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房企大手笔拿地深耕区域布局 土储'优等生'如何巧追'千亿目标'

07-16 投资者网
语音播报预计17分钟

房企大手笔拿地深耕区域布局 土储'优等生'如何巧追'千亿目标'

《投资者网》谢莹洁

在今年上半年耗资121亿元拿地后,宝龙地产控股有限公司(1238.HK,下称"宝龙地产")依然没有放缓节奏的意思。7月6日与13日,公司接连斩下温州市、福州市两块地。

地产开发方面,公司同样在加速,且出现一些隐患。2020年12月以来,宝龙地产出现多起违建事件、安全事故,屡次被行政处罚。

宝龙地产为何如此急切?按照公司的说法,背后原因是其制定了"千亿"目标。值得注意的是,公司土储丰厚,2020年在行业内排名第25位,但追赶"千亿"目标似乎有些吃力。

为此,《投资者网》近期就相关问题联系到公司方面,并得到了一些答复。

加速拿地与被处罚

公开资料显示,宝龙地产起家于商业地产运营,2009年在香港主板上市之后,制定了深耕长三角的战略计划。

克而瑞数据显示,公司在2020年全口径销售额811.1亿元,权益销售额608.3亿,排名在第55位左右。

与之相对的是,总土地储备3650万平方米,其中长三角地区占比约70%,在行业内排名25位。而有着相同土储优势的房企,全口径销售额基本已超过1300亿元。

值得一提的是,近几年来,宝龙地产多次宣布进击"千亿"。2018年,总裁许华芳定下目标"2020年冲击1000亿"。今年年初,公司又称"2021年目标1050亿元"。

为了补充土储,2020年,宝龙地产经营现金流量净额大幅转负为-120.13亿元,融资获得产生的现金净额为223.6亿元。

中指研究院统计,宝龙地产今年前6个月拿地费用为121亿元,同比增幅147%,在行业内排名第38位;拿地面积为238万平米,拿地成本约5084元/平米。

数据显示,今年上半年,宝龙地产合约销售总额约530.4亿元,已完成年度目标约50.5%。

不过,宝龙地产仍没有表现出放缓节奏的意愿。2021年5月,公司摘得武汉市硚口宗关一地,拟投资30亿打造商业综合体。

7月6日,宝龙地产旗下公司25.06亿元拿下温州一宗商住地,溢价率为25.3%;7月13日,公司耗资1.85亿获福州永泰商住地。

公司不仅专注于拿地,在开发方面也快马加鞭。但透过一些安全事故不难发现,公司在管理方面仍有需要完善之处。

2020年12月,淮安宝龙被罚款3万元,主要违法事实为其开发建设的宝龙4#地块存在裸土未覆盖问题;同月,公司旗下的漳州悦汇广场施工违反防空法遭处罚;江苏泰州海陵区宝龙世家BC区项目工程,因触电生产安全事故,致使一名工人被电身亡;2021年5月,常州市钟楼区宝龙广场三期发生一起高处坠落生产安全事故,致1人死亡;另外,福州宝龙乐园游乐有限公司近两年多次被行政处罚。

"项目安全生产一直以来都是宝龙工程建设的头等大事,事故的发生属于偶发现象。目前宝龙地产一百多个在建项目,安全事故发生率极低,并不存在安全问题频出一说。"宝龙地产向《投资者网》解释称。

"公司一直以来都非常重视施工安全和规范,通过定期的项目安全自检和集团巡检,以及第三方安全生产季度评估,建立了完善的安全制度,定期进行安全教育培训、管理提升。"

频频发债与融资受阻

拿下"千亿"目标对宝龙地产难么?表面看来,不应该如此。

2011年至2020年,宝龙地产累计销售了2033万平方米,新增土储总面积为3856.28万平米,净增加了1800多万平米的建筑面积。

除了土储优势之外,公司在现金流方面也不甘落后。2020年,公司剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%,净负债率73.9%,现金短债比1.2,三大关键指标保持在绿档范畴。

在此背景下,公司为何迟迟未突破千亿规模?宝龙地产并未正面回答该问题,而是对《投资者网》表示:"公司的发展和增长,严格遵循既定的战略规划和目标,目前公司正朝着规划目标顺利推进。"

