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苏州集中土拍首日:9宗涉宅地块揽金189亿,溢价率有效控制

06-02 新京报
语音播报预计14分钟

苏州为期3天的集中供地大戏开锣。苏州市区首批集中供地于5月31日-6月2日出让,共计32宗经营性用地,其中28宗为涉宅用地(含3宗安置房用地),总出让面积247.8万平方米,总起始价405.84亿元。

在苏州集中拍地首日(5月31日),共有12宗地块顺利出让,其中9宗涉宅地块揽金189.05亿元。而收获最多的为华侨城,拿下3宗地,耗资约85亿元;万科、绿城、旭辉等企业也各有所获。

华侨城连夺3宗市区宅地,耗资约85亿元

从苏州集中拍地首日情况来看,挂牌出让的涉宅地块中,除了吴中太湖新城22号、24号两宗综合地块,其余住宅及商住地块均破中止价,进入一次性报价区间。由于这些地块所处板块均不差,吸引了众多房企参与一次性报价,最终全部成功出让。华侨城、绿城、旭辉、万科、美的置地、复地、中建三局等7家房企成功拿地。

其中,竞争最激烈的地块是苏地2021-WG-19号地块,该地块在开拍前就已加价14轮,报价超过中止价,众多房企参与一次性报价,最终由旭辉旗下苏州兴资商务咨询有限公司以6.82亿元竞得,溢价率14.16%,成交楼面价为11654.12元/平方米。该地块位于吴中区胥口镇胥进路西侧、吉祥路南侧,用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地,出让面积约2.93万平方米,建筑面积5.85万平方米。该地块邻近胥江,一河之隔便是建发春江明月项目,旁边拥有胥口中心小学、胥江中学等教育资源。

而溢价率最高的地块为吴中区苏地2021-WG-20号地块,溢价率为14.42%,该地块经过14轮报价后触及封顶价,转入一次报价阶段。最终,万科以一次报价10.28亿元摘地,成交楼面价为17736元/平方米。该地块位于吴中经济开发区城南街道宝丰路西侧、澄湖东路南侧,用途为城镇住宅用地,出让面积26356.3平方米,建筑面积为57983.9平方米。该地块所处片区目前新盘较多,包括明月滨河、朗月滨河、中建晴翠璟园、中交春映东吴等。

值得一提的是,华侨城拿地迅猛,一天内连夺3宗市区宅地,总成交价约85亿元。率先起拍的苏地2021-WG-16号地块,经过10轮竞价超过中止价报价,进入一次报价环节,华侨城旗下南京新侨文化旅游发展有限公司以5.64亿元夺地,溢价率13.38%,成交楼面价为27778.26元/平方米。该地块位于姑苏区虎丘街道西园路以北、硕房庄路以南、冶坊浜以东,出让面积为18456平方米。

随后,华侨城以21.63亿元拿下姑苏区另一宗苏地2021-WG-17号地块,溢价率13.41%,成交楼面价为28351.52元/平方米。该地块靠近桐泾公园,周边代表楼盘为华发公园首府。

当天成交总价最高的地块也被华侨城收入囊中。经过24轮竞价后,相城区苏地2021-WG-31号地块被华侨城以57.77亿元拿下,成交楼面价约为13793元/平方米,溢价率11.1%。该地块位于相城区元和街道相城大道西、纪元路两侧,出让面积171052平方米,周边拥有天虹购物中心、苏州王府井(600859,股吧)购物中心等商业体,以及仁恒溪云雅园等小区。

此外,绿城、复地、中建三局也各有所获。绿城以20.01亿元竞得苏地2021-WG-18号地块,溢价率11.72%,楼面价12328元/平方米。复地、中建三局分别以37.29亿元和23.84亿元底价各拿下1宗商住用地。

限地价、一次性报价,打破“价高者得”铁律

在业内人士看来,此次苏州集中拍地延续了惯有的土拍热度,但严格的地价限制,又让所有地块的成交价均在理性范围之内。主要原因在于,苏州此次土拍,采取的规则是限地价后转一次性报价。

据土地出让文件显示,对设定市场指导价的28宗地块,在网上挂牌分自由报价和限时竞价阶段,土地使用权网上竞价超过网上竞价中止价的,网上竞价中止,转为网上一次报价,而非价高者得。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价,以最接近一次性报价区间里的均价来确定竞得者。

对此,贝壳研究院高级分析师潘浩指出,从苏州集中拍地首日情况看,9宗涉宅地块中,2宗地块底价成交,4宗地块成交金额超过一次性报价区间范围平均值0.1%-0.5%,3宗地块成交金额低于一次性报价区间范围平均值0.1%-1.4%。总体上来讲,这些土地的成交金额得到有效控制。此外,9宗涉宅地块平均溢价率为7.9%,较2020年全年平均溢价率降低1.2个百分点,主要通过对中止价的设定,使溢价率得到有效控制。

克而瑞苏常区域总经理戈文问指出,苏州的集中拍地区别于无锡、杭州这两个长三角城市,因为苏州没有要求到了最高限价后要求自持,而无锡、杭州有竞自持政策,如果把自持成本考虑进去,其实无锡和杭州很多地价刷新了此前纪录,但苏州的竞拍规则是达到最高价格后,进入一次性报价环节,然后根据哪家企业接近一次性报价区间里的均价,然后来确定竞得者,也就是说土地价格实际上还比较平稳,所以溢价率比较低。

“昨天成交的这些地块,价格都没有刷新此前区域或板块最高价格,整体上看是基本持平。从这次苏州集中拍地来看,苏州是比较典型的通过竞拍的规则,实现了稳地价的目标。”戈文问称。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,苏州是业内较关注的城市之一,通过设定规则,使其溢价率总体不高。不过,各地块之间出现了分化的情况,有的地块没有溢价,也有一些地块溢价率在10%以上。预计未来各城市在拍地时,也会出现地块之间分化的情况。因此,不排除以后拍地时,会出现有针对性的举措,就像“一城一策”一样,有可能会出现“一地一策”的相关政策。

新京报记者了解到,限地价后转一次性报价并非首次出现。实际上,早在2016年8月,苏州就开始实施一次性报价政策。在潘浩看来,此举对于苏州稳地价实现了预期效果,成交溢价率在新规则下控制良好。

值得关注的是,此次集中拍地前的5月27日,苏州市召开房地产调控和租赁住房建设专题会议,会议强调要全力做好“稳地价、稳房价、稳预期”工作,确保苏州全市房地产市场平稳健康发展。

而针对竞拍前房企疯狂设“马甲”公司的情况,苏州也出台了严格的竞买要求。5月21日,苏州市自然资源和规划局发布关于严格落实竞买要求的通告。通告指出,参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。在此背景下,此前狂开“马甲”公司备战苏州土拍的房企,多被这一竞买要求拦下。

对此,无锡房地产业协会副会长张斌指出,苏州政府严控土地溢价率,选用“一次性报价”模式,需要考量开发商的实力、精算和运气;房屋定价机制则选用“同地段竞品最低价”模式,从而保护了入驻开发企业合理的开发利润。多策并举,体现了地方政府坚持“稳地价、稳房价、稳预期”不动摇的决心。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 刘军

(责任编辑:徐帅)
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