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最近去深圳市场跑，我竟然有种被教育，被深圳楼市狠狠按在地上摩擦的感觉。
我们认知里的经济学原理完全无法用在深圳市场上。
初中政治书上学过，价值决定价格，供求应该价格的短期波动，供大于求价格上涨，供小于求价格会下跌。
我们生活中大多数商品确实跟随着这个规律，比如肉类、水果，所以我们会理所当然认为房子也一样。
结果让经济学家很无奈，深圳楼市完全不在掌握之中。
4月份深圳二手房过户5327套，本来以为够冷了，结果5月份截止到19日，深圳二手房网签不到2000套，如无意外，这个月破3000都有点难。
自208新政之后，深圳每周的二手房成交量都在走低，因为买房成本的骤然提升，短期需求被按压，甚至真实刚需需求都被“吃掉”了，按理说，需求减少，供求不变，供需会逐步趋于平衡，价格应该阶段性回调。
但事实告诉你：并没有。
哪怕今年深圳新房供应在加大，5月15日深圳市七届人大一次会议提出，实施大规模住房建设计划，供应居住用地不低于3.6平方公里，包括城市更新双95新政下的旧改土地供应、大量工改保土地供应、非永久基本农地供应、机构闲置土地供应等等。
新开工住房面积1500万平方米以上，建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上，包括商务公寓及产办公寓转型、部分写字楼及商铺转型、部分小产权房转型等。
如此坚定的增加供应，依旧动摇不了深圳业主想要涨价的心。
深圳业主：降价是不可能降的，大不了不卖，等着呗，谁熬得过谁。
近3个月的市场证明，还是刚需熬不过业主，因为哪怕增加供应，也无法动摇根本，深圳可售住房就是太少了。
只是没想到，深圳不断加码的政策，竟然是利好罗湖。
从4月份各区二手房过户套数情况来看，抛开盐田数据样本过少，4月份受新政影响效果较少的是罗湖。
虽然罗湖成交也在下滑，但是跌幅最小。
而一路往西中的宝安和南山，跌幅最大，受新政影响最大。
过去投资客入手最多的区域就是西部，价格涨得最快的也是西部，指导价差最大的也在西部，所以受政策影响最直接的肯定也是西部。
东部因为都是刚需撑起来的市场，加上这几年“没落罗湖”、“被遗忘的罗湖”等头衔挂在罗湖头上，罗湖越发成为投资客的弃子。
但恰恰因为众人皆醉我独醒的风气，罗湖的价格非常夯实，而且在区域鄙视链的驱逐下，罗湖的刚需置换的购买力还是非常强劲。
这次我们考察罗湖市场，深深感受到什么叫做业主的信心，什么叫做躺着就把价涨上去了。
罗湖再没落，也有一种无法撼动的地位，学区房。
愉天小区，拥有深圳中学和翠北实验小学学区，指导价就9.88万，实际成交价15万以上。
学校的魅力，完全让人淡忘了这是1988年10月5号批地，竣工于1990年9月1日的房子。大家可以感受一下有多老和有多破。
但大城市鸡娃的决心可以让人淡忘一切，不仅已经破成这样的愉天小区，罗湖当下的第一梯队的学区房，不论楼龄基本13万以上，更有甚者中介告诉我，愉天小区最高的其实涨到了20万，但因为面积小，实际售价不过4-500万。
花4-500万给孩子买个第一梯队的学区房，鸡娃的家长们还是愿意毫不犹豫买单，何况用完学位之后等几年再卖一波，还不会亏，稳赚不赔的买卖，学位用了价格还涨了，完美。
如果说这比较极致，那第二梯队的学校+次新楼龄，也基本8-10万。
在罗湖只有1类物业是真的跑输大市，就是又老又没学校，但凡学校一样，楼龄能新上5-6年的，价格梯队就走出来了。
所谓的较新，也都是2000-2005年的房子，等于是矮个子挑高个子，哪怕是3梯8户的电梯房，也比旁边3楼的楼梯房单价贵上1万。
当我问及中介罗湖在208新政后的市场反应，给出的回答是：罗湖从疫情之后其实一直在稳步上涨，208之后反而利好罗湖，本来想上车西部的人，因为指导价一出来，首付成本增加，只能选择指导价和成交价差异较小的东部。
另外，罗湖因为“老”，现在反而优势开始突出，因为很多老破小区开始纳入旧改，虽然旧改的周期很长，但只要深圳要挪地，要么扩容，要么也是只能走城市更新这条路，而罗湖现在的老，很有可能就是以后的新，对于一部分人来说，罗湖还是有未来的预期在。
在双重因素的叠加下，罗湖在这场208指导价的政策中，真的躺平涨价。
到底如何才能控制这个掩耳盗铃，逐渐失控的深圳市场？
深圳几乎每一次的调控，都在精准打击刚需。
这次208政策，把指导价作为贷款的依据，确实抑制了需求，但却是通过增加成本来减少需求的方式，治标不治本，甚至连标都治不了。
当下深圳买房，你在平台上看到的价格只是指导价，如果你第一次看房，你无从得知上一次成交是多少，业主这个价格是高了还是低了，具体的成交价基本是比指导价高上1-200万，等于你现在的首付=指导价*30%+差价，如果有贷款记录就是指导价*50%+差价。
但表面上看到的价格数据，却是深圳价格趋于稳定，部分区域横盘且微跌，事实如何，我就不多说，近期买深圳房子真的觉得房价跌了的，倒是可以留言区说说。
这场业主和刚需拉锯战现在才刚刚开始，但就从最新公布的七普数据来看，深圳常住人口由2019年官方公布的1343.88万暴增到1756万，净增了412.12万。
就这个数据，这个需求，再结合可售的商品房数量，供需矛盾仍然存在，当下很多的手段可能只是“掩耳盗铃”罢了。
现在的唯一希望是，新增供应的速度可以快一些，一方面是新房的供应，另一方面还有公共住房的供应，最后一方面是教育等公共资源的完善，尤其是学位政策的调整，我相信只要学位政策一调整，炸出的效果要比指导价强上数十倍不止。
如果把这几方面都彻底结合，以破釜沉舟之势来解决深圳的高房价，或许能压得住还在按戳戳上涨的房价。
对了，还有一个房地产税，之前说房地产税推出在选试点城市，深圳呼声很高，如果深圳成为本次房地产税的试点城市，在保有环节上加税，或许就真的有人抓紧抛售手头多余或不自住的房子了，这对房价打击应该也很大。
跑了深圳市场，了解到当下的房价之后，闲余饭后和朋友聊起，说现在深圳的刚需太难了。
朋友回复我一句：深圳就没有刚需。
买深圳房子基本就是为了涨价的，哪怕是有学位需求的，完全可以花几十万读私立，而不是花几百万买房子。
听到这句话，我竟无言以对又心生认可。
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以上为正文，来自雪莉
我们一直在跑在考察路上，当下深圳成交虽然确实萎靡，但价格切切实实没有在降，哪怕有笋盘，也基本被内部消化，很难轮到普通人，所以当下深圳到底还敢不敢买，能不能买？怎么买？更多买房问题，可以长按识别扫描下方二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！
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（责任编辑:张洋）