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疯狂收割4000万!这类房产的雷很有可能将一个个爆发!

04-12 来源:和讯名家
语音播报预计18分钟

  楼市里,最致命的是什么?

  是拿钱买房的时候,你却突然讲起了情怀!

  为什么突然有这样的感慨,是因为这几天,我朋友突然兴致盎然的告诉我,他要买老家某知名开发商的文旅盘。

  忍着内心的卧槽,我还是保持着成年人的礼貌,问了句为什么?

  他竟沉醉的跟我描绘起来,这个文旅小镇真不错,价格便宜7k/平,规划高端,未来将要打造低密度纯改善盘,环境真的好啊,成片的花海,周边未来规划还有国际会展与大酒店,平时休闲旅游,老了过去养老,太合适了呀!

  如果不是我这朋友上周才过完30岁的生日,我差点为他的养老计划而拍手叫绝!

  这个年轻人经我鉴定,已经完全晕了!

  但我知道,每年在这样宣传话术中,晕过去的,绝不止我朋友一个!

  尤其是当我们在大城市生活挤成狗,蜗居在狭小的居室之中时,谁没有个诗和远方的美好梦想,想要寻一处春暖花开,享半生清闲呢?

  如果你恰好最近有类似的想法,那我建议你好好阅读此文,并且收藏,每当感觉不理智的时候,拿出来阅读阅读!

  我们可以永远年轻,永远热爱!但答应我,千万别在买房时,让这些情绪错误泛滥!

  花钱的时候讲情怀,这是最愚蠢的行为,这个道理适用于任何行业!

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  所有跟你讲情怀的项目,请你赶紧拉黑并且逃离!

  大家知道李亚鹏近况吗?

  曾经的靖哥哥,演艺圈风生水起,收入与知名度都不差,粉丝中应该有熟悉他的。

  演艺圈风声水起,但耐不住靖哥哥心中有个商业梦,在声名最旺的时候,激流勇退跨界搞起了房地产,准确地抓住了时代的风口,但在却风口上摔惨了!

  不仅在房地产黄金二十年一分没赚,甚至亏到4000万都还不起,一度被列为失信执行人,最近被爆出录音:“我们已经无路可走,让我下跪都行。”

  2014年,楼市遍地黄金,靖哥哥无疑是房地产界的一股清流,而害惨靖哥哥的,正是所谓的文旅小镇——大理雪山艺术小镇。

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  靖哥哥,曾经充满理想主义的,想要将这里打造成文化落脚的地方。

  如今文化落不落脚,咱们不知道,但是靖哥哥快没落脚的地方了。

  项目到底在哪出错,我不细扒,跟咱们买房关系也不大,我是想告诉大家一个事实:

  这些充满文艺与情怀的文旅小镇,哪怕是明星背书,也只能卖出26平,这就是这些特色小镇最残忍的真相。

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  把美好生活的幻想先挤一挤,这些打着文旅康养旗号的项目,除了所谓的好景色、低密度之后,还剩什么?

  位置差到一绝!不是在市区远郊,就是在景区的周边,总之周边最大的特点就是荒+远。

  好一点的项目,开发之后还有些许旅游人气,开发商还能用出租率忽悠忽悠你;

  差一点的项目,连个人影也没有,不过你以为开发商就会认怂服软了?

  嘿,别小瞧了开发商营销能力,咱们有规划呐!医院、酒店,先吹再说,规划一定要高大上。况且,人少是问题吗?根本不是问题!高端低密度项目,当然要人少,才算高端呐!

  总结起来就是,一个敢说,一个敢信!

  而真相是什么呢?

  大多数的文旅盘,只有短暂的旺季可以出租,漫长的淡季连个人影都没有。比如海景、花海、雪景,旺季出租价格高达500-1500不等,但是淡季连条狗都没有,且还不说做个民宿要付出多少人力成本,开发商帮你运营还要收管理费,想要靠出租回报率止损,大多是无稽之谈;

  并且这些主打文旅康养的项目,发展运营周期实在是长,长到超乎你的想象,小十年能兑现已经是你运气好。

  如果你有钱烧的,买个热爱,那我没话说。

  但如果你是买来给父母或者自己未来养老的,麻烦大家醒一醒!

  对年轻人来说,城市里地铁是重要配套;但对于老年人来说,医院才是最重要的配套,因为它关乎性命!景区和郊区,已经离市区够远了,没个靠谱的三甲医疗机构,你敢把父母放在这些地方?好家伙,心真大呐!

  以上这些,只是从居住属性来讲的不值!

  真正让我一定要劝退大家的原因是,未来无人接盘!

  这不是恐吓,而是真相!

