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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

傻了!东部房价都上10万+!凭什么?

05-15 和讯名家
语音播报预计18分钟

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前两周,我们去了坂田,调研了几个单价达到10万/㎡以上的标杆盘。

单从房价上看,毫无疑问,坂田现在就是龙岗的房价制高点。

但在之前的文章里面我也说过,如今的坂田,是典型的割裂式地貌。

一边是“欧洲小镇”,另一边却是“拉美贫民窟”。

相比之下,我最近去考察的另一个龙岗的板块大运却是另一幅模样。

没有农民房,道路崭新,城市界面也不凌乱。

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看来,对龙岗而言,真正的亲儿子不是经济贡献最大的坂田,而是大运。

但是,捡来的孩子都已经10万/㎡了,亲儿子还会远吗?

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在大运逛了一圈之后,先说说大运现在的发展情况。

对大运当下的发展,我个人认为是:优势明显,短板在补齐。

当下的大运,其实已经算是比较成熟的片区。

自从2010年的大运会以来,大运已经积累了比较齐全的体育、休闲和教育配套。

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大运中心

其中,最值得注意的是教育配套,除了龙岗外国语、华南师范大学附属龙岗大运学校、深圳第三高级中学、福安学校这些中小学教育配套。

在当地政府支持下,大运还引进了香港中文大学、深圳北理工莫斯科大学,未来还计划引进吉大昆士兰大学、墨尔本大学。

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除了教育配套之外,大运也有产业,像靠近大运站的大运软件小镇和大运北部的启迪协信科技园、天安数码城,都已经开始运作。

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启迪协信科技园

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大运软件小镇

产业、高等教育、体育休闲配套,说实话,在深圳能够像大运这样集齐这一系列资源的区域,并不多,这是大运的优势。

另一方面,当下的大运,短板也正在补齐。

第一个要修补的短板是交通。

在大运,你会发现无论是地铁口还是主干道,典型的深圳城市风格——随处都是工地“咚咚咚”的声音。

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这些施工工地,基本都是在做地铁建设。

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大运地铁口14号线正在建设中

未来,整个大运将会有三条线连接,其中大运站将会成为一个交通枢纽。成为3条地铁线的汇集地。

除了现有的3号线,还有在建的14号线和16号线。

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14号线经过大运站就会往南走,16号线则是往北走直穿整个大运,设大运北、龙城西、数码城三个站,基本覆盖了整个大运。

而这两条地铁线,基本会在两三年内全部交付使用。

除了地铁,另一个短板是商业。

现在整个大运比较拿得出手的商业就是靠近大运地铁站的星河coco park和山姆会员店。

而在未来,大运最倚靠的商业体,将是世茂深港国际中心打造的商业体,这个商业规划建面约31万平,一旦建成,将成为整个深圳第二大商业体,只比宝安的壹方中心小。

而这个深港国际中心这个项目,未来将计划引进5家500强企业入驻办公,还将打造一个不低于600米(预计约700米)的粤港澳大湾区新地标。

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把地标选址都放在大运,我说大运是亲儿子,不夸张吧。

虽然说这些项目的建成需要时间,但一旦兑现,有产业、有地标、有名校、有休闲配套、交通还便利,整个龙岗甚至拉上整个东部,在区域建设上能做到像大运这样全面无短板的,真的没有!

从区域的角度看,大运和东部其他的区域比如旧改老大难的罗湖、割裂的坂田、相对老旧的龙岗中心区相比,优势非常明显。

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下面重点讲讲大运的楼市。

当大运把大量用地用作建学校、建写字楼、建体育场的时候,此消彼长之下,就注定了大运的住房供应不会多。

加上老旧的社区,整个大运加起来只有十几个小区,真的是用手指头都能数出来。

大运现有的二手住宅楼盘,主要集中在三个区域:

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靠近大运地铁站的是星河时代、颐安都会中央;

龙岗外国语学区房、四大神盘:阳光天健城、中森双子座公馆、绿景大公馆、奥林华府;

大运北部片区,主要包括中海康城一二期、京基御景中央、佳兆业未来花园。

三个区域的价差很明显,其中价格最高的是龙岗外国语学区四大神盘。这四个盘平均单价在8-9万/㎡左右,另外两个区域的单价在6-8万/㎡之间。

1.龙外学区四大学区盘

先说说龙外这几个学区盘,这四个盘在产品上差别很大。

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龙岗外国语学校

阳光天健城有40-60㎡的小户型,其他户型面积最小是96㎡的三房户型。多数是130㎡以上的大户型。

96㎡左右面积段的房子单价大概是8.7-8.8万/㎡,大概总价在850-880万左右,当地中介介绍,年前成交最高达到857万,和现在的挂牌价差别不大。如果是大户型的话,很多报价都在1500万以上。

