下载看详情
社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

规律统统失效!看完这座城市,你还要买吗?

2021-05-22 和讯名家
语音播报预计15分钟

  今天向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳

  大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号,与大胡子说房更宏观的分析不同,大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章,更细节剖析楼市价值。

  最近各省市的人口数据已经出炉,而深圳毫无疑问是最亮眼的,老人少,年轻人多,流入人口多,似乎这就是深圳高房价背后的根本因素,人口流入背后到底是什么现象?具体每个区的流入情况如何?

  不妨看看大胡子看深圳的分析报告。

  以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、深圳楼市解读和与猜测等这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注。

  以下正文:

  最近去深圳市场跑,我竟然有种被教育,被深圳楼市狠狠按在地上摩擦的感觉。

  我们认知里的经济学原理完全无法用在深圳市场上。

  初中政治书上学过,价值决定价格,供求应该价格的短期波动,供大于求价格上涨,供小于求价格会下跌。

  我们生活中大多数商品确实跟随着这个规律,比如肉类、水果,所以我们会理所当然认为房子也一样。

  结果让经济学家很无奈,深圳楼市完全不在掌握之中。

  4月份深圳二手房过户5327套,本来以为够冷了,结果5月份截止到19日,深圳二手房网签不到2000套,如无意外,这个月破3000都有点难。

  自208新政之后,深圳每周的二手房成交量都在走低,因为买房成本的骤然提升,短期需求被按压,甚至真实刚需需求都被“吃掉”了,按理说,需求减少,供求不变,供需会逐步趋于平衡,价格应该阶段性回调。

  但事实告诉你:并没有。

  哪怕今年深圳新房供应在加大,5月15日深圳市七届人大一次会议提出,实施大规模住房建设计划,供应居住用地不低于3.6平方公里,包括城市更新双95新政下的旧改土地供应、大量工改保土地供应、非永久基本农地供应、机构闲置土地供应等等。

  新开工住房面积1500万平方米以上,建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上,包括商务公寓及产办公寓转型、部分写字楼及商铺转型、部分小产权房转型等。

  如此坚定的增加供应,依旧动摇不了深圳业主想要涨价的心。

  深圳业主:降价是不可能降的,大不了不卖,等着呗,谁熬得过谁。

  近3个月的市场证明,还是刚需熬不过业主,因为哪怕增加供应,也无法动摇根本,深圳可售住房就是太少了。

规律统统失效!看完这座城市,你还要买吗?

  只是没想到,深圳不断加码的政策,竟然是利好罗湖。

  从4月份各区二手房过户套数情况来看,抛开盐田数据样本过少,4月份受新政影响效果较少的是罗湖。

规律统统失效!看完这座城市,你还要买吗?

  虽然罗湖成交也在下滑,但是跌幅最小。

  而一路往西中的宝安和南山,跌幅最大,受新政影响最大。

  过去投资客入手最多的区域就是西部,价格涨得最快的也是西部,指导价差最大的也在西部,所以受政策影响最直接的肯定也是西部。

  东部因为都是刚需撑起来的市场,加上这几年“没落罗湖”、“被遗忘的罗湖”等头衔挂在罗湖头上,罗湖越发成为投资客的弃子。

  但恰恰因为众人皆醉我独醒的风气,罗湖的价格非常夯实,而且在区域鄙视链的驱逐下,罗湖的刚需置换的购买力还是非常强劲。

  这次我们考察罗湖市场,深深感受到什么叫做业主的信心,什么叫做躺着就把价涨上去了。

规律统统失效!看完这座城市,你还要买吗?

  罗湖再没落,也有一种无法撼动的地位,学区房。

  愉天小区,拥有深圳中学和翠北实验小学学区,指导价就9.88万,实际成交价15万以上。

  学校的魅力,完全让人淡忘了这是1988年10月5号批地,竣工于1990年9月1日的房子。大家可以感受一下有多老和有多破。

规律统统失效!看完这座城市,你还要买吗?

