,这是站在不同角度对问题的不同看法,都有一定道理,也都不能代表整体。因为,楼市的实际状况,远比表现出来的状态复杂得多。房价上涨也好,房价下跌也罢,都不是楼市真实情况的反应。尤其在全球流动性严重过剩、大宗商品价格持续上涨、通货膨胀压力越来越大、欧美发达国家房价大幅上涨的情况下,对中国楼市的影响也可谓越来越大,开发商死杠房价的内在冲动也徒然增强,购房者与开发商之间的利益博弈也进入新的阶段,逐步由暗转明、由弱转强。

先从房价来看,数据显示,2021年6月,全国100个城市新建住宅平均价格为16063元/平方米,环比上涨0.36%,涨幅较上月扩大0.02个百分点。从涨跌城市个数看,77个城市环比上涨,20个城市环比下跌,3个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.89%,涨幅较上月收窄0.19个百分点。也就是说,房价仍然处于上涨通道,没有停步的迹象。即便同比涨幅有所收窄,实际涨幅仍达到3.89%,涨幅不低。

再从拿地情况来看,开发商拿地的动力依然很强,积极性很高。数据显示,2021年上半年,TOP100企业拿地总额16485亿元,同比增长4.6%,门槛值为37亿元,与去年同期相比明显提升。如果不是预期比较好,不是对未来房地产市场有比较充足的信心,在金融政策明显收紧、市场也没有明显扩张信号的情况下,开发商是不可能再积极拿地的。所以仍在积极拿地,就是对未来市场的看好,对通胀预期下房价上涨抱有期待和希望。

通胀预期下,楼市博弈将由暗转明

另外,从宏观政策环境来看,整体偏宽松的格局并没有改变,积极的财政政策仍在发挥作用,从财政渠道投放的资金等还在源源不断地投向实体企业、尤其是中小微企业、基础设施领域、公共事业领域等。其在释放经济社会动能的同时,也在释放市场流动性,增加通货膨胀元素。更主要的,还是货币政策偏宽松,社会融资规模大。数据显示,初步统计,6月末社会融资规模存量为301.56万亿元,同比增长11%。其中,对实体经济发放的人民币贷款余额为184.54万亿元,同比增长12.6%。从表面看,对实体经济的融资增速更快,但在具体操作过程中,金融机构可操纵的余地很大,对中小微企业左手放、右手收的现象很严重。对中小微企业来说,也就谈不上真正得到资金支持。特别是刚刚出台的降准政策,一改以往定向降准的做法,变成全面降准,一定程度上,也给了开发商等底气,死杠房价的内在冲动也会更强。

正是通胀预期越来越强烈,开发商死杠房价的内在冲动也在逐步被激活。别看部分开发商已经饱受资金困惑、资金链断裂的压力很大,但是,谁也没有通过降价售房的方式来回笼资金,是否也能看出点端倪来。如果真的资金链紧绷,开发商是可以通过售房来回笼资金的。所以明知资金链有断裂的风险,仍不愿售房回笼资金,心里是一定有鬼的。这个鬼,就是通货膨胀,开发商都在赌通货膨胀带来的房价继续上涨。同时,赌决策层会放松楼市调控。

也就是说,开发商在楼市问题上,已经不像前两年,心里非常紧张,担心资金链会断裂。现在的开发商,在通胀预期不断增强的大背景下,变得心理越来越强大了,死杠房价的决心也越来越大,他们决心通过死杠房价来与购房者再一次进行利益博弈,并等待通货膨胀的到来,等待通货膨胀抬高房价。这不是白日做梦,而是全球性通货膨胀即将到来给开发商增加的底气。

通胀预期下,楼市博弈将由暗转明

这也意味着,下一步楼市调控的压力会更大,到底还有多少政策能够遏制开发商涨价,应当未雨绸缪,早做准备,避免房价再次出现无序上涨现象,确保广大居民不再受房价快速上涨的伤害。特别是保障性租赁房建设,一定要速度快、力度大,要以此来消化通胀预期带来的房价上涨压力。

本文首发于微信公众号:谭浩俊。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰)
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