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全民买房时代结束!未来买房方向将彻底改变!

04-14 来源:和讯名家
语音播报预计18分钟

  承认吧!现在绝大多数有价值的城市房价已经非常高了。

  房价已经被时代发展裹挟着往上攀,并且完全不以多数人的意志为转移,哪怕出台调控,很多人不是在考虑房价下跌了,而是考虑赶紧要买,否则买不到了。

  大家都对调控非常麻木了,为什么?

  因为调控从未真正把房价打下来,顶多把上涨势头打趴,然后人家养精蓄锐,又能来一次大战。

  所以现在是一边涨,一边打压,而且是涨了才打压,市场经济和计划经济相互较量,然后让房价达到一个诡异的平衡。

  但如果你细心留意,你会发现这几年在成百上千次的调控中,对“租赁”提及非常多,甚至深圳规划未来60%以上的供应都是保障性住房,而商品房只占据40%。

全民买房时代结束!未来买房方向将彻底改变!

  这是什么信号?

  我告诉你,这意味着未来会是一个40%找市场,60%找市长的时代。

  一旦楼市彻底进入这种双轨制,让买得起的人去买房,买不起房的人直接放弃去租房,就意味着房价极有可能走向两极化,甚至进入“滞涨”行情,你现在在全国各地乱买的房,就很有可能卖不出去了。

  所以我建议你一定要看完今天这篇文章,了解清楚逻辑之后,及时优化你手头的房产

全民买房时代结束!未来买房方向将彻底改变!

  为什么调控越调越涨?

  “房住不炒”这是共识,但共识似乎还只是停留在理论上,大家应该发现,越是调控的城市,大家越要抢,越抢的城市越火,越火就越要调控。

  现在的调控手段除了限售限购之外,还有限价。这几天在杭州考察,这是一个限价最严的城市,钱江新城限价67500元/㎡,但二手房能去到12万/㎡的魔幻城市。

  热点城市和区域的新房价格是由政策驱动的,而二手房的价格是由市场驱动的。

  这就让人想起改革开放初期物价“双轨制”的时期,一个市场价,一个行政价。

  可惜所处的时代不同了,用行政手段压制的价格,反而让整个楼市更魔幻。

  现在很多城市的新房一房难求,打新摇号现象层出不穷,一大批社保巨子腾空出世,我竟不知2000万也是刚需。

  限价之下巨大的利差出现,不抢白不抢,抢到就是赚到,走过路过千万别错过,别管投资还是自住,买就对了。

  不仅价格低首付低,还能用到更高的杠杆,如此直接的套利空间谁不怦然心动?

  并且这种套利空间就是人为创造的,是调控简单化的产物。

  讲真,如果简单用调控来管控价格,那经济学家研究供求关系干什么?

  调控是一门管理预期的艺术,搞好了才是风平浪静,搞不好就是一片狼藉。

  调控越调越涨,就是因为调控本身走出了双轨制,而且还在无形干扰人们的预期。

  比如成都的限购政策是全国最复杂的限购政策。

全民买房时代结束!未来买房方向将彻底改变!

  具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房,但具有成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房资格的居民家庭不能到高新南区购房。

  看了限购政策,你有什么想法?

  那就是高新南区的户口最有价值,高新南区最值得买(300785,股吧)。

  比如广州,增城、从化不限购,其他核心区域限购,还有这次合肥调控,为什么只对热门区域限购。

  看了你有什么想法?因为增城、从化还不配,投资价值不大,因为合肥热门区域更有价值,所以才限购。

  这些都是调控政策潜移默化给人传导的预期,为什么我们国家房价易涨难跌,很重要的一点就在于政策给全民的预期太高,多数人认为越调控越有价值,不调控的城市就等于没有价值。

  用句生活化的描述就是叛逆。你越不让孩子早恋,孩子就越想早恋。

  不是说调控不对,我们现在不能让市场完全主导价格,但如何让行政手段聪明地干预,是最难的。

  给个建议:现在先不要尝试和计划经济对冲,而是要想调控后的短暂回调和冷静期,就是这个城市释放的最佳窗口期,要等待时机入场。

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  为什么现在都在对人才特别宽容?

  为此,连调控都可以特殊化。

  比如杭州,购房实行人才优先摇号政策,按照不高于20%的房源比例优先供应给人才,且经过认定的A类人才购买首套住房可免摇号,这次杭州考察也狠狠感受到了被摇号支配的无奈。

全民买房时代结束!未来买房方向将彻底改变!

