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独家|奥园计划未来三年有息负债每年下降5%以上,考虑提前赎回5月到期美元债

04-14 来源:和讯名家
语音播报预计10分钟

“奥园通过SPV发行成本较高的私募债进行表外融资的传闻,以及奥园项目中少数股东权益占比数量较高,投资者对此有所顾虑。”

作者:华夫饼

编辑:tuya

出品:财经涂鸦(ID:caijingtuya)

独家|奥园计划未来三年有息负债每年下降5%以上,考虑提前赎回5月到期美元债

据公司情报专家《财经涂鸦》消息,奥园集团在近期的路演活动中表示,计划未来三年有息负债每年下降5%以上,下降部分的负债通过提高回款来进行覆盖,回款将优先偿还利率较高的前融、定融和基金产品。

考虑提前赎回今年5月到期的4.25亿美金美元债

2020年中国奥园(3883.HK)录得收入为678亿,较2019年的505.31亿元上升34.2%,但较此前定下的750亿目标仍然有一些差距,主要为受到疫情影响,部分精装修的项目延迟。2020年毛利率为25.1%。较2019年有所下降,主要由于2020年主动去化了三四线的库存,受到价格影响压缩了毛利, 2021年公司预计毛利率会回归到27-28%的水平。

平均融资成本方面,奥园2020年平均融资成本为7.2%,较 2019 年的7.5%有所下降,公司计划在未来两三年进一步下降至6.5%左右。

关于今年到期的债务,公司管理层表示美元债方面已经搞定,包括置换或提前偿还等办法,5月到期的4.25亿规模的美元债资金也已经落实, 并考虑提前赎回的选项。

3月30日,奥园集团披露2020年全年业绩,2020年集团总营业额约为677.94亿元,物业发展收益、经营酒店、物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占95%、4.6%和0.4%。

2020年,集团物业发展销售收入约为644.17亿元,较2019年上升33.9%,平均售价由2019年之每平方米约9227元上升至每平方米约9349元,上升1.3%,主要是因为交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价比2019年同期增加约3.2%。

截至2020年底,奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,总规划建筑面积4285万平方米,规划可售面积约2246万平方米,预计额外提供可售货值约6730亿元,其中粤港澳大湾区占97%,约6552亿元。 集团拥有约370个项目,分布95个境内外城市,土地储备总建筑面积达5718万平方米(权益比71%),总货值6208亿元,计入城市更新项目后的总货值约12938亿元,足够未来四至五年的发展需要。

「三条红线」踩线一条,预计2022年末达到全部要求

关于三道红线,奥园集团满足两项要求,其中,净负债率为82.7%,现金短债比为1.3,剔除预收款净资产负债率为78%,超出70%的要求。奥园预计2022年末能够达到三道红线绿档的要求。

独家|奥园计划未来三年有息负债每年下降5%以上,考虑提前赎回5月到期美元债

截至2020年年底,奥园总资产为3256.78亿元,总负债2714.26亿元,净资产542.53亿元,资产负债率83.34%。

截至2020年底,中国奥园授信额度总额约人民币2550亿元,其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元;总现金约人民币700亿元。

土储方面,2020年中国奥园共计新增建筑面积约2015万平方米,新增可售货值约2426亿元。其中通过收并购方式获得的占57%,招拍挂占27%,城市更新及其他占16%。

美元债下跌

4月8日,奥园存续美元债暴跌,其中2026年3月到期美元债每1美元跌2.1美分至93.1美分,创出2020年9月发行以来的最大单日跌幅,另外一只2023年2月到期美元债也创出最大跌幅。

独家|奥园计划未来三年有息负债每年下降5%以上,考虑提前赎回5月到期美元债

据《财经涂鸦》了解,美元债下跌的原因主要为投资人对其业绩表现反馈平平,以及受到一则关于奥园通过SPV发行了成本较高的私募债进行表外融资传闻的影响,此外,投资人对奥园项目中少数股东权益占比数量较高也有顾虑。

为了稳定市场,据奥园4月9日公告称,公司已经在公开市场购回总额为300万美金的票据,其中包括本金总额为100美金的2025年票据,本金总额为100万美金的2026年票据以及本金总额为100万美金的2027年票据。

组织架构优化预计将节省45亿管理费用

3月21日,据媒体报道称,中国奥园召开了组织架构调整大会,号称“内部整风运动”。根据会议决议,中国奥园决定在集团董事局下设集团经营管理层,任命执行董事马军和执行董事陈志斌为集团联席总裁,全面负责集团地产板块业务开发及运营管理。

独家|奥园计划未来三年有息负债每年下降5%以上,考虑提前赎回5月到期美元债

中国奥园的地产开发业务将由集团总部直接强管控。调整后的地产集团、商业地产集团及城市建设集团,将集中优势、集中资源,聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务及存量资产的盘活。

路演活动中,管理层透露组织架构的优化预计在2021年会节省大概45亿的管理费用,2021年总体业绩会比2020年有较大提升。

本文首发于微信公众号:财经涂鸦。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙)

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