文 / 三生
出品 / 节点财经
随着房产调控的不断深入，万科董事局主席郁亮口中的“白银时代”已然到来。据统计，城市更新作为新经济增长点，将成为10万亿级别的大市场，晋级为房企兵家必争之地。各路房企正在从新增土地开发向存量土地运营转变，目光逐渐聚焦城市更新方向，探索新的利润增长点。
而新的时代，谁将成为执牛耳者？
行业内有着“旧改之王”之称的富力地产在2020年报中表示，“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。在“缓拿地、降负债”等各种有效应对措施落地的同时，富力在城市更新项目转化方面不断取得重大进展。
那么，对于“白银时代”的核心竞争力，富力都做了哪些准备？
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深耕城市更新的领航员
一周之内，富力地产接连发布2020年财报与2021年前三月销售公告，吸引了外界的重点关注。
财报数据显示，富力地产2020年营业额为858.9亿元(人民币，下同);净利润91.5亿元，全年权益销售金额1387.9亿元，疫情之下仍超过了2019年的1382亿元。另外，富力在2021年一季度录得总销售收入（按照已经签署的销售协议）共约人民币305.5亿元；销售面积达约2,312,100平方米，与去年同期相比，销售收入上升68%，销售面积上升53%。
从销售公告可知，富力一季度在销售收入、销售面积上，双双实现持续稳定增长。
此外，2020年单盘热销突破50亿的广州富颐华庭、销售破70亿的西安富力开远城项目，都是城市更新项目转化而来。富力董事长李思廉介绍，2021年年富力仍然集中在城市更新项目，于城市更新项目方面，集团2021年目标转化约300万平方米。
公开信息显示，富力在广州以旧改起家，深耕广州“三旧改造”二十多年，无论是资历还是能力，都已是广州旧改的标杆公司。西关的富力广场、顺意花园、阳光美居，以及猎德村、杨箕村旧改项目，都是广州人耳熟能详的富力操刀的旧改项目。
其中，猎德村改造项目更是成为城市更新的典型代表，如今成为广州最享誉盛名的城中村，由猎德村旧改而形成的“猎德模式”对往后广州的城更项目也有着深刻的影响和启迪。
财报数据显示，截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。
图片来源：富力地产官网
目前，富力城市更新持续巩固在大湾区的领先优势，包括2020年在广州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等城市更新项目。进入2021年，2月5日，富力成功获选为广州市荔湾区海中村旧村改造项目合作意向企业。
同时，富力城市更新在全国范围内，比如西北地区多个城市持续拓展，尤其是对山西、陕西取得重点突破。2019年富力城市更新集团刚成立不久就在西安及周边签订框架协议，其中超大规模的土门项目在西安市场相当轰动。2020年12月28日，富力集团再成功竞得太原敦化坊2宗城改用地，宗地总面积约为169.6亩。
不论是继续巩固在大湾区的领先优势，还是在全国的不断突破，都展现出“旧改之王”的专业能力和雄厚实力。而富力也把旧改和城市更新作为集团的核心业务板块来发展，其目标就是要成为国内旧改领域的龙头企业。
2021年3月16日，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评”中，富力城市更新被评为“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”企业。
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战略升级，保障地产下半场
不难预测，富力城市更新不仅是未来资源储备的重点，也是当下富力销售业绩、营业收入的重要来源，发力转化成为重中之重。年报披露，2020年，富力仅在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。
早在2020年初，富力就明确梳理出城市更新实践道路上的“三大核心战略”。“以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托。”进入2021年后，其城市更新业务在战略洞察和落地体系的又一次进化升级，在战略方向和方法共识上提供底层动力。
富力集团产业研究院及创投公司揭牌仪式
2021年1月10日，富力集团产业研究院及创新投资公司成立发布会召开，提出为城市发展提供全生命周期、全价值链条产业综合服务，引领产业发展，赋能城市更新。这标志着富力举全集团之力构筑产业能力，打造集行业研究、产业策划、产业落地、金融投资于一体的产业发展集团的征程正式发力，践行“产城人融合发展”的富力城市更新模式。
比如在2020年富力地产获取的吉山村全面改造项目，以“高起点、高标准”为改造目标，以产城融合为抓手，产业方面主推IAB与电竞、生物科技等前瞻产业，居住板块以创新集群为主要服务对象。
目前，富力已在产业发展方面着重发力，并多有成果。据悉，富力不断深化与知名机构合作,已与广东航天基金、广东粤科母基金、深圳创新投资集团、高瓴资本、芜湖三七互娱(002555,股吧)等达成战略合作共识，就围绕设立产业基金、支持战略性新兴产业发展、促进区域经济转型升级等方面发挥各自优势。
同时，富力地产为了后期持续发展和提高抗风险能力，仍然保持了充沛的土储家底。富力坚持审慎的拿地策略，2020年新增权益土储可售面积386万平方米，约730亿货值，拿地平均地价3100元每平米。截至2020年底，累计权益土地储备可售面积约5200万平米，约7000亿货值，足可保障未来3-5年的开发业务所需。
另外，富力在债务问题上的成功减负，也从根本上为公司未来的发展奠定了坚实的基础。
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减负增效，轻装前进
2020年，富力在减少负债、缓释风险的系统行动中成绩显著。年报显示，2020年富力总负债降低374亿元，净负债率大幅下降69个百分点。2020年末现金储备达399.5亿。
2020年，富力多措并举，通过加速销售、股权融资、盘活资产等一系列组合拳，将降负债逐步落地。其中，富力2020年多次成功融资，通过权益性配股和引入重量级合作伙伴，充实公司现金流。
2020年9月28日，富力全部22亿股境内未上市股份转换为境外上市股份完成，实现H股全流通，改善股份流动性；10月5日，富力完成2.57亿股新H股增发，募集资金总额25.24亿港元。
当年11月9日，富力宣布与黑石旗下基金达成合作，以人民币63亿的作价将广州富力国际空港综合物流园内的物业的70%权益转让给黑石。
到了2020年底及2021年初，富力进行了一批债务密集兑付，继续保持成立以来无一违约记录。包括2020年12月4日完成“18富力08”39.99亿元债券回售本金及2.62亿元利息的兑付；2021年1月4日完成“18富力10”回售本金及全额利息共计约人民币75.11亿元兑付；1月6日提前完成 “16富力01”公司债券本金及利息共计64.32亿元全额本息支付；1月20日，公告完成“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元兑付。
短短两个月内，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。
此外，富力已通过再融资及延长近期到期债务至超过一年以改善其到期债项，包括发行为期2.5年的5亿美元优先票据及为期3.5年的3.25亿美元优先票据。
如期实现降低负债规模、控制债务风险、壮大资本实力的成果，对富力的生存发展也许具有更为重大的意义。
显然，在保障业务开发资金需求的前提下，2020年富力超额完成了去杠杠、控风险的任务。2020年，经受各种考验的富力也为后疫情时代的长远发展做了更充足的准备。
2021年，富力地产将销售目标定在了1500亿元，预计2021年的可售资源为2700亿元。相信在握住了城市更新这一“白银时代”核心竞争力的情况下，“旧改之王”富力地产将继续强势领跑。
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（责任编辑:王治强）