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阳光天健城内部花园

绿景大公馆和奥林华府,都有很多的双拼房。

奥林华府现在挂盘在卖的基本都是150㎡以上的大户型,在贝壳上挂出来的两房和三房户型只有3套,单价都达到9万/㎡以上,不过奥林华府的优势在于赠送面积很大。得房率能到95%以上。

绿景大公馆挂出来的在卖户型更多,有60㎡以下的小户型、80-90㎡的三房,也有140㎡以上的双拼大户型。其中,三房的户型,当下卖的最低的都得要800万,单价达到9万/㎡。

中森双子座是四神盘中最小的,只有4栋楼。它的最大户型面积只有78㎡,值得一提的是,现在在卖的一套54.6㎡的两房,报价的单价已经上了10万/㎡。不过中介说,现在只是有报价,还没有上10万/㎡的成交

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看来,在学区加持之下,大运的价格已经开始触碰10万/㎡的天花板,价格未来大量上10万/㎡,或许只是时间问题。

不过,虽然价格很高,但现在这几个学区房小区真正挂盘出来诚心卖的并不多,好学区是稀缺资源,没有人愿意轻易放弃。

2.大运北部片区

大运北部片区中,中海康城两期都是大社区,均价在6.4-6.5万/㎡之间,2010年之前建成的小区,但整体保养的很好。同时这也是大运单价最低的小区。我去看了一套中介口中性价比最高87㎡的三房,价格只要563万。

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中海康城一期花园

佳兆业未来花园和京基御景中央都是次新房,位置就在中海的隔壁,学区和中海一样都是香港中文大学办的龙飞学校,二手房全部不满五年,,但因为楼盘新,均价都在8万/㎡左右。相比中海,税费高,总价成本也高。

这一片的小区离现有的地铁站都很远,得等16号线的龙城西站开通后这里才会有地铁辐射。

3.大运站周边

最南边大运站边的两个项目价格相差不大,单价7-8万/㎡之间,这两个盘最大的优势就是拥有现在大运最缺的商业和地铁配套。

颐安都会中央是大盘,分为多期开发,而且不同期的花园还不一样大,现在主要卖的比较好的是二期,因为一期花园很小,四、五期才刚交楼,三期挂盘量很少,而二期今年刚好满五年,税费成本降低了。

颐安70-90㎡的3房和2房户型中,现在最低总价也得要600万,高一些的要700-750万。

星河也是双拼房很多的小区,大户型居多,但价格并不比颐安低,而且因为有现在大运比较稀缺的大商业,价格也比较坚挺,现在80多㎡的三房最低价格要730万。

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大运内部这几个板块如果要做推荐,我的推荐排序是这样的:

龙外学区盘>大运北>大运站周边

在深圳,学区资源就是房子最大的加持,在大运也不例外,这从价格上也体现了出来。

不过龙外这几个学区盘的问题在于:报价和指导价差距很大,首付成本很高。

就拿阳光天健城来说,指导价只有5.2万/㎡,和市场的单价差了3万多。中介帮我算了一套97㎡的三房,总价850万,首付就要495万,加上税费,首付成本要510万左右。

以往在东部买房,大家图的就是便宜,但现在你想要在大运买到好学区房,照样要高成本。

大运北的楼盘和大运站周边的楼盘比,拼的是所在区域未来的爆发力。

虽然现在在交通、商业上有劣势,但大运北这个位置是未来大运的核心区,产业园主要分布在这边,世茂的综合体以及地标也在这里,地铁未来也会通。

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大运北的建设初具规模

配套逐渐完善之后,在区域价值带动下,大运北的楼盘价值也一定会有所攀升。

事实上,在没有地铁的情况下,当下大运北的京基和佳兆业,单价已经和大运站旁的星河时代、颐安都会中央持平。

如果持有足够的资金,无论你是刚改还是投资需求,大运北都会是更好的选择。

从整个区域上看,在东部,本身大运的板块价值就已经很突出,再加上楼盘少、供应少,或许东部未来房价最能涨也最坚挺的板块,就是大运。

-end-

以上为正文,来自湾区区长

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(责任编辑:张洋)
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