标普3月25日发布评级报告:"宝龙地产在持续优化杠杆的同时,实现了稳健的业绩增长,上调其主体评级至BB-,债券评级至B+,展望稳定。"

尽管有现金流优势,宝龙地产仍热衷于发债,但今年出现了融资受阻的事件。

今年3月,宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债,实际发行规模15亿元,最终票面利率6.5%;今年1月,公司计划发行上限为25亿元的公司债,最终发行规模为10亿元。

对此,宝龙地产回复《投资者网》称,"受去年11月永煤债券爆雷和今年1月份华夏幸福(600340,股吧)违约事件影响,今年以来境内债券发行难度陡增。期间,融创、金科、复地等房企发债出现相似情况。公司一向坚持稳健的财务风格,出于票面考虑首4月完成25亿发行,剩余5亿已在6月8日完成票面5.8%的发行。"截至今年6月末,宝龙地产有15只人民币存续债券,发行额总计158亿元,平均票面利率6.45%;存续美元优先票据7只,总发行金额为20.7亿美元,平均到期年限为2.35年,息票为5.7%。

7月9日,宝龙地产又宣布获最多2亿美元贷款融资。

还有值得注意的是,公司少数股东权益暴增。截至2020年末,宝龙地产少数股东权益暴增至150.6亿,增长了141%,而相应的公司少数股东损益为26.7亿,仅增长40%。

2020年,宝龙地产其他应付款中,与关联方应付款为110亿元,同比增长近一倍,主要为联营合营企业的应付款。

宝龙地产因此被市场质疑明股实债。公司对此表示:"主要是因为部分子公司的小股东进行了增资或新增股权合作投资进来;子公司的利润增加了,但是未进行分红;有联营合营公司转为并表子公司,以及收购小股东权益有所增减,增加了少数股东权益。均为通过正常经营采用合规手段优化财务结构,不存在'明股实债'情况。"

商业地产"进展不顺"

种种迹象表明,宝龙地产的信心与实力似乎不相匹配,而这与商业地产进展不顺有一定关联。

将时间回溯至2010年左右,业内有"北万达、南宝龙"之说。此后,选择一二线城市的万达广场实现规模增长;而农村包围城市的宝龙,一度困顿于三四线的低迷市场。

中金公司今年4月末发表研报:"本次调研了宝龙多个商业地产项目,预计这些项目的出租率能从2020年底的70%-80%提升至90%以上,并在2022-2023年逐步上升至95%-100%。"

也就是说,直到2020年,宝龙地产还存在部分商业地产出租率不高的问题。对标同样致力于三四线城市商业地产的新城控股(601155,股吧),该公司旗下吾悦广场已有96个,2020年平均出租率达99.54%。

尽管商业地产的进展遇到挑战,却为公司业绩增色不少。

2017年至2020年,宝龙地产营收从156亿元增加到355亿元,净利润从33.4亿元增加到61亿元。期间,投资性物业公允价值变动收益稳定在21亿元至25亿元之间,贡献净利润34%至65%不等。

业内因此质疑公司"业绩注水",宝龙地产对此向《投资者网》回应称:"公司作为上市公司,严格按照监管部门的规定和要求进行业绩报告的披露。一些没有事实依据的报道,完全为主观臆测,有恶意诽谤及中伤公司嫌疑。"

如今,宝龙地产的主要收入和盈利来自房地产开发,后者由宝龙实业经营。2018-2020年,宝龙实业存货分别为416亿元、454亿元和496亿元,已完工开发产品占比从20%左右增加到近30%。

以此来看,宝龙地产或存在滞销的问题。以杭州滨江宝龙城为例,该项目从2013年至2020年历时7年仍未完工;项目2016年就已开业,截至2020年年末销售进度约为32%。

宝龙地产告诉《投资者网》:"杭州滨江宝龙城项目当前待售部分为项目三期约199米地标写字楼,该写字楼已完成竣工验收。公司出于业态整体性及项目品质等因素综合考虑,三期写字楼大单整幢销售,因最终货值较高且谈判周期较长,当前仍在磋商洽谈中,并非捂盘惜售。"(思维财经出品)■

(责任编辑:李佳佳)
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