  但大城市鸡娃的决心可以让人淡忘一切,不仅已经破成这样的愉天小区,罗湖当下的第一梯队的学区房,不论楼龄基本13万以上,更有甚者中介告诉我,愉天小区最高的其实涨到了20万,但因为面积小,实际售价不过4-500万。

  花4-500万给孩子买个第一梯队的学区房,鸡娃的家长们还是愿意毫不犹豫买单,何况用完学位之后等几年再卖一波,还不会亏,稳赚不赔的买卖,学位用了价格还涨了,完美。

  如果说这比较极致,那第二梯队的学校+次新楼龄,也基本8-10万。

  在罗湖只有1类物业是真的跑输大市,就是又老又没学校,但凡学校一样,楼龄能新上5-6年的,价格梯队就走出来了。

  所谓的较新,也都是2000-2005年的房子,等于是矮个子挑高个子,哪怕是3梯8户的电梯房,也比旁边3楼的楼梯房单价贵上1万。

  当我问及中介罗湖在208新政后的市场反应,给出的回答是:罗湖从疫情之后其实一直在稳步上涨,208之后反而利好罗湖,本来想上车西部的人,因为指导价一出来,首付成本增加,只能选择指导价和成交价差异较小的东部。

  另外,罗湖因为“老”,现在反而优势开始突出,因为很多老破小区开始纳入旧改,虽然旧改的周期很长,但只要深圳要挪地,要么扩容,要么也是只能走城市更新这条路,而罗湖现在的老,很有可能就是以后的新,对于一部分人来说,罗湖还是有未来的预期在。

  在双重因素的叠加下,罗湖在这场208指导价的政策中,真的躺平涨价。

规律统统失效!看完这座城市,你还要买吗?

  到底如何才能控制这个掩耳盗铃,逐渐失控的深圳市场?

  深圳几乎每一次的调控,都在精准打击刚需。

  这次208政策,把指导价作为贷款的依据,确实抑制了需求,但却是通过增加成本来减少需求的方式,治标不治本,甚至连标都治不了。

  当下深圳买房,你在平台上看到的价格只是指导价,如果你第一次看房,你无从得知上一次成交是多少,业主这个价格是高了还是低了,具体的成交价基本是比指导价高上1-200万,等于你现在的首付=指导价*30%+差价,如果有贷款记录就是指导价*50%+差价。

  但表面上看到的价格数据,却是深圳价格趋于稳定,部分区域横盘且微跌,事实如何,我就不多说,近期买深圳房子真的觉得房价跌了的,倒是可以留言区说说。

  这场业主和刚需拉锯战现在才刚刚开始,但就从最新公布的七普数据来看,深圳常住人口由2019年官方公布的1343.88万暴增到1756万,净增了412.12万。

  就这个数据,这个需求,再结合可售的商品房数量,供需矛盾仍然存在,当下很多的手段可能只是“掩耳盗铃”罢了。

  现在的唯一希望是,新增供应的速度可以快一些,一方面是新房的供应,另一方面还有公共住房的供应,最后一方面是教育等公共资源的完善,尤其是学位政策的调整,我相信只要学位政策一调整,炸出的效果要比指导价强上数十倍不止。

  如果把这几方面都彻底结合,以破釜沉舟之势来解决深圳的高房价,或许能压得住还在按戳戳上涨的房价。

  对了,还有一个房地产税,之前说房地产税推出在选试点城市,深圳呼声很高,如果深圳成为本次房地产税的试点城市,在保有环节上加税,或许就真的有人抓紧抛售手头多余或不自住的房子了,这对房价打击应该也很大。

规律统统失效!看完这座城市,你还要买吗?

  跑了深圳市场,了解到当下的房价之后,闲余饭后和朋友聊起,说现在深圳的刚需太难了。

  朋友回复我一句:深圳就没有刚需。

  买深圳房子基本就是为了涨价的,哪怕是有学位需求的,完全可以花几十万读私立,而不是花几百万买房子。

  听到这句话,我竟无言以对又心生认可。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳)
查看全文
去“和讯财经”看本文专题

标签推荐

推荐频道