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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

禹洲集团(01628.HK)在行业大分划时代下建造的护城河

04-16 和讯
语音播报预计25分钟

如今的地产业,江湖还是那个江湖,但秩序已不再是原来的秩序了——无论你是否承认,那个蒙眼狂奔的时代早已一去不复返

 

这是一个总量见顶的时代,也是一个大分化的时代

 

这个时代,要想活得好并活得久,就必须建立属于自己的护城河

 

 

01

地产大分化时代企业如何才能逆生长

 

面对地产史上最难的一年,众房企交了份并不算出色的成绩单。

 

这张成绩单中,我们看到了两个字:分化!

 

比如巨无霸级别的房企中,恒大2020年实现合约销售额7232.5亿元,同比增长20.3%。

 

但碧桂园的销售增速只有3.34%。

 

万科全年的销售增速为11.62%,但是呢,在加码冲刺销售额的背景下,万科12月的合同销售额达到了创记录的1015.4亿元,要不然其全年的销售增速也只有几个百分点。

 

巨头们艰难向前,中小型房企就更难了。

 

瑞的数据显示,2020年,有超过17%的房企未能完成全年销售目标,而高达57%的房企销售增速都在10个点以内。

 

在未完成任务的17%中,多数都是中小型房企。

 

为什么中小型房企抵御风险的能力更差

 

一是地产行业正式迈入总量天花板时代,规模触顶,头部集中趋势下中小房企的赛道越来越窄这个时代阔步向前走越来越艰难

 

二是中小房企由于综合能力受限本身比较脆弱好比一个玻璃球看起来很坚硬,但从高处摔落后很容易摔碎。

 

随着各房企2020年的年报陆续出炉房企分化依旧显著,有的能乘风破浪,有的则一降再降。

 

日前,禹洲集团发布了截至2020年12月31日止年度业绩公告。这份报告可以作为大分化时代下中小房企突围的一份样本有人说读懂了禹洲集团的财报也就读懂了下个四十年地产的变化格局

 

这份业绩报告里

 

一方面,报告期内公司合约销售金额创历史新高;

另一方面,公司年度利润下滑严重

 

关键经营指标的背离,使得针对禹洲集团的风评两极分化。

 

而在村长看来资本市场可能忽略了这三点重要的财务指标

 

第一,销售额

 

2020禹洲集团合约销售金额创历史新高,按年上升39.74%,至人民币1049 .67亿元。尽管确认收入同比下降至人民币104亿元,但这种下降是一次性的,主要原因是上海、武汉和唐山等地部分项目延迟交付导致。

 

这个销售额的涨幅甚至超过了老大哥恒大万科

 

早在2017禹洲集团的董事局主席林龙安就为公司定下了三年千亿的目标

 

过去一年如此严峻的疫情黑天鹅冲击下,反观禹洲集团顺利的完成了千亿元销售目标可以说这个台阶的跨越真心不容易。

禹洲集团(01628.HK)在行业大分划时代下建造的护城河

 

第二,高比率派息

 

据年报数据禹洲集团建议末期股息每股21.5港仙,连同中期股息每股12港仙,2020年股息合共每股33.5港仙。

 

另一边如果按照年报公布禹洲集团的2020年约人民币1.17亿的净利润来看的话,由于递延利润预期将在2021年确认,董事会也预期禹洲集团2021年的股息将不会低于2020年度。

 

对于长期深耕资本市场的投资者来说,企业是否敢于分红,重要性不必多说。

 

巴菲特有一个著名的“一美元理论”:如果公司一美元的留存收益能创造大于一美元的市值,那留存收益就是值得的,否则应以分红的方式派发红利。高分红的公司一般处于成熟期,不需要大规模的资本支出,所以不能仅仅以分红高低判断企业好坏,但至少是不差的公司;成长期的公司更愿意把利润投向扩大再生产创造更大的价值。

 

第三,财务状况

 

2020禹洲集团平均融資成本為7.19%,对比2020年中期水平下降0.03个百分点;净负债比率为85.80%脱离红线范围;而当中集团的现金储备仍然高达345亿元,现金短债比为1.83倍,覆盖倍数领跑行业,短期流动性仍然相当稳健。

禹洲集团(01628.HK)在行业大分划时代下建造的护城河

 

 

02

中型房企的困局千亿之后如何保持进一步发展

 

对于地产行业来说,千亿之前比的是规模是第一竞争要素

 

进入千亿、甚至两千亿、三千亿梯队后,更重要的则不仅仅是规模。

 

而是,面向未来年的行业整合与调整期,如何保持进一步发展?

 

透视禹洲集团的2020年财报平安度过疫情“黑天鹅”,并展现出了良好发展能力的背后同禹洲集团建立的这两大护城河有关

 

1、长期主义的战略定力

 

这是个战略决胜的时代这个时代有个特点

 

排名前五位的龙头房企门槛从千亿元跃升至3000亿元,资源继续向头部集聚,地产行业集中度加速提升,这是当下以及未来很长一段时间内行业内的基本现状另一方面随着行情的不确定性加大,房企销售压力凸显。

 

当下的房企都在面临着销售目标提高,但市场环境更恶化突出矛盾

 

因此,要在这个时代混下去,单纯只会盖房子、卖房子已经落伍了。在这个时代,没有战略思维能力的注定要被淘汰。

 

禹洲集团的战略定力早就从成立之初就贯穿于集团始终不久前禹洲集团董事会主席林龙安表示:禹洲集团秉承‘区域深耕,全国领先’的战略指导方针,围绕“立产品、优服务、提运营”的目标,聚能人、强融资、精管理,全面聚焦产品和服务,坚持有质量的增长。

 

而在坚守地产主业之外禹洲集团还布局了多元化以应对行业壁垒

 