  大多数人还疲于生活,凭什么你就开始准备养老!况且别人养老,为啥要来这里?我国幅员辽阔,风景好、房子密度低、人少的地方真不少!大片的农村完全符合这样的标准!

  三四线城市好歹还有一批本地人的故土情怀支撑,多少还有些购买力。而这些文旅小镇康养小镇,空地上起来的,看起来高端,然而是本地人不爱,外地人不来,购买力从哪来?

  哪怕短期内猛搞旅游业,让本地有了些人气,但是这波人流明天就会换一批,谁愿意在呆三五天的地方,买房呢?

  以上这些,你可能会觉得我在胡诌,为什么文旅就周期长,为什么康养不靠谱,为什么郊区的产业新城,就买不得?

  多想一层开发商的盈利模式,你就懂得都懂了!

  其实这些年,之所以有如此多的文旅康养小镇出现,都是在钻特色小镇的政策漏洞!

  2016年,住建部、国家发改委、财政部三部门发文为特色小镇背书,并且计划在2020年培育1000个左右特色小镇。

  政府的初衷,是结合小镇的特色,发展一批产城融合小镇,促进城镇化发展,保护历史文化遗产。

  初衷是好的,但是落地之后,严重变了味!

  政府需要土地财政,开发商需要低价土地,二者在特色小镇的号召下,一拍即合!

  2016年,三部门背书之后,特色小镇成为房企拿地最佳名目,这些小镇9成沦为房地产收割机,并且绝大多数就是顶着文旅的名号。

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  为什么会这样?你只需要想清楚一个底层逻辑,开发商到底靠什么盈利?这决定了他靠什么资金来给你打造配套?引入产业?吸引人口?

  地方政府能给开发商的,只有政策,低价拿地,低税率引进企业,给钱是不大可能的,那么开发商的资金如何流转?会做慈善吗?

  显然不会,开发商冲着的是特色小镇拿地便宜,不要白不要,所以这些小镇项目,最大的特点就是大。

  大就意味着,搞建设,做配套等需要更加庞大的资金。引进优质学校,动辄几千万,引进优质医疗康养项目,动辄也是几千万,打造特色景点,便宜花海几百上千不等,搞特色建筑,更是贵了,样样都要花钱,动辄都是百亿的投资,但是钱从哪来呢?

  开发商的答案,当然非常质朴,就是先卖房,卖房不就有钱了!所以,配套落地的进度,很大程度取决于卖房子的速度。

  而这些房子会卖的快吗?完全碰运气,你得赌,不断有人晕了头!关键是得有多少人晕头,才能填满这些郊区文旅大盘呐!

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  并且大家思考过没有,为什么这么多小镇,都喜欢一窝蜂的搞文旅?

  因为文旅复制最快,最好出结果!开发商也是需要向政府交差的,诺大的新城,不能只有房地产没有人呐!什么能引来人气?

  最快的办法,就是搞旅游。搞个江南水乡建筑、弄个欧式特色小镇、搞些花海、种些花草,再找几个网红打卡,炒波热度,糊弄糊弄打工人,人气不就有了吗?

  所谓的特色小镇,就是这样,过去几年疯狂复制,越来越同质化,越来越没特色。

  一批批的文旅、康养、产业特色小镇,在短暂沸腾之后,迅速走向了失败。

  比如成都的平潭古镇,靠着旅游也有些热度,但因为没有文化积淀等真正特色,迅速衰败,成为空城。

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  比如这个塞纳维花海小镇,花开旺季挣一波钱,随后三个季度,基本无人问津,最终成为房地产收割工具。

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  这样的小镇,其实还藏在我们周边,无不以产业+生态+宜居的概念,描绘着美好生活的蓝图,精准收割着韭菜。

  上次去惠州考察,就碰见一个,碧桂园潼湖科技小镇。说是中韩合作,引进的各个都是高新技术,机器人、机械制造等等,看着周边的塔吊,和只有售楼部里密集的人群,这么偏的地方,新房1.6w,我忍不住深深叹了口气。

疯狂收割4000万!这类房产的雷很有可能将一个个爆发!

  能成功吗?

  仔细回想回想,这些小镇,不过就是换了名字的远郊新城,从头到尾卖的是什么?

  不过是给你画了个美好生活的大饼,你真就屁颠屁颠的跑去买单吗?

  几十岁的人了,老板画的饼没吃够吗?伴侣许的诺,还没听够吗?美好生活,真正靠的是什么?

  是人,而非诗和远方!

  一旦开发商开始跟你讲情怀,就说明这个项目,真的没什么好讲了!

  理想很丰满,我们每个人都要接受,诗和远方,绝不是生活的常态!

  情怀,是一把收割中产的利刃。

  无论是房产,还是其他投资,切记保持理性!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强)

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