今天（2021年6月11日），深圳市规划和自然资源局在官网公示了《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）。
这份极为重要的规划，给2035年的深圳划出了两条人口“上限”：
1、常住人口规模达1900万人；
2、实际服务管理人口规模2300万人。
这意味着，深圳野蛮生长的时代结束了，未来的人口战略将从“抢人口”升级为“抢人才”，深圳的发展也将更重视“高质量”。
规划在谈到“2035年城市发展规模”时说：
基于资源环境紧约束的现实状况，综合考虑城市宜居水平，按照1900万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施；按照2300万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施。
此外，规划还告诉我们，虽然深圳拿到了很多改革授权，但在“生态保护红线”、“永久基本农田”和“城镇开发边界”这三条控制线上，没有妥协的余地。
曾有一些学者建议，深圳可以适当突破上述三条线，从最新公布的规划看，基本上不可能。规划文本称这三条线为“不可逾越的红线”。
而且，深圳的建设用地规模，到2035年被限制在1105平方公里以内。（下图）
众所周知，在刚刚公布的第七次人口普查中，深圳人口增长超过了713万人，无论是增量还是增幅，都高居全国第一：
第七次人口普查之后，中国常住人口超过1500万人城市一共有6个。
重庆：3205万人
上海：2487万人
北京：2189万人
成都：2094万人
广州：1868万人
深圳：1756万人
根据今天公布的规划，深圳“实际服务管理人口”还不止1756万人， 而是超过2000万人（见下图）
所以深圳实际上每平方公里陆地面积上，生活了超过1万人。这放在全世界超大城市里，也是非常罕见的人口密度。在中国，更是位居第一。
疫情之后，国家调整了城镇化的策略，提出要控制大城市的人口密度，实现多中心、郊区化发展。
正是在这种背景下，深圳日前公布“落户新政”，适当提高了落户门槛。
比如以前走核准制直接落户的最低条件，从全日制大专提高到了全日制本科，而且还附加了35岁以下的条件（硕士40岁以下，博士45岁以下）。至于积分入户，门槛也提高到了需要实际居住10年以上；父母随迁，则需要子女落户深圳并交纳社保15年以上（之前是8年）。
那么，《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）公布关于2035年的两条人口“上限”，对深圳意味着什么？将如何影响未来深圳经济发展和房地产市场？
从常住人口角度看，深圳七普是1756万人，距离1900万的上限还有144万人的空间。这意味着，未来14年（到2035年）每年只能增长10万常住人口。而过去10年，深圳平均每年增长71.3万人。
所以，常住人口的增长空间看起来非常小。
从实际管理服务人口看，假设目前是2000万，到2035年控制在2300万人，则每年增长空间还有21.4万人。
，由于深圳拥有大量的城中村、小产权房、违法建筑等，所以外地人想来深圳谋生，难度不大。
深圳的高房价，是就200多万套商品房来说的，但这200万套商品房只占深圳1100万套住房总套数的18%左右。
因此，深圳在住房问题上存在两个世界，或者说是双轨制。超过80%（套数）的房子，并没有想象的价格那么高。
正因为如此，深圳才能容纳那么多外地人，成为中国最大的城镇化的大熔炉。
所以，深圳未来对人口的控制，很难像北京、上海那样刚性。
深圳人口政策的刚性，主要体现在落户方面。2020年末，深圳户籍人口仍然没有超过600万，未来每年会控制在40万人左右，很难重演2020年一年暴增92万人的局面。
但在实际服务管理人口方面，深圳的政策会比较柔性。深圳很难像北京纾解非首都功能那样，整体迁出很多批发市场，甚至医院、大学。通过提高环保要求，把一些低效能工厂“挤出去”则是必然的。
所以，深圳人口的高增长期的确结束了，未来整体的态势是：增长上呈现中低速，但人口置换的力度会加强。
昨天我曾在专栏里公布，过去10年中国人才争夺战城市业绩排名。
