下载看详情
社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

06-18 和讯名家
语音播报预计17分钟

  “大胡子说房”视频号已经推出,欢迎大家关注!

  后续最新楼市动态将第一时间在视频号更新!

  看完苏州楼市,有两大感想!

  一是市场很冷淡,冷到不像长三角的城市!

  二是房子品质很凑合,凑合到不像长三角城市!

  苏州的大逻辑,在前一篇文章中已经说过,没看的朋友可以点击蓝字回顾。

  今天是第二篇,苏州市场特点与买房逻辑!

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  苏州楼市,可以说是当下全国的一股清流。

  为什么这么说?

  当下全国主流城市,都有愈来愈明显的改善化趋势。

  首先就面积段来说,哪怕武汉,我们如此吐槽他的品质,但是人家也想挣改善的钱,新房动辄就是130平起步大平层。

  但是苏州楼市,就真的是老老实实在干刚需,不是说有多差,而是平庸没有亮点。除了太湖新城看到成片的大面积,其他各大板块主流都是89-120的纯刚需面积段。

  在产品设计上,也是与主流格格不入。在杭州、重庆,随处都是小高层,玻璃幕墙外立面,双阳台,无论是外观,还是实用性都没的说,对城市界面也有很大的提升。

  但在苏州,这些反而是少数。在东环上回望园区,映入眼帘的除了大裤衩,就是一片灰蒙蒙、黄不拉几的居住区。同样3w+的地段,在杭州摇号获得的品质感,要比苏州强太多。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  园区湖西 对比强烈的外立面

  楼市刚需化,带来的是改善市场的尴尬。

  苏州的地产朋友是这么形容的:核心地段没有好产品,有好产品的,地段又瞧不上。

  实地看过之后,也确实如此。园区已经没啥地了,湖西作为园区最早发展起来的核心板块,虽然依旧是高端改善关注的焦点,但是楼龄确实大了。而目前大平层供应充足的地方,却在太湖新城,也不是市场认可的主流。

  如果说武汉楼市是缺乏对刚需的尊重,苏州楼市是太过尊重,反而导致不思进取,对改善没有提前规划,导致如今进退两难。

  所以,为什么今年苏州的高端改善市场,能走出一波独立上涨行情?湖西和玲珑这些顶级板块,反而是越豪越能涨?

  还是因为核心地段的改善产品实在稀缺,而严格的首付杠杆,对于千万级购买力的人群来说,反而影响没那么大,毕竟这是拿来装钱的地方。

  这是苏州区别其他市场最大的特点。

  未来,这些核心地段的改善产品,还会是区域领涨的标杆,有钱依旧可以买。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  当然,这些改善产品的资金门槛也非常高,反而不是市场的关注的重点。

  苏州楼市第二特点,就是一核四城的中庸之道,让3w+附近板块争的面红耳赤。

  苏州超过4w+的板块,差不多就是园区核心与狮山,这些板块已经是所有苏州人的共识,但遗憾的是这些区域新房供应非常之少,买房大多靠抢,门槛也来到400万以上。

  同时,2万以下的刚需板块也极少,苏州大多镇区的价格都已经来到2w,比如相城区的黄埭,美的某项目目前仅剩小洋房在售,价格也是2.1w,只有作为园区刚需外溢的运东,在2w以下还能挑挑。

  真正的红海区,就是3w附近的中间地带。

  苏州来到3w附近的板块,真的非常之多,大概可以分成两类:

  一类是争论不休的3大新城;

  一类是实力相当的园区核心外溢。

  两类的逻辑有些不同,下面我分开来说说。

  先来说说苏州市场目前最火的3大新城。

  先亮结论,更看好高铁新城。

  因为这是目前3大新城中唯一配套先行的板块,氛围确实不错。并且,高铁新城与园区距离不算远,可以便捷的接受园区的外溢。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  再加上,苏州无缘机场后,高铁就是城市唯一门面,凭借高铁的人流与门面,本身就有发展商务的潜质,所以这块区域也规划部分写字楼与标志性大楼。最近利好也不少,京东云谷等产业落地,也给高铁新城留下不少想象空间。

  总的来说,高铁新城既有产业,又能承接园区外溢,并且还有看得到的配套,在3w这个价位,后劲潜力是最大的。

  而综合实力最好的科技城,为何我不看好呢?

