近日，一家从事物管服务的港交所上市公司市值竟超过母公司市值的新闻，将内地物管公司赴港上市热潮再度推向高峰。来源于房地产公司的物业管理公司，物管收入可能只有房地产母公司的零头，但资本市场给后者的市盈率是前者的数倍甚至数十倍，后者的公司市值甚至超过前者。这在过去既无法想象，但现如今又真实发生。
挑剔的港股资本市场一向给出的估值都偏低，但这次对物管板块却例外，高估值导致内地众多房地产公司纷纷剥离物管板块赴港上市。物管板块在港股受到追捧的原因，主要是与物管行业属性密切相关。一般来说，物管公司通常具有高成长性与高确定性。物管公司的母公司一般都是大型房地产开发商，物管公司每年都能从母公司拿到确定性的增量面积，而且初始物管费定价标准还不低。不像其他实体行业，每年需要投入大量费用在营销、研发、人力、基建等方面，而且这些投入能否产生效益还是不确定的。但物管行业无需大量的资本支出，现金流特别好，签约后在社区就有专营权，服务无需降级打折，还存在后期逐步提价的可能性。
正因为如此，由于直接与C端接触的多元化业务，港股资本市场给予了物业服务业更高的想象空间。而判断一家物管上市公司是否有投资价值，关键看3点，一是母公司在房地产开发方面的实力强不强，因为这直接关系未来输血够不够力度；二是公司外拓获取第三方地产公司物管面积的能力如何；三是物管公司的当下估值合不合理，因为只有当下估值不高，未来才有更高估值的价差机会，股价可能享受戴维斯双击从而有大幅提升的可能。
观察尚未被炒作的港股物管次新股，今年1月中旬上市的荣万家（02146.HK）似乎符合上述条件。
荣万家（02146.HK）是一家扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域的全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商。上市后，荣盛集团持有荣万家股本总额约62.64%，是公司第一大股东。荣万家的母公司是一家实力雄厚的房地产开发商，今年3月荣获“2021中国房地产百强企业”第16位，2020年累计签约金额1271.0亿元，累计合同销售面积1174万平方米。
根据荣万家近日公布的2020年度业绩报告，截至2020年12月31日止，荣万家在管总面积约5970万平方米中，来自母公司的有约5878万平方米，占比为98.5%。
据中泰国际统计，集团位于15个城市的27个项目总合约建筑面积为1,420万平方米，预期将于2020年底交付给荣万家管理；而位于27个城市的63个项目总合约建筑面积为1,100万平方米，预计将于2020年后交付。相信以母公司的实力，荣万家未来的增量也会由母公司源源不断的大量提供，荣万家未来确定性的高速发展可以预期，这也是资本市场给物管股高估值的最重要原因。
除了母公司能够提供增量物管面积之外，荣万家外拓第三方物管面积的能力也相当强。截至2020年12月31日，荣万家与第三方物业开发商签署了46份框架协议及战略合作协议，当中通常列明这些开发商聘请荣万家作为物业管理服务提供商的意向。于2020年12月31日，该等框架协议及战略合作协议项下拟交付荣万家管理的物业总建筑面积为约5020万平方米。也就是说，荣万家的发展策略是两条腿走路，在母公司以外还与第三方地产开发商合作获取管理面积，而且协议面积规模不小，总建筑面积为约5020万平方米，基本可以再造一个荣万家。在母公司与第三方地产公司在物管面积的加持下，荣万家的确定性高速发展之路就更加清晰可见了。
此外，在公司于去年底筹划上市时就已经定下收购计划——拟将募集金额约11.68亿港元中的60%用于收购业务。年度投资者业绩会上，公司预计将利用三种方式并购，预计接下来五年新增收并购面积将超过1.5亿平方米，预计在将来利用这三种方式每年会给企业带来40%左右的面积增速，并购项目到2025年左右，当年新增毛利超过2亿元。如果实现，这肯定是一枚助推业绩增长的导弹。
荣万家公布的2020年度业绩报告还可看到，报告期内公司年度收入总额约人民币18.07亿元，较上年同期增长约41.0%；年度净利润约人民币2.64亿元，较上年同期增长约133.1%；年度经调整后净利润（扣除上市开支及股份支付）约为3.03亿元，较上年同期增长约165.2%。
从荣万家上市后第一份年报反映出，公司不但有实力雄厚的母公司及第三方地产公司可以提供大量的新增管理面积，管理规模存量与增量并举，公司各项经营指标中收入与盈利也都保持快速增长。
公司收入的增长，主要是由于在管建筑面积于2020年度达到5970万平方米，较2019年度的5030万平方米增加约18.7%。收入增长的另一个原因是提高了管理服务价格，2020年度
的综合平均物业费单价为1.7元/平方米/月，单价较2019年度提升了0.1元。看来，物管公司一旦在社区获得经营管理权，在政策规范下就具有一定的定价权和提价权，资本市场有这种商业模式的公司并不多见。
值得一提的是，荣万家（02146.HK）三大业务板块中，其中有2大业务板块的收入增速超过物业管理服务的主营业务收入，也为公司收入增长有所贡献。主营业务的物业管理服务年度收入为人民币约897.7百万元，同比增幅为27.7%；为非业主（主要是物业开发商）提供增值服务的年度收入为人民币约714.3百万元，较2019年度的人民币431.8百万元增加65.4%；社区增值服务的年度收入为人民币约195.2百万元，较2019年度的人民币147.1百万元增加32.7%。随着各个板块的发展，公司整体的收入结构更趋于稳健和多元。
2021年，荣万家在报告中表示，将紧紧跟随时代发展趋势，持续发展本集团的物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大核心业务线，聚焦品牌引领及客户。基于过去几年的高速增长，荣万家预计未来五年也将延续现有的快速增长趋势，借势中国物业管理行业高速发展及转型升级的机遇，相信在资本和科技的驱动下，公司已做好充分准备，实现利润与规模并重的高质量发展，而且实现比较高速的收入和利润增长。
那我们再来看一看荣万家的估值。前面说过，估值有足够的弹性空间才会在未来戴维斯双击中，给股价带来更明显的一个向上助推催化剂。
荣万家公告业绩前的股价是8.52港元（3月29日收盘价），距上市后最高价13.20已经调整甚多。公司最新的市盈率仅为10.19倍（数据来自雪球），与估值最高那一拨物管公司的50-80倍市盈率相比，可谓地板价。公司公布业绩后，4月1日股价大涨6.96%，一改过往股价不温不火的走势。未来，相信在成长性、规模、盈利能力、估值、确定性等多重因素的催化下，荣万家值得关注。
（责任编辑:王刚）