调研感受
■ 土拍高热推动市场热度上涨，中期市场难言乐观。
■ 宽松的政策加上政府对土地供应节奏把握比较精准，大部分项目都比较好卖。
■ 宿迁市场仍有多重隐忧：
一是拿地成本剧增与放贷速度放缓下，房企“挣钱”越来越难；
二是需求提前透支，后期棚改量减少，全民买房的现象短期内难以复现；
三是市场存在供求错期现象，但潜在供应量并不少，当新盘后期集中推售、供应明显增多时，这种“供不应求”的假象也会消失，宿迁市场将会转变为买方市场，部分楼盘尤其是价格高、学校配套一般的项目，将会变得难卖，甚至卖不动。
◎ 作者 / 杨科伟、马千里、周奇
01
市场概况
20年下半年市场热度延续至今
成交量价同比仍在走高
2020年宿迁市场表现明显好于2019年，成交量价均有明显提升。从全年成交情况来看，2020年宿迁市区商品住宅成交规模同比增长21%至269万平方米，成交均价也大涨23%至9204元/平方米。虽然下半年新房项目扎堆入市，但市场供求关系仍然比较合理，截止2020年末，宿迁的商品住宅库存去化周期仅为11.3个月，较年初下降了0.7个月。
2021年前3个月，由于市场上新房供应量较少，加之房价不断上涨下客户产生恐慌性购房情绪影响，宿迁楼市成交热度仍然维持在高位：前3个月成交面积均大幅超过去年同期；同时，从调研情况来看，房价也在进一步走高，大部分项目年后已逐渐收回优惠折扣，部分项目新推案价格也在上调。
02
土地市场
土拍升温成楼市转热导火索
高价地频出抬升房价上涨预期
从调研中我们发现，宿迁楼市的明显转热始于2020年下半年，其起因是下半年来土地市场热度急剧上升，几乎每场土拍都有新的单价地王诞生。在地价上涨之下，客户恐慌购房需求急于变现，置业周期明显缩短，楼市热度因此转热。
土拍市场的火热一方面是由于优质土地大幅增加，另一方面是受多家品牌房企想要进驻宿迁市场影响。在20年下半年，南京、无锡、南通等长三角核心城市拿地越发困难，为了增加土储，房企将目光投向宿迁、淮安等核心区域拿地成本仍处于低位、政策环境也比较宽松的城市，如融创、绿城、正荣等品牌房企均在2020年进入宿迁市场，导致宿迁市区地市热度急剧升温，土拍竞争也越发激烈。如2020年12月末出让的宿城16地块经历了200余轮竞拍才由建发竞得，平均楼板价高达15600元/平方米，创下宿迁成交地价新高，而此前的单价地王宿城09地块在当年10月份拍卖时仅经过了65轮竞拍。
在优质土地供应量大增与品牌房企进入的影响下，2020年宿迁市区涉宅用地成交平均溢价率由2019年的17%大增至2020年的44%。同时，宿迁市区的住宅用地价格也明显上涨，2020年宿迁市区成交宅地平均楼板价已高达4873元/平方米，同比大涨105%。
“面粉”价格上涨下，“面包”价格自然也随之上调。虽然政府有“限房价”措施，但具体实施方式是根据项目拿地价格来确定项目备案价格，高价地项目的备案并未受到太大的价格限制。同时，政府允许项目备案价格一年可有5%的涨幅，单批次备案价格也可上调3%。因此，在地价明显上涨的刺激下，市场供求双方——房企和购房者对房价的上涨预期也明显上调，就出现了多个项目新推案价格上涨，客户“买涨不买跌”心理促使需求变现。因此，在2020年下半年宿迁的房价较上半年有明显的跃升，成交量也较上半年明显增加。
03
购买力
棚改需求延后释放刺激楼市热度上行
但购房主力客群购买力已有见顶迹象
进一步深入来看，楼市、地市的火热归根结底还是在于宿迁市近年来棚改量仍处于相对较高水平。由于建市较晚，宿迁的城市面貌发展也比较缓慢，原市区范围仅包括宿城区的老城区板块，后期随着城市的发展才逐渐形成老城区、宿城新区、苏宿园区、经开区、湖滨新区、宿豫区和洋河新区七大发展版图。因此，近年来宿迁市区的棚改量一直处于较高水平，尤其是2018年~2020年，每年计划改造户数均在1万户以上，2020年新开工计划量仍在250万平方米以上。在大规模的拆迁下，也催生了大量的刚需和改善需求，但在2019年、2020年上半年宿迁市区商品住宅供应量是处于相对较低水平的，大量的需求被积压，在“买不到房、房价又在上涨”的恐慌心理下，2020年下半年宿迁楼市热度明显被调动，成交量价较上半年明显上涨。
