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北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

04-16 来源:和讯名家
语音播报预计14分钟

  城有水则秀,居有水则灵。自古以来,人们对于水的灵魂倾注是无法回避的,人类都喜欢依水而居,各大城市基本上都建于大江大河大湖之侧,几乎概莫能外。就连我在荒野求生节目里学到的知识都是,寻找河流,沿其下行,沿途寻找公路和村落。

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

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  在如今的繁华都市中,游园望景,伴水而居,依然是不少现代人的梦想。尤其是在缺水的北京,人们对于水的渴望更是如此,没有海可以把湖叫成“海”,由此可见一斑。

  最近,有粉丝提问,望着新近崛起的青龙湖板块,很是艳羡,毕竟这样的稀缺资源在北京是很难得的,但是也犯了愁,不知道该买哪个。

  那今天我就再给大家分析下这个板块的未来价值,到底值不值得买(300785,股吧)。

  对于青龙湖,可能很多人并不熟识,顶多可能有人知道这里是水上公园或湿地公园,但这两年,随着诸多大型房企的进驻,大家再讨论起青龙湖更多的是这里的环境和房子怎么样。

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

  青龙湖位于北京城西南,是丰台和房山的交界处,曾经的青龙湖,定位是国家级的4A级景区,水域面积约6000亩,相当于颐和园、玉渊潭、北海及另一个海等水体水面的总和,是距离北京市中心最近、最大的开阔水景资源,也被称为“北京的小海滨”。

  之前就是一水库,直到1995年才对这里进行旅游开发,从此也定名为“青龙湖”。

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  说实话,知道青龙湖,很多人可能还是因为丰台的宣传,所以我一直以为青龙湖就是丰台。据说青龙湖国际文化都会的概念最早就是由丰台提出的,只是后来这个板块扩容,更多的规划面积落在了房山。

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

  这一点对于购房者来说,可能不太清楚,还是需要了解的。近年来,凭借北京新总规、南城计划、京津冀协同发展等多项政策的加持和区域的资源禀赋,青龙湖板块颇受瞩目。

  在青龙湖置业的讨论,很多人源于2017年的几场土地拍卖,多家品牌房企不惜高价进入。近年来,龙湖、万科、首开、国开东方、金地、中铁建等一线开发商都陆续在青龙湖板块拿地。

  正向看,品牌房企入驻,对板块的配套升级以及住宅品质提升不容小视,未来的价值也值得期待。负向看,众多房企扎堆,各自出于资金回笼需要,必然加大对有限购房者的拼抢,竞争势必“白热化”,项目去化周期也可能会被拉长,这对开发商的竞争差异化更具挑战性。

  作为购房者,无论你买哪里,但你要清楚,虽然同属青龙湖板块,却是跨两个区域的。具体来看,东北属于丰台,西南则划分到了房山。丰台部分为王佐镇管辖,房山部分设青龙湖镇。

  首开、金地、中铁建、龙湖联合体等四家各执一块地,属于房山部分;而丰台部分两块地均为万科+国开联合体操盘。如果购房者,钟情于行政区划,那就没什么可问的了,丰台属于城六区之列,房山属于郊区。

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

  但买房显然不是这么简单的,你喜欢丰台还是喜欢房山,这个还真没人能替你做主。

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  我们买房看什么?无外乎就是居住和投资,虽然房子是用来住的不是用来炒的这个定位越来越深入人心,而且房子回归居住属性的认知也越来越强,但是无论买房自住还是投资,都希望将来买房后能够有巨大的升值空间。

  而这些价值空间取决于什么要素呢?

  除了开发商的品牌综合实力,那就是资源,稀缺资源,谁的资源够硬,谁就能在竞争中掌握主动权,谁能在有限资源中打造有竞争力的产品,谁就能在赢得购房者的青睐。

  实话实说,无论是丰台还是房山,都属于青龙湖板块,资源都差不太多,那么房价上肯定会有些差距,但是不会太大。这些地块都属于“限竞房”,位于房山的,龙湖、金地和首开这三家的项目,销售均价(含装修费)不得超过37245元/平方米、最高销售单价不得超过39107元/平方米。位于丰台的限制销售均价在42000元每平左右,最高售价在44000元每平左右。

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

  大致来看,丰台板块同区域的新房,售价要高于同区域的房山新房,此前我看均价上每平能差出4000-5000块钱,丰台部分可能有些优势,但能大出多少还真不好说。

  从价格上看,周边房价55000元每平,丰台是占据了地缘优势的,这个毋庸置疑。这个限价是有着绝对的价格洼地优势,自然资源风光旖旎,青龙湖板块成为性价比较高的生态宜居板块也是顺理成章。

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  作为刚需和改善人群的居住地,青龙湖板块一方面因距离市区相对较远,交通、配套等资源并不完善,加上土地性质原因,多为大面积的旅游别墅项目,成为居民首选的第一居所不太现实。同等条件下,你会买价格贵一些的丰台还是价格低一些的房山?这个恐怕还得您自己掂量掂量,虽然价格相差不是太大,但是每平4000-5000元的差距还是要算计下的。

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

  数据来源:诸葛找房

  产品上不相上下,都是湖居高端产品,洋房、别墅,价格适合刚需和改善人群。适合打造低密改善产品,作为亲湖的第二居所或是老年康养居所。可是地理位置、周边配套和交通的缺憾能否满足购房者的需求呢?

  我是这样想的,任何一个板块都有萌芽、发展的生长过程,比如画师动笔之前也是一片空白,但最后会展现的却是绚丽多姿的优美作品。一个板块的发展就好比巧夺天工的画师,需要运筹帷幄、精雕细琢。

  所以买房也不能眼光太局限于当下,要着眼未来,如果真的配套成熟,价格可能也不是这个价格了。这也是买房买预期的一个规律。只是这个预期能不能被这些开发商押对宝呢?

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

  交通一直备受诟病,但我发现,开车还是比较方便。在 “一纵四横”( 一纵为西六环,四横为京良路、京港澳高速、莲石路、阜石路)立体网络的加持下,青龙湖到达海淀、房山长阳商圈、大兴西红门商圈、丽泽商圈、西三环、石景山和金融街(000402,股吧)商圈都非常便利。但是公共交通,还不太理想,缺少便利的地铁规划。

  至于教育和医疗配套倒是有,青龙湖引进了人大附中丰台分校、中央民族大学、北京汉林院学校等,在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上,北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学也在规划之列。

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  都是大品牌、大体量,所以,相对来说,规划上也会更好推进一些。这是购房者有信心的一面,但同时,也正因为体量大,规划周期长,可能没有十年八年很难有明显的起色。所以,购房者也要做好十足的心理准备。

  今天,就不提项目名称了,有想了解的可以交流也可以等着以后我再继续分享。综合来评价下这块区域,掌握着得天独厚的稀缺湖资源,这是其他板块不好比的。无论交通还是周边配套,未来可期,现实仍然很骨感。

北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,买房选丰台还是房山?

  有一点,稍显尴尬,产品定位是刚需和改善,产品主打的是第二居所、郊区别墅的概念。同时,青龙湖周边的六个新房又都是限竞房产品,高不成低不就,唯独价格对改善人群诱惑力倒是不小,所以,板块挺高端,但规划要求做成“70/90”,又得随刚需端,可刚需对公共交通和配套要求又高,很难让普通刚需满意。

  加上如此大体量的开发,去化难度也是相当大的。

  接下来就看各大房企八仙过海各显神通了,面对差不多的资源,就看你在这上边能画出什么珍贵的东西来。买丰台还是买房山,看你在乎啥?

本文首发于微信公众号:光宇吐楼市。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强)

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