在中国的资本市场上，险资尤其是以寿险业务为主的险资，是最为坚定的价值投资者。他们的举动，往往有很强的信号灯意义。
4月6日，阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司（SZ000671）公告称，大股东阳光(600673,股吧)控股有限公司与关联股东泰康保险集团正式签署战略合作框架协议。而早在去年9月，阳光城曾宣布转让13.53%股份，予泰康保险旗下泰康人寿保险有限责任公司及泰康养老保险股份有限公司。
为什么泰康要选择长期投资阳光城？4月15日，阳光城召开的业绩会给出了答案：在管理层提出了十年业绩承诺之外，泰康集团委派至阳光城的董事陈奕伦说，泰康在企业文化、商业模式和产业布局上有非常强的契合度，同时非常欣赏阳光城的三权分立、精英治理的治理结。
阳光城执行董事长朱荣斌展望未来十年的发展时说，阳光城不仅要在开发业务中保持优势，同时在地产相关领域开辟第二赛道，在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面都可能诞生新赛道。在今年，阳光城的地产相关业务已经孕育出了一家优秀企业，物业公司将在今年内实现赴港上市。
高质量的增长
根据2020年的年报，阳光城去年实现销售金额2,180亿，营业收入822亿元，同比增长34.60%；归母净利润52亿，同比增长29.85%，公司提前实现了“三线四档”由橙档降至黄档的目标，净负债率于2020年末降至94.90%，同比2019年末下降43个百分点。
销售金额2,180亿，销售面积1,529万平方米，销售稳固在双千亿的规模，完成了年初制定的销售目标。其中，浙江大区2020年销售首次突破400亿元；在品牌和品质的加持下，2020年公司超7成项目价格优于竞品，近8成项目去化优于竞品。
加权平均净资产收益率（ROE）达到20.76%，平均每股收益1.20元，创历史新高。继2019年度将分红比例首次提高至20%后，今年公司进一步将分红比例提高至30%，实现每10股派发现金红利3.81元（含税），较2019年增加了一倍。
除了营收、利润、每股收益、现金分红的高增长，公司的经营性现金流也有非常不错的表现。经营活动产生的现金流量净额增长了38.69%，达到了213.53亿元。另外，在开发和销售规模增长的背景下，公司的销售费用、管理费用和财务费用，均实现了一定程度的下降，展现了更高的运营效率，和更优的成本管控。
在今年，行业利润普遍下行的背景下，阳光城的降本增效，带来的是盈利能力的持续提升。在这一背景下，阳光城管理层作出了为期十年的利润承诺，前5年（即2020年至2024年）公司归母净利润每年年均复合增长率不低于15%，且前5年累积归母净利润数不低于340.59亿元；2025-2029年承诺归母净利润数分别为101.72亿元、111.90亿元、123.08亿元、129.24亿元、135.70亿元。
现金流越来越稳
阳光城自2017年起便开始了控负债、调结构的财务指标优化之路，与中央的“三道红线”政策主张不谋而合。报告期内，公司提前半年实现了“三道红线”由橙档降至黄档，净负债率于2020年末降至94.90%，同比下降43个百分点；现金短债比1.53，保持高于1。此外，公司有息负债总额为1060亿元，在前三年有息负债规模保持平稳的基础上，降负债又实现了突破；同时有息负债保持良性结构，短长比3:7，非银占比继续降至20.34%。
得益于公司基本面的持续改善和降杠杆成效，公司在过去一年中获得境内外评级机构多家上调评级：境内评级方面，中诚信AA+主体评级展望由稳定提升至正面；境外评级方面，穆迪上调公司主体评级由B2正面上调至B1稳定，中诚信亚太首评BB稳定突破公司境外最高评级，联合国际上调公司主体评级由BB-稳定上调至BB稳定，惠誉上调公司债项评级由B稳定上调至B+稳定。以上评级提升为公司继续降低融资成本、优化融资结构、提高经营安全性奠定了坚固基石。
尽管在业绩会上，朱荣斌谦虚地表示，和其他企业一样，阳光城要迅速地将扣除预收款指标实现降到70%以下不容易。
但阳光城在投资、开发、运营上所表现的实力，让投资者相信，阳光城有足够的实力快速完成。
阳光城集团助理总裁兼营销管理中心总经理陈友锦说，2021年阳光城将会迎来在一线城市市场上的丰收年，在北京、广州、上海区域，这三个区域2021年的销售预计会比2020年有很大的提升，上海的项目，一季度那几个在售的项目，销售流速明确快于去年，目前正处于积极补货的阶段，北京公司现在月均流速基本上是去年的3倍到5倍左右。
