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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

集中土拍,一场激情过后......

05-12 和讯名家
语音播报预计14分钟

集中土拍,一场激情过后......

集中供地,北京历时两天的第一批次土拍终于、阶段性告一段落。

拿地的和没拿地的,也许都值得恭喜!

首批次30宗宅地起拍价1043亿元,已锁定成交价1110亿元。总体溢价率仅6.4%。345万的总建筑规模,也为年底和明年购房人的置业提供了充足的可选空间。

单从以上的数据作为成绩单来说,北京首批次的调控是非常之成功的。稳住了地价,同时也降低了房价预期。

前面之所以说阶段性,就是因为还有10宗地没有最终成交。全部被开发商们拼抢到了竞自持环节。

首轮土拍的激情已过,他带给了我们哪些思考呢?

问题1:首批次集中供地政策效果如何?

今年2月,自然资源部开发利用司给全国自然资源系统开了一个大学,集中学习了集中供地的相关精神。

总的目标,当然是“房子是用来住的、不是用来炒的”!

北京作为重点城市之一,立即响应。初步结果大家已经看到。

其实,从最开始的报名情况就看出来了一些端倪:集中供地、集中焦虑

第一天的朝阳、海淀共12宗地块,全部引来了众多竞拍房企,并没有出现政策初衷里资金不足选择性报名的预期。谁都怕错过机会,这种焦虑正是来自于集中!

两天的竞拍结果,更是让人深刻领悟到了拿地靠抢的真谛。除了房山共产房招标、29宗拍卖宗地,有23宗地块全部达到政府预设的溢价上限,其中10宗的都进入到最后的高标准(包括密云、延庆两宗远郊区县的地),最终花落谁家还在悬念之中。

这种抢地的焦虑,在广州、重庆、杭州的第一轮土拍中,更为明显。甚至延展到了南方城市的小县城。

集中土拍,一场激情过后......

(今日泉州的一个县城数百“马甲”举牌现场)

好在,北京有他独特的方式。来真正控制“房住不炒”!

在集中出让之前,北京就已经公示了辅助的全部调控细则。

北京的土拍规则的四个层次:

第一层次:双拐点,从土地到房价两头锁死;(锁定低溢价率并限定房价,降低市场预期)

第二层次:公租房、人才房、政府持有份额及各种配建;(同时解决租售并举和降低房价)

第三层次:高标准建设方案环节(绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式);(确保价廉也物美,同时引导行业正方向)

第四层次:土拍规则的政策备用包,相当于官宣不排除使用核武器并具备二次核打击能力,针对每个项目都可以灵活叠加并在关键环节使用小型核武器。

看看帝都的土拍,总感觉别地的土拍就是过家家。双拐点确定+房价锁死+竞政府持有份额+竞公租房面积+竞人才房面积+高标准建设方案评比+政府备用政策包+…,不得不说,帝都的地产调控几乎从地产全产业链做到极致了。

帝都土拍迎来了全覆盖、闭循环、最完美、层层递进并官宣不排除使用各种政策包的全产业链调控模式。不光锁定了房住不炒、还落地了租售并举;土拍王中王,帝都当之无愧。

在北京市层层叠加的调控包之下,依旧拦不住抢地的势头。这个锅,确实得开发商们背起来。

怎么背?

抢下的是蜜糖,还是砒霜?来日,并不方长。

问题2:为什么死拼也要北京拿地?

接下来,我们分析一下为什么在北京如此严防死守、不惜牺牲数百亿出让金收益的调控之下,开发商们为何依旧前赴后继扑向迷雾?

大概有以下几个因素:

1

战略布局

有些房企,是为了第一次昂首挺胸高调进京;这种土豪进京模式一定是企业的战略布局考虑,这种时候也就不是算项目资金平衡的小账了。毕竟,品牌从此高大上了一截,以后出去谈大生意,底气就更足了。至于能否一路豪迈,实现进京后鸟枪换炮,还是如“李闯王”次年败退而出就看新人的造诣了。

2

规模化

也有些房企,是为了赶超梯队,快速做规模,增加融资能力。

跟各大行业一样,金融机构都倾向于排名靠前的企业。因此,房地产企业,特别是私企想要做大就会有一个躲避不了的方向:追求规模!而且,主要就是看的销售规模的排名。

那么,刚好。北京的这种让利给购房人的竞拍模式,就给了追求快速规模化诉求的房企一个极佳的机会。土地溢价低,再竞拍各种叠加配建,大家后面就都算不过帐。那么,这个时候需要突破一定规模达到降低集团融资成本的房企就有了极好的机会。第一批随便拿下3、5宗地,年底到明年可快速实现销售回笼,一下就能帮企业带来几百亿销售额的规模。

那么,假设集团层面第二年通过规模化优势将融资成本从10%降低到了7%以内,你算算单单一年会节省多少亿财务成本?

从集团的角度,赚钱是多维度的。

最终利润,可以从旧改、勾地等其他项目中要回来嘛。

34

团队生存之战

长期拿不到地是不少在京房企的共同的痛,对于开发企业来说,没有土地也就没有了留在北京的意义。不管哪家房企,北京团队想要继续活下去就必须拿地,特别是已经具备城市规模的大企业,养着上百人的团队必须有活干。

集中土拍,一场激情过后......

趁着集中供地的机会,必须多报名多参赛,先不说能不能万一捡个漏。哪怕面对竞争,只要能养住团队,项目不挣钱也是得拿下再说的。因为:不拿再等一个季度,马上饿死;拿了,至少还能苟活着先。

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一级的面子

还有一些必须拿下的,那是因为人家是一级开发的主体。自己搞那么多年辛苦拆出来的土地,跟一手养大的孩子一样,岂能落入他人口袋呢?利润不要,面子还要的呢。

6

问题3:对北京楼市有何影响?

一、稳定楼市预期

首批次30宗宅地起拍价1043亿元,已锁定成交价1110亿元。总体溢价率仅6.4%。345万的总建筑规模,也为年底和明年购房人的置业提供了充足的可选空间。

从官方数据作为成绩单来说,北京首批次的调控是非常之成功的。

朝阳金盏、海淀树村等最终竞拍的政府持有13%—20%份额的地块,相当于未来入市时房价直接打了87折到8折。甚至已经与目前周边在售楼盘形成了价格倒挂。

从几个明星地块上稳住了地价,同时也降低了房价预期。

二、住宅品质提升

本次北京土拍,30宗宅地有10宗进入了高标准投标的地块,且十几家大型房企会去投标,这批次项目,最终的品质想不高都不行,不会出现限房价后降品质的情况。

通过这个政策,北京将快速追赶南方一二线城市的住房品质,势必迅速改变以前在楼盘普遍比不了南方的局面。

三、摇号或将重现

再说回来海淀树村这个例子,目前紧邻的在售楼盘已经12万,而竞拍到政府持有20%,相当于你可以八折买房,不到9万。剩余的20%产权归政府你不用出钱,使用权归买房人。另外还有通州、朝阳金盏地块都相当于你8折多点买房,这种倒挂,势必出现摇号抢房的现象。

北京的调控,本来已经是全国的范本。

如果一定要坚持集中供地,建议在集中的基础上,也不要放弃时不时可以散供一点的补充,以消除开发商当年无米下锅的焦虑。

心安,方能理得,而不激进。

可怜北京开发商,恭喜帝都买房人。

本文首发于微信公众号:地产星探。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳)
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