  虽然科技城看起来很强,但这个板块有一个最大的硬伤,就是远。

  这个远,是相对于园区而言的远。他是区别于园区之外,独立的产业新城。但现在又不像园区那样,有足够的外溢能力,属于内外无援,只能依靠内生产业落地来吸引人气。

  但现在的情况就是,做不到!

  我们这次考察,最大的感受就是大片大片的空地,见不到任何的商业,哪怕是小小的便利店,或是临街的沙县小吃。

  虽然这里规划的产业,看起来很高端,但都是以科研为主的研究所,研发中心园区,以及政务单位和高校,但这些产业其实是无法带动大规模就业的。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  苏高新软件园

  所以,现在的科技城最大的问题:

  它是区别于园区的一个独立板块。

  首先,未来能否起来?未知!

  第二,产业能不能带来大规模的人气?未知!

  以苏州如此散的分布来看,入手科技城要等待的时间,真的不短。

  最后,说说两大太湖新城,美是真美!环境还真的好!

  并且我是在苏州考察4天之后,看到的最具现代化设计理念的产品,这才是动辄180,235的豪宅产品,并且还能直面太湖湖景,确实心动。

  然并卵,这里几乎没有产业落地,建起的寥寥几座高楼,也几乎没有丝毫企业办公,而这里的总价已经高达500万以上,周边打个车都打不到。

  只能说这里只适合苏州本地富豪区,投资玩家没必要。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  再来说说第二类园区外溢的3w板块,主要就是吴中城南、尹山湖、胜浦、甪直、运东。

  其实吴中城南,自认为自己不是园区外溢板块,而是整个苏州的核心老城。这就跟尹山湖不承认自己是吴中,疯狂说自己是独墅湖西一样。

  但在我看来,这两个板块,其实最后都得靠园区。这两个板块周边的配套还算完善,发展也比较成熟,只是没有产业集聚,最终还是得依赖园区,谁离园区更近,交通更便利,谁就更有优势。

  胜浦就要单独说说,有着园区的金字招牌,又有自贸区的利好,因此价格也来到3w附近,但我认为这个板块,要等等基本面了。

  如果这个板块2.5w我认为还有些空间,但来到3w真的非常尴尬,竞品实在是太多了,但在这些3w板块里,只有胜浦连路都还没修顺溜。

  要知道3w再往上走,接盘人群一定是改善。胜浦的产业最终如何我不确定,但我知道园区的的招牌再香,3w的价格,看着一片厂房,我也不一定敢下手。

  最后再说说甪直,这应该是苏州市场,仅有的在2w附近,还能有不错概念,享受产业外溢的板块。

  而要说清楚甪直的价值,就要看看桑田岛,作为独墅湖科研最东边的产研生态保护区。在这里又看到了熟悉的华为研发中心,欧式建筑,占地面积也不小,完全是熟悉的松山湖的味道。

  而甪直的价值就在于,这是桑田岛附近最近的2w+住宅用地,一旦华为起来,这里必然上涨空间。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  其实讲完市场篇后,大家最大疑惑就是,那里是苏州未来两年最能涨的区域?

  到底是园区恒强,还是政府大力搞的一核四城,会更有空间?

  考察完之后,我的答案很肯定,那就是短期之内,园区依旧是无可争议的老大。

  但是在政府大搞一核四城的规划之下,园区之外,必然还会崛起再一巨头,我认为这个板块极有可能是高铁新城。

  短期可以享受园区外溢,长期等待产业落地带来暴击。

  最后的最后,本次的考察,我们也顺带看了看昆山。

  昆山不愧百强县第一,一站上海,一站苏州,地理位置贼优越,4000亿产值,产值甚至吊打园区,自身实力也非常能打。

  这次看了昆山的城西,景色非常漂亮,完全不输苏州的几个新城,部分项目已经卖到了8w,新盘开盘甚至不开售楼部,需要内部找关系拿资格的,昆山富人的购买力是真的强。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  此外,也着重看了花桥,板块氛围非常成熟,人气也非常足,二手成交价已经来到2.8-2.9w,感觉看到了惠阳的未来,信心更强了一些。

这个造出了全国标杆的城市,现在却买不下手?!

  光明站附近看到的特色小区,入住率真的很高

  最后告诉大家一个好消息,这次苏州考察,在昆山我们也挖掘到了不错的板块,还有不错的涨幅空间。感兴趣的朋友,可以扫文末二维码,加我们的置业顾问,后期如果有置业考察团,可以最快发车!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳)
查看全文
去“和讯财经”看本文专题

标签推荐

推荐频道