值得注意的是，随着城市房价的走高，当地主力购房人群的购买力也出现了见顶信号。从调研项目情况来看，市场上购房主力仍为刚需刚改客户，这些群体的收入水平相对较低，对价格敏感性比较高，区域购房单价天花板也逐渐显现。如刚需刚改客户占比较高的宿豫区，客户购买单价天花板在1万元/平方米，宿城区的客户购买力水平虽然稍高，但单价在1.3万元/平方米以上的项目也会面临去化问题。更能说明此现象的是，对于同一板块的项目，价格低者去化速度往往更快，价格稍高一些的项目去化周期明显变长，如钟吾正荣府、中南紫云集等项目由于前期开盘价格较高开盘去化速度相对较慢，而周边售价较低的中梁金科拾光里，去化速度明显更快，目前已处于清盘阶段。
04
挑战及机遇
购房需求支撑力已现疲软
企业高价拿地需谨慎考量去化风险
总的来看，宿迁这一轮市场的火热还是与棚改和土拍有关，特别是2020年下半年土拍热度急剧升温，抬升了购房者对房价的上涨预期，使得购房客户的需求变现周期明显缩短，造成市场出现一定的供不应求现象。但随着更多项目入市，积压的购房需求得到释放，接下来宿迁的市场热度大概率会下行，短中期市场难言乐观。
具体而言，在短期内宿迁市场将面临以下挑战：
1）购房需求支撑不稳固，成交规模或将在明年见顶回落。从调研情况来看，市场上购房需求仍靠棚改带来的置业需求支撑，但2020年后宿迁的棚改计划量在减少是不争的事实，未来市场需求大概率会受此影响出现萎缩。另一方面，在房价快速上涨的影响下，已经提前透支了一部分刚需购房需求，宿迁刚需客户的购买力已有见顶迹象。因此，宿迁市区住宅成交规模难以维持去年大幅上涨的趋势，有可能将在明年出现回落。
2）高价项目去化将承压，企业需避免“站最后一班岗”。目前，宿迁房地产市场呈现出明显的地价上涨利好原有项目销售的现象，特别是在品牌房企扎堆的区域，如宿城新区、宿豫区的市场均有此特征。同时，政府为了控库存，对土地供应把控严格，加上城区向外发展需要，宿城新区等已基本建成的区域土地供应将会有所减少，高价地可能会长期站岗。另外，随着房地产行业金融环境的整体收紧，宿迁信贷环境也在收紧，银行放贷速度明显变慢，企业回款压力加大。因此，房企在拿地时需要仔细考虑去化风险和现金流回转速度，除有优质学区加持的项目，高地价拿地需谨慎。
不过，长期来看，宿迁市场仍面临着一定的发展机遇：
1）宿迁的产业发展逐渐向好，利于吸引人口回流、增加购房需求，企业拿地可关注宿豫区等潜力板块。就宿迁城市整体发展规划来看，针对各个区域，政府都有清晰的发展重点，如苏宿园区承接苏州产业转移，宿豫区则依靠京东等头部电商进入、打造全国智慧物流产业园等。家电制造、电商物流等引入产业将为当地提供更多就业岗位，有利于吸引外出人口回流。根据官方公布数据，宿迁外流人口总量接近100万，占全市户籍人口的二成。若这些人口回流，也会带来大量的置业需求，利于市场规模扩大。因此，房企在拿地时可考虑宿豫区、苏宿园区等这些产业发展较好的区域。
2）政府市政配套也在逐步落地，新旧城区配套差距缩小，利好新发展片区房价上行。经过多年的发展，宿迁的宿城新区、苏宿园区等新城区配套发展也逐步跟上，老城优质学校、大型商业综合体等配套落地使得当地购房客户特别是年轻客群的地缘性特征有所减弱，购房需求大量导入，这些片区的房价也因此大幅上涨。以苏宿园区为例，在苏外、苏州公园等配套的建成下，苏宿园区的房价快速上行，至2020年该区域的成交均价已经突破1.1万元/平方米，几乎与老城区平齐。因此，企业可适当关注新发展片区，通过产业投资等多元拿地方式低成本进入。
典型项目一：祥生·东方樾
▲案场图
地理位置：宿豫区宿穿线与扬子江路交汇处
物业类型：高层、小高层（洋房）
建筑面积：16.96万平方米
装修：毛坯