阳光城集团CFO陈霓按照阳光城的销售规划和回款目标，以及资金支出规划预计，到2021年年末，阳光城的货币资金区间值有望达到660亿到840亿。
阳光城集团董事会秘书徐慜婧甚至做过一个最极端的现金流压力的测试，如果将即将到期和行权的债券，假设不新增滚存，全部兑付，在支付完工程、土地等一系列开支后，当期现金流净额还是正值，账上的资金仍然超过500亿元。
布局：一二线城市占比超过76%
阳光城良好的财务状况来自于公司对市场精准的投资布局。
在2020年上半年的土拍窗口期，阳光城以低溢价在城市群和省会城市加速拿地，同时精准研判市场，加大南方区域布局以优化新增土储结构。2020年，公司全年共计支付总地价707亿元，其中权益地价402亿元，新增确权总货值1800亿元，一二线货值占比约70%，大福建、长三角、珠三角占比约63%。同时，阳光城拓展多种拿地方式，额外锁定货值约1289亿元，2020年共计新增土储3091亿元。
2020年，在阳光城拓展的多种拿地方式中，产业勾地工作取得突破，旧改项目稳步推进。通过以上方式，实现总土储规模合理，区域布局合理：截至报告期末，公司总可售面积4,252万平方米（土储4252），可售货值5,627亿元。在城市能级分布上，一线城市占比26%，二线城市占比50%。在区域分布上，三大城市群合计占比51%，大福建占比13%，其他区域以分布在省会城市为主。总土储战略性聚焦一二线城市带和最具发展潜力的成长性城市。
预计2021年公司整体可售货值约3,260亿元，新供货区域集中于核心销售业绩贡献区域，其中福建、上海、浙江大区合计占比43%，其他区域以直辖市和省会城市为主，如重庆、南宁、昆明等。
另外一方面，品质和服务的升级，也在推动阳光城投资的周转流速。
2020年，阳光城品质工程迎来了新的阶段性成果。自2018年启动以来，阳光城在品质方面取得了长足的进步，2020年表现尤为突出。产品设计方面，贵阳望乡、昆明滇池半山、重庆悦江山等一系列标杆产品成功亮相，备受市场好评；2020年优秀项目获奖总数量从2019年的84个增至2020年的158个，其中地产设计大奖16个、金盘奖38个、园冶杯17个。
工程方面，阳光城推广采用“352”建造体系，严控工程品质，保证工程质量；实施“6+1”品质提升行动，围绕外立面、精装修、园林景观、机电、地下室、门窗及结构安全，全面提升工程品质。
于2020年初完成了“绿色智慧家”从1.0到2.0的产品迭代，并基本实现了“绿色建筑”全覆盖。公司2019年成立的绿色智慧家研究院，于2020年继续深化与清华大学、同济大学、阳光学院学术合作，“旧改”及“智慧建造”课题申报通过国家住房与城乡建设部初审。截止2020年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目超65个，总建筑面积实现再翻一倍超过1000万平方米，且在报告期内首次实现交付。此外，“绿色智慧家”产品技术持续升级，“恒温、恒湿、恒氧”和“毫米波雷达智慧家系统”等精细化研发成果实现落地，响应国家低碳战略。
引入泰康：收获的不仅只是投资
在盈利能力和财务健康程度大幅提升之后，阳光城的长期投资价值慢慢凸显。
2020年在引进泰康成为战略投资人，阳光城成为房地产行业下半场唯一一家成功引入险资战投的房企。
根据协议，泰康保险集团与阳光控股将本全面深化和拓宽多个领域，努力为对方的业务发展提供战略支持、资源支持和全面服务，共同建立更为紧密的关系。
在地产领域，阳光城将与泰康保险在项目拓展、代建代销、资金、物业等方面深度合作。在存量不动产领域，针对泰康保险已布局的项目，阳光城在同等条件下拥有优先代建、开发的权利;在增量项目拓展上，将发挥在医养服务、产业资源等方面的优势，对于符合双方战略布局的重点区域，拓展合作;在资金方面，双方将共同设立不动产投资基金(专项或组合型产业基金)，用于投资、孵化相关项目。
同时在信用债、非标、资产证券化、公募 Reits 等领域开展合作。未来，双方将聚焦在环保、教育、地产、医疗、健康、养老等领域，发挥各自资源优势，全方位深化合作能级，相互赋能，共建高质量发展“护城河”。
在物业领域，双方将在物业管理、资本市场等方面开展深入合作，相互赋能，共同完善社区居家养老服务、打造智慧物业平台、嵌入式养老服务站、远程医疗服务等业务模式，提供多元化增值服务，持续提高客户满意度、扩大行业影响力。
和泰康的合作，不仅能够让阳光城补充更多的资本金，还收获了大量的业务发展资源，以及多元业务能力，让公司在多个赛道上具备竞争优势。
（责任编辑:蒲莎莎）