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撰文|蜜姐&编辑|杰儿
6月17日，新城控股(601155,股吧)、格力地产(600185,股吧)和花样年控股等地产公司发布融资计划，其中花样年控股利率高达14.5%的美元债引发了市场关注。
今年4月，花样年中国集团副总裁肖杰针对外界担心的海外债问题，他没有否认花样年的海外债的占比，而是表态：“关于大家讨论的花样年境内外负债比例问题，说我们海外债比例占62%，相对偏高，其实完全不用担忧。”
而5月，花样年控股旗下多只美元债却出现了价格大幅下跌……
对于花样年控股的债务问题，到底是还能乐观，还是需要担心了？
01
据公告称此次发行于2024年到期的2亿美元14.5%优先票据，拟动用发行票据的所得款项净额为其若干现有境外债务再融资，简单来说就是“借新还旧”。
据中国指数研究院监测数据显示，今年5月，房企融资行业平均利率为5.69%，海外债累计平均利率为6.48%。
图片来源|中国指数研究院（特此感谢！）
而花样年控股此次的美元债票据利率为14.5%，超行业平均利率两倍多，创下年内房企发债利率新高。何以至此？
蜜姐统计了下花样年控股2020年报中披露的部分公司债情况（如下），发现其发债利率的确不算便宜。
其中超10%的达4笔，尤其是今年已披露的3笔美债利率分别为11.875%、10.875%及14.5%。
数据来源|花样年控股2020年报
今年5月，据界面新闻不完全统计，彼时花样年控股存续约11只美元债，其利率超10%的有6只，在10.88%-15%之间，存续规模约为40.17亿美元。其中，约有13.5亿美元债将于一年内到期。
花样年控股2020年的财报披露，全年融资成本为29.03亿元，较2019年的18.32亿元同比大增58.5%，原因主要就是因为其有息负债平均余额增加。
截止2020年底，花样年借款方面，约有36.9亿元将于一年内偿还，约有75.06亿元将于一年后偿还；优先票据及债券方面，其中约有144.9亿元将于一年内偿还，约有211.58亿元将于一年后偿还。
而同期，花样年控股的银行结余及现金总额为286.31亿元。也就是说一年内要偿还的借款、优先票据及债券约为181.8亿元，压力不小，但其现金总额也能覆盖，按理说确实不用特别担心。
但市场的看法却似乎不太乐观。
今年5月，花样年控股将于2024年3月到期的美元债，每1美元跌至90.5美分；2023年7月到期美债，每1美元跌至89.7美分……
其多只美债价格下跌，市场对其债券态度并不友好。
为此，花样年控股在今年5-6月，频繁回购自家票据，以稳定市场信心。
02
花样年控股如今的局面，究其原因，在于其发展的步伐与行业大气候背道而驰。
花样年集团应该说是画风挺不一样的一家房企。
旗下有两家上市公司，一是房企，2009年在我国香港联交所主板上市的花样年控股；二是物业公司，2014年在港股上市的彩生活服务。
花样年起步于1998年，完全赶上了同年进行房改的步伐，发展10年后上市，抓住了房地产行业的大风口。
不过，转折点出现在2012年。
彼时，花样年控股在同年财报中称，制定了未来10年的发展战略，转型走轻资产之路，目标是成长为涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等八大增值服务领域的金融控股集团。
如今回头看，应该说作为老牌房企花样年控股相当具有前瞻性，可惜看准了，节奏却不对。
图片来源|东方财富(300059,股吧)网（特此感谢！）
当一众房企你追我赶搞弯道超车，甚至千亿目标的时候，花样年控股却提前转身了。此后错失房地产行业狂飙猛进的黄金时代，长达五六年之久。
据东方财富网统计的历年财报数据显示，2012-2015年，花样年控股的营收同比增速均为超过17%，最低的年份甚至不足0.5%，而2017年更是出现了同比超10%的负增长。
直到2018年花样年控股似乎才幡然醒悟，发起了挑战2020年实现千亿的目标。
2019年，花样年控股创始人曾宝宝回归执行董事之列；2020年1月起担任花样年地产CEO。
创始人的回归，也带来了近年来花样年控股管理架构的调整和管理层的“大换血”，大有“再创业”的气魄和架势。
然而，这一次似乎又和行业的节奏相悖，房地产行业已经在高喊去杠杆了。
近年来，随着楼市调控的坚持和监管趋严，房地产行业去杠杆、降负债成为主流趋势。
据《中国科技投资》报道，2020年花样年将控股子公司的股权频繁出质或转让给信托、私募基金等金融机构，该操作或将其表内负债移出了表外……
蜜姐去年底也曾注意到，近年来花样年控股的财报中出售附属公司收益一项频频出现（详见：上市10余年，股价一块多！神奇的花样年）
然而，花样年控股截止2020年底，其净负债比例仍然高达75%，比2019年还略有上升，也因此踩中监管的“三道红线”之一。
03
近十来年，一些激进的房企实现了从区域“霸主”到实现全国布局，也进入了房企千亿俱乐部，实现弯道超车。
当然，其中有个别狂飙猛进的最近两年也已经处在“翻车”边缘，日子很不好过。
而花样年控股却是一半多的时间掉头去了其他方向，错失了成为头部房企的机会。
尽管其2018—2020年，花样年控股相当努力，营收同比增长分别为42.97%、36.43%和14%，但股价却是相当难看。
曾有大V在2016年预判，花样年控股被市场低估了，属于是能增长10倍的潜力股。
近一年来，花样年控股的股价持续走低，截止6月18日收盘，仅为0.91港元每股，不及其上市发行价的一半。
其中，有大环境和行业变化的影响，房企的股价走势普遍不好看。也与其自身的发展情况密切相关。
当然，最难熬的大概还是小股东们，当初以为是小甜甜，结果越看越像牛夫人……
随着监管趋严，融资渠道更多且成本更便宜的龙头房企及央企们优势会更加明显，马太效应必将更加明显。
而中小房企们的日子只会更加难过，解决好债务问题，好好活着比弯道超车显得更加紧迫。
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今日词汇：表外负债
表外负债：指企业资产负债表以外的负债，常见的方式如：通过非并表公司进行融资；通过合并报表范围内/外的公司进行明股实债融资；通过发行各类ABS减少有息负债或进行出表；表内应付款类科目内的债务性资金等。
表外负债容易让上市公司的债务隐性化，导致投资者误判其偿债能力。
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（责任编辑:张洋）