中国房地产高速发展的历史阶段已经过去，随着2020年12月31日，央行、银保监会出台房地产贷款集中管理的新规出台，房地产业的三大红利终结（人口红利、土地红利、金融红利），下一阶段，房地产业将进入平稳的发展周期。
2020年12月31日，中国人民银行与银保监会出台新规，规定为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限：中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。这一新规的出台，将为“房住不炒”政策作出有力保障，标志着我国房地产行业将进入一个新的发展阶段。长期以来，房地产作为国民经济比重较高的行业，在新世纪初经历了高速、迅猛的发展，对我国GDP快速增长有着不可否认的突出贡献。随着时代的发展和进步，许多弊端也逐渐显现，加强政策干预势在必行。
根据国家统计局2019年1月21日数据显示，2018年我国人口出生率降至10.94‰，较2017年的12.43‰下降1.49个千分点，未来人口将呈现持续下降趋势。长期的计划生育国策和后代的抚养支出已经成为国民生活的沉重负担。未来15—59岁的劳动年龄人口出现绝对下降，相应的房地产市场的消费对象也将出现长期萎缩。
去年以来，全国主要城市土地出让金再创新高，土地溢价率和楼面价一路攀升。多个城市先后被住建部约谈，随后出台楼市调控收紧政策，导致房价预期将无法匹配土地成本。以往“拿地即时暴利”的时代已经终结。
去年12月31日出台的新规，细化了各类金融机构的执行标准，给出了具体数据，这在以往的政策调控中是比较罕见的，将从源头上堵住资金违规进入房地产领域的通道。按照新规细则，调控政策介入后，将进一步压缩三、四线城市的房地产发展规模。通过大幅度调低中小型银行房地产贷款额度防止中小城市房地产的无序扩张，降低房地产对引发金融系统风险的几率。监管机构给商业银行设置的这根地产贷款红线将成为“房住不炒”的长效保障机制。最终将社会闲置的大量资本引导进入科技、制造等实体经济中，为实现 “中国制造2025”提供有力储备。
同时，控制银行地产类贷款的规模，将压缩投资性购房的流动性溢价，当各类炒房客的利润无法覆盖成本的时候，城市房价才会回归正常的市场原则，接受供需的调节，从而达到使国民“安居”的目的，从这些方面看，新规的出台是有符合国家发展战略，有利于国民生计的。
未来，通过一系列配套政策的出台，我国房地产行业将面临不断的洗牌、重组，大批的中小型房地产企业将退出这个舞台。随着行业的不断沉淀，下一阶段，房地产行业将进入一个以平稳为特色的发展周期。
（责任编辑:郭健东）