比如,禹洲集团物管及商业的分拆上市在即。

 

据了解禹洲集团的物管板块的禹佳生活已于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表格,目前处于上市审核阶段。

禹洲集团(01628.HK)在行业大分划时代下建造的护城河

 

截至20201231,禹佳生活的在管项目总建筑面积超过1750万平方米总合约面积超过2600万平方米其中来自于第三方在管建筑面积占比超过15%。在管项目中按建筑面积计长三角地区占比超过50%,海西经济区占比超过30%。

 

2、高能级的城市布局

 

面对极度不确定的地产下半场,很多趋势已显现。

比如城市间的大分化:

 

在过去的2020年,一二线楼市大爆火热,三四线楼市有些黯淡。

 

而从价格来看,一线深圳、广州、上海等城市在过去的一年多中热得发烫,二线的杭州、成都、南京等日子也过得相当不错,但绝大多数三四线城市,价格都是阴跌的,而且暂时看不到好转的迹象。

 

所以我们看到这两年房企都在收紧战线往一二线布局这其中就有禹洲集团

 

资料显示,2020,禹洲集团在长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈共计38个城市,布局了177个项目,土地储备总可供销售建筑面积约2310万平方米,平均楼面成本约为每平方米人民币6876元

禹洲集团(01628.HK)在行业大分划时代下建造的护城河

 

这些土储足以满足集团未来三至四年的发展需求。这其中,在发展潜力最高的粤港澳大湾区,禹洲集团已经在核心城市深圳、珠海、惠州顺利布局了3个优质城市更新项目。

 

过去一年禹洲集团还在上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、扬州和宁波等城市斩获18幅优质地块,总建筑面积约2847,431平方米这些新增的项目全部都在一二线城市及其都市圈内

 

据统计禹洲集团在一二线土储货值占比超9成这给了房企巨大的抗风险能力,面对突发的抗击打能力更强始终保持较大韧性

 

3、高效的团队管理;

 

跻身千亿阵营,狂追规模的同时事长林龙安对集团的发展要求从始至终都贯穿着两个字稳健

 

2021,林龙安将禹洲集团2021年的销售目标定为1100亿元,比2020年增幅只接近5%。

 

目标业绩增速放缓的背后林龙安对行业的思考目前房地产行业已进入常规性发展阶段,整体盈利回落到制造业水平,甚至低于制造业,高盈利时代已不复存在。未来禹洲还是要走自己的路,成为一家“精致型”的集团企业,注重细节,以利润为导向,力求有品质的增长。

 

先上规模,再有质增长,修炼内功,这在三条红线垂顶的时代,也未尝不是一种战略,特别是2020年过后,再要快速地指数级增长已经极其困难

 

而面对资本市场对年报的质疑禹洲集团年报发布的当天,林龙安携深圳、香港两个总部共8名管理层集体现身业绩会,与投资者们展开了长达90分钟的交流,并就投资者提出的疑问一一进行解答。直面危机,这同样是林龙安“疏而不堵”的管理方法。

禹洲集团(01628.HK)在行业大分划时代下建造的护城河

 

 

03

动作频频,禹洲集团未来将走向何方?

 

禹洲集团发布业绩公告前后资本市场出现了这么几个相关消息

 

1、3月29日,据彭博消息:禹洲集团周一美元债和股价反弹,最坏的时候可能已经过去。在禹洲集团周一美元债和股价反弹扭转跌幅之后,法国巴黎银行亚洲信贷策略及交易部门分析师主管Agnes Wong表示:我们认为禹洲集团美元债当前已消化了所有负面因素。

 

2、2021年3月31日及4月1日,公告显示,禹洲集团在公开市场已购回2025年票据、2026年票据I、2026年票据II及2027年票据,总规模达2000万美元;

 

3、331禹洲集团大股东林龙安先以每股股份2.5港元价格于公开市场增持1,300,000股公司股份

 

这几件事都反反映了一个问题禹洲集团似乎被低估了

 

股债双线快速行动的背后证明了禹洲集团充裕的现金流和资金储备另一层面看回购和增持行为能对上市公司股价形成一定支撑,表明大股东高度看好公司未来发展前景

 

资本市场的话语权是最好的试金石就在禹洲地产发布年报的前后不少国际知名信用评级机构都对禹洲集团表示了高度看好

 

这些机构不乏在禹洲集团发布年报后同样传递出了对其财务稳定性、安全性与成长性的认可。

 

比如汇丰在禹洲集团发布年报后仍给出了禹洲维持增持评级汇丰认为禹洲2020年收入及毛利率下降是由多种因素共同驱动的,这些因素是一次性的,并且不太可能在2021年及以后出现。

 

另一边摩根大通同样预计禹洲集团2021年收入将恢复正常。

 

摩根大通指出,禹洲拥有良好的土地储备,可观的合约销售以及较低的杠杆,现金/短期债务为1.8倍,流动性仍然很好,2020年的确认收入下降对现金流、资产负债表没有影响。

 

而国际知名投行中银国际近日发表的固定收益类研究报告显示,禹洲集团美元债表现已经逐渐表现出一定程度的企稳迹象。中银国际认为,目前禹洲的债券价格已充分反映了近期所有的负面因素,并且公司近期的债券回购展现了公司的充分信心,市场信心得以提振,预计集团在中期盈利的恢复将继续支持债券的表现。

 

同时中银国际还发布研报预计禹洲集团盈利将转好,利润率亦有望持续提升,维持买入评级,目标价3.86港元。

 

按照截至202148日禹洲集团2.21港元的收盘价对比股价仍有大幅上涨空间

 

禹洲集团能都如资本市场所愿进入价值回归期

 

一切都有待时间来证明

(责任编辑:蒲莎莎)
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