上次加推售价：8400元/平方米（高层），9350元/平方米（洋房）
项目点评：项目首开于2021年2月5日，共推出158套，当天去化达78%，目前推出房源已经基本售罄，预计将于3月底加推，年末清盘。由于客户对板块认可度仍有待提升且对价格敏感性较高，项目以低于备案价格开售，如高层成交均价约在8400元/平方米，低于备案价格600元/平方米。从客群结构来看，项目客户主要来自项目所在的区域宿豫区，占比可超5成，2成以上客户来自周边乡镇，也有少部分来自主城区的投资客户，占比约在2成。项目营销主要以自销为主，平日到访量约30组，周末到访量会有上升，约50~60组，到访转化率约1:9。从户型成交结构来看，面积段较小的户型去化速度较快，102平方米的高层和116平方米的小高层最先去化完毕。
典型项目二：奥园·誉湖书院
▲案场图
地理位置：湖滨新区钟吾国际学校北侧
物业类型：高层、小高层、洋房
建筑面积：48.92万平方米
装修：毛坯
上次加推售价：7661元/㎡（高层），8573元/㎡（小高层），8838/㎡（洋房）
项目点评：本项目是宿城区湖滨新区板块内唯一在售项目，由于周边竞品少、总价段也比较低，项目去化速度也比较快，小面积段的高层及洋房基本一开即售罄。项目主打刚需、刚改产品，目标客群定位周边刚需客户和投资客户，其中地缘性客户占比可达65%。项目卖点在于景观资源好、价格升值空间大，因此项目购房客户中自住与投资比例相当。项目销售方面，本身自建渠道，并未与分销合作，平日客户自然到访和约访量约在20~30组，周末会稍多，老带新占比能占4成，到访转化率约在1:5，外场销售成交占比35%~40%之间。
典型项目三：钟吾正荣府
▲案场图
地理位置：宿城区青海湖路与平安大道交汇处
物业类型：高层、小高层（洋房）
建筑面积：36.75万平方米
装修：毛坯
上次加推售价：12600元/平方米（高层），13800元/平方米（洋房）
项目点评：项目位于主城区和经开区之间，区位优势明显。项目于2020年10月14日首开，2020年11月、12月、2020年1月均有加推，最新一次每次加推逐渐收折扣，在售价格实际一直在上涨，当前售价已经和备案价几乎平齐。项目主打改善产品，目标客群定位改善型人群，周边地缘性客户占比高达7成以上；由于项目多以改善产品为主，价格较高，大部分客户首付压力较大，尽管项目采取多付首付总价优惠等措施，但客户首付比例仍以三成为主。项目共有2168套住宅，设有14栋高层和10栋洋房，其中高层产品面积段在115~139平方米，洋房产品面积段为143~195平方米。去化方面，由于洋房得房率高且市面上竞品少，因此洋房最为畅销，目前推出洋房已经全部售罄，高层去化速度相对较慢，目前月均流速在100套左右，115平方米面积段的高层相对好卖。项目周一到周五到访量约在30组，周末到访量约在60组，高层转化率约在10%。
典型项目四：中南紫云集
▲案场图
地理位置：宿城新区吉林路与渤海路交汇处
物业类型：高层、小高层（洋房）
建筑面积：24.9万平方米
装修：毛坯
上次加推售价：12000元/平方米（高层），13789元/平方米（洋房）
项目点评：本项目是中南进入宿迁的首个项目，有一定的区位优势；项目靠近宿迁市民中心和宿迁市宿迁新区实验小学，距离项目500米处就是新城吾悦广场，行政、教育和商业配套比较完善。项目共有1560户，产品面积段为108~140平方米，于去年12月首开。项目周边有多个竞品，且土地成本多低于本项目，因此项目前期去化速度较慢，后期随着周边竞品项目清盘以及99折优惠影响，去化速度有所加快，月均流速在100套左右。目前，项目销售主要靠中南自销为主，分内外场，外场成交占比约在20%~30%左右，平日到访量约在20组左右。项目客户主要以地缘性客户为主，其中洋房客户主要为老城区、宿城区企事业单位、学校老师，高层购房客户以乡镇客户为主。
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