作为在港交所上市的第二家代建股，中原建业开局不利，上市当日该公司股价便跌破3港元/股发行价，仅以2.5港元/股开盘
《投资时报》研究员 吕贡
近年来，随着国内房地产企业融资环境逐渐趋紧，愈来愈多房企踏上了分拆业务板块上市募资的道路。除了物业、景观等业务以外，代建业务也加入房企分拆上市的业务阵营中，前有绿城管理控股有限公司（下称绿城管理，9979.HK），后有中原建业有限公司（下称中原建业，9982.HK）。
5月31日，从建业地产股份有限公司（下称建业地产，0832.HK）分拆出来的中原建业成功登陆资本市场，成为在港交所上市的第二家代建股，也是建业集团旗下的第四家上市公司。然而，中原建业却开局不利，上市当日便遭破发。
具体来看，上市首日，中原建业仅以2.5港元/股开盘，跌破3港元/股的发行价，虽盘中有小幅回升，但截至当日收盘，该公司仅报价2.64港元/股，日跌幅达12%。截至2021年6月21日收盘，其仅收报于2.26港元/股，仍未超过发行价。
据该公司官网资料显示，2015年6月，中原建业在建业集团正式提出“新蓝海战略”后应运而生。从探索研究到独立运营、规模化发展，如今中原建业已成长为中国代建行业的领先企业。此次在港上市，中原建业共发行约3.23亿股，每股定价为3港元，处于发行价格上限区间，扣除上市费用后共募集资金9.16亿港元。
据悉，中原建业计划将此次募集资金约40%用于扩展“大中原”地区的新市场，同时丰富服务种类；约36%用于潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者；约14%用于进一步提升公司的信息技术系统及基础设施；剩余10%则用于一般公司及营运资金用途。
《投资时报》研究员梳理该公司近年来财报注意到，进入2018年后，中原建业业绩同比增速便陷入逐年放缓态势。并且多年来，该公司业务布局过于依赖河南地区。截至2020年年末，无论是在管项目数量还是在管建筑面积，位于河南地区的占总项目/总面积比重均在九成以上。
此外，中原建业近几年的应收账款在逐年攀升，时至2020年，该公司的现金流方面也出现吃紧情形。
针对该公司存在的上述问题以及未来如何应对代建赛道的竞争，《投资时报》研究员日前电邮沟通提纲询问该公司相关部门，但截至发稿未收到公司回复。
难离河南大本营？
《投资时报》研究员梳理该公司近年财报注意到，2017年至2020年中原建业的营业收入虽处于一路稳增态势，分别为3.10亿元、6.76亿元、10.29亿元和11.52亿元。但其同比增速却在逐年放缓，由2018年的118.37%一路降至2019年的52.13%、2020年的11.96%，短短三年时间同比增速缩水超100个百分点。
与此同时，该公司同时期的年内溢利同比增速也由2018年的183.87%降至2019年的58.74%，时至2020年仅有6.30%。或是受到业绩增幅放缓影响，中原建业2020年的净利率也出现下滑，仅有59.2%，相较于2018年的59.7%和2019年的62.3%分别少0.5个百分点和3.1个百分点。
对于中原建业业绩增速逐年放缓，有业内人士分析认为，或与其代建业务长期依赖河南地区，全国范围布局缓慢有一定关联。
《投资时报》研究员注意到，多年来在河南耕耘的中原建业，对河南地区的依赖始终较为突出。数据披露，截至2020年12月31日，该公司206个在管项目中，有193家位于河南省，仅有13家位于其他省份。而25543千平方米的在管建筑面积，位于河南省的比例同样占到九成以上，达94.82%。
而中原建业对河南地区的依赖并不仅限于土储层面，营收方面亦然。据公告信息显示，2018年至2020年该公司主要依靠提供房地产代建服务产生收入及收取管理服务费，相关收入亦主要由该公司于河南省所管理的项目所贡献，分别占其各期间收入的100%、99.4%和96.6%。
有地产分析师认为，中原建业对河南地区的依赖，或也受该区域新型城镇化快速发展机会影响。但需要注意的是，这种“坚守”也容易成为一种“惰性”，尤其公司对外部市场的感知可能会迟钝，因此中原建业要持续发展还需要积极开拓外部市场。
整体来看，先于中原建业上市的同业公司绿城管理，在全国范围内的布局要更为完善。不过从业绩端来看，前者2019年6.41亿元、2020年6.81亿元的年内溢利，均高于后者同时期3.71亿元和4.12亿元的净利润。
中原建业按地区划分的在管项目明细
数据来源：公司招股书
应收账款激增
此外，《投资时报》研究员注意到，中原建业还存在近几年应收账款一路攀升、现金流吃紧的问题。
据数据披露，2018年至2020年该公司的应收账款分别为0.18亿元、0.34亿元和1.42亿元，短短两年时间增加超1亿元。并且，其同比增幅还由2019年的93.96%骤增至2020年的313.12%。
而2020年，中原建业经营活动产生的现金流量净额出现下滑，仅有6.15亿元，较上一年同期的6.72亿元缩水超五千万，同比降幅为8.49%。
困境或不止于此，中原建业所处的“代建赛道”正变得愈发拥挤，竞争也日趋激烈。
据公开信息显示，已有多家大、中型房企已布局代建赛道。而2021年5月24日，中交地产(000736,股吧)（000736.SZ）在回应投资者关于公司代建板块情况的提问时也表示，“当前代建业务处于起步阶段，未来公司将在地产主业稳健发展的基础上，积极开拓代建等新兴业务”。
中原建业2018年至2020年综合现金流量情况
数据来源：公司招股书
（责任编辑:王治强）