  于是人才优先摇号火了,购房者们削尖了脑袋挤进人才范围,尤其E类人才认定范围覆盖相对广泛,人才数量比想象中多得多。

  新政落地一个月内,杭州新增高层次人才近1500人,占到原有基数的四分之一。

  在当时,凡是有人才参与摇号的楼盘,因为有20%的优先比例,人才家庭维持100%的中签率,而后来呢,人才登记数远远超过倾斜房源的数量,人才摇号中签率不断下滑。

  甚至有很多杭州土著,为了能优先摇号,努力蹭人才头衔去摇号。

  还有很多城市,人才还直接不受限购的限制,比如深圳,普通人要乖乖落户并买满3年社保,才有购房资格,而海外高层次人才购房不受限购影响,无需社保或个税证明。

  不仅如此,深圳对高层次人才补贴还有奖励,对国家级领军人才、地方级领军人才、后备级人才,分别奖励300万、200万、160万。

全民买房时代结束!未来买房方向将彻底改变!

  这不,一套房的首付就出来了,更何况这些人就职的公司,给出的年薪也高到让人咂舌。

  哪怕产业极具吸引力的深圳杭州,为何都对人才如此慷慨?

  因为除了人才能创造更高的劳动价值之外,更重要的是随着人才不断增多,这个城市房价的底部购买力会变的越来越夯实。

  简单来说,就是人才越多,这个城市房价的安全系数更高。

  现在只有低端的城市才抢人,中阶已经在抢人才,而高阶玩家都在抢建优质大学,所以买房也一样,不是只去人扎堆的地方,要更懂得去人才扎堆的地方去买房。

  还有,好好读书吧,给学历放绿灯的风口期百年一遇,知识有时候是真能创造财富!

全民买房时代结束!未来买房方向将彻底改变!

  总体来说,我们现在是计划经济不断和市场经济摩擦,但调控只会减缓房价上涨的速度,却始终无法改变房价上涨的结局。

  反而有时候调控释放的预期,还制造了恐慌性心里焦虑,加速楼市的火热。

  但我告诉你,调控必须存在,因为社会安定需要。

  只是想要彻底把楼市稳定下来,还要有更有效的做法,这几年一直在提长效机制,尤其近3年还强调发展租赁市场,推进租售同权,批单列项租赁用地。

  很多人看个热闹就算了,但我告诉你,一旦租售同权真正落地,就这说明楼市将进入住房双轨制。

  让一部分买得起的人买房,买不起的租房。

  大家各取所需,安身立命。

  未来中国大城市将告别“全民买房”的时代,买不到商品房的人,将可能无法享受“资产性收入”,而全民买房时代终结,会有相当多一部分人从商品房市场提前离场。

  这就是住房双轨制。

  一旦多数人根本买不起10万+/㎡的房子,但不买房也能享受到公共配套的资源时,这部分人自然就认命去租房了,就如同深圳2000万的人口中,并不是所有人都能买得起房子的,当一部分已经到根本买不起的地步,任他房价涨到洪水滔天,屁民也买不起。

  那时候房价就是“纸面数字”,城市那些金字塔尖的房子,也只会在他们那个圈子里流动,比如30万+/㎡,8000万一个亿一套的房子,只会在富豪圈流动。

  而那些3-4万/㎡的房子,哪怕没有限购限价,也不再暴涨,因为能接受价格的刚需,购买力根本没起来。

  房子是资产,但在于要卖出去并且是以更高的价格卖出去才赚,一旦不能以更高价格卖出,真正沉淀在刚需手里的时候,房子就真的成为“不动产”了。

  一旦这种时代来临,就到了检验你房子是黄金还是白银的阶段了。

  所以也给几个建议:

  1、尽量踮起脚尖买房,越是上层的圈子,购买力越夯实,哪怕接盘人少,但绝对能涨价卖出去,因为越是塔尖的房子才越展现资产的魅力,豪宅有时候不是拿来住的,是拿来装钱的。

  2、如果预算有限,也一定要买在好地段,地段对了,房子买对一大半,选好方向和地段,再去抠房子细节。

  3、尽量别去纯刚需聚集的地方买房,刚需的兜底能力是很弱的,虽然人数占了金字塔的大部分,但一旦风险来临,最撑不住的绝对也是刚需,比如深圳此次大家都以为是西部房价先跌,事实却是东部开始有大量的业主抛盘。

  4、别再随便去乱买只挂概念的房产,比如特色小镇、远郊新城、除三亚外的海景房、县城房子等等,浪费钱也白折腾。

  双轨制这个概念其实早就提出,在楼市中的概念就是买得起的买,买不起的就房,但现在在行政手段干预下,人们对房价已经到了盲目自信的状态,认为一定会涨,但只要房子是可以买卖的商品,就必然会有涨有跌,这是经济学规律。

  一旦楼市长效机制尘埃落地,楼市会逐渐回归市场机制主导,加上房地产税的真正落地,那时候的楼市将彻底颠覆。

  再次发自肺腑提醒大家:别再乱买房了,真的会亏钱的!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强)

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