通过这个表格可以看出，北京、上海之所以成为“人才争夺战”的大赢家，主要不是通过外延式增长人口实现的，而是通过内涵式人口置换实现的。
在过去10年，上海只增长了185万总人口，但常住人口中“大专及以上学历人口”却大增了337万人；北京10年只增长了228万总人口，常住人口中“大专及以上学历人口”大增了301万人。
下一个10年，深圳也将会走上海、北京的路。
抢人口将是二线城市的主基调，一线城市未来都会变成“抢人才”——有选择地引进常住人口。
这对于二线城市是利好，对于一线城市都市圈的成员也是利好。
比如当深圳落户门槛提高之后，会有一些人转而在东莞、惠州等周边地区落户，就像北京提高落户门槛之后，大量京漂把户口放在天津、廊坊一样。
人口开始设“限”，落户门槛提高，对深圳房地产市场意味着什么？是利空吗？
如果你希望不断推高深圳房价，这当然算是利空。但高房价不利于深圳维持竞争力，会伤及深圳未来的发展潜力。
从这个角度看：适当提高落户门槛，推动深圳走高质量发展的道路，有利于深圳的未来，对深圳经济发展、房地产运行是长期利好。
事实上，深圳是全球“住房自有率”最低的超大城市，深圳目前只有200万套左右的“红本住宅”，其他住房要么是城中村、要么是小产权房、要么是违法建筑，或者是工厂区厂房、军产房。
按照深圳实际生活2000万人口，每个家庭2.25人（七普数据）计算，200万红本住宅也只能解决450万人的住房问题。所以，深圳真实的住房自有率，不可能超过22.5%。考虑到还有家庭拥有多套房，所以深圳住房自有率应该更低。
按照今天公布的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035），未来14年深圳将再建设200万套各类住宅。这样，也只能把深圳的自有住房率提升到45%左右，仍然大幅低于全国平均水平。
住房稀缺，仍将是一个困扰深圳的长期难题。
几年前，我曾有过一个测算：认为到2035年的时候（假设深圳不扩容），将有500万深圳人住到深圳之外，也就是周边的东莞、惠州、中山、南沙、珠海等区域。
这个结果很有可能兑现。
另外，根据最新规划，深圳未来将构建“一核、多心、网络化”的城市化发展新格局。
所谓“一核”，就是都市核心区，包括福田、罗湖、南山和前海，最近又增加了宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，以及龙岗区的坂田、南湾、布吉、吉华街道，这8个街道生活的总人口大约450万人，面积大约220平方公里。
此外，规划还提出打造12个城市功能中心（上图）。
关于深圳都市圈的空间布局，维持了十四五规划的说法，仍是“一主三副”，一主，就是深圳、东莞、惠州全域组成的深圳都市圈主中心，“三副”是深山合作区、汕尾都市区、河源都市区（下图）：
深圳十四五规划，没有直接提及“深圳第二机场”，今天这个规划则提到了“加快推进深圳第二机场”的规划建设。深圳未来到底是利用惠州平潭机场为第二机场，还是另外规划建设，有待进一步明确。从公开信息看，利用平潭机场的可能性更大。
下图是深圳的创新空间格局图，这个跟房价有密切关系。其中红圈代表的“南山—前海”为“综合性创新核心区”，是深圳创新资源最集中的地区，未来房价仍然将是最高。
下图是深圳未来医疗、教育、文化的规划情况。
根据2020年统计公报，截至2020年末，深圳义务教育阶段在校生为146万人，未来将学位增加到228万个，增幅高达56%，远远超过了未来人口的增长，说明深圳将致力于人口置换，把深圳从打拼的战场，变成生活的家园。
可以预见，深圳未来的平均年龄将继续降低，因为会有更多的孩子进入深圳。
幼儿园学位，将增加到76万个，2020年末深圳在园幼儿人数为56万人，增长空间是36%，恐怕还需要提升。因为深圳是中国生育率最高的城市，未来会有不少家庭生育三孩。
深圳目前在校大学生人数13.6万，大约相当于全国第一广州的十分之一。根据规划，到2035年深圳在校大学生人数将达到40万。这个数字拿到现在，也不能进入前16名，所以深圳未来不是一个突出大学规模的城市，而是追求大学质量的城市。
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（责任编辑:张洋）