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2021年，哪座城市会上涨？
其实有一个答案，早已呼之欲出。
如果你对楼市有些研究，就会发现，这轮涨动的轨迹，颇有些15-17年的味道。
同样是深圳带头猛涨，随后，三大一线城市相继跟上，迎来爆发。
2020年，历史的车轮再次回转，深圳再次带头，上海与广州下半年也迎来爆发，此刻四大一线城市，唯一未涨的，只有北京。
楼市的聚光灯齐齐打向“洼地”北京，但此刻，楼市的调控风声也渐紧。
深圳、上海持续升级加码，广州房贷收紧，北京虽然行情还未启动，但敲打已经开始。
住建部约谈房地产中介，更有传闻，北京打击违规资金进入楼市的调控，已经在路上。
2021年，北京的楼市到底如何？是行情松动走上轮涨？还是政策提前杀到，再次回归平静？环京的天津、石家庄有没有机会？沉寂三年的北三县，还能乘势复苏吗？
北京：一定会有上涨
北京的楼市，已经冰封近4年。
2017年3月，北京出台最严调控新政，房价应声而落，如今即使有回暖的势头，但与巅峰相比，房价跌幅依旧高达25%。
北京之所以在这轮行情中，走的如此之慢，很大原因是，“317新政”对北京楼市把控得非常之严，尤其是对楼市金融杠杆的管控。
与深圳、广州等城市大为不同。只要你在全国有过贷款记录，无论还清还是未还清，北京二套普宅首付6成，非普宅首付8成。而在广深，只要贷款还清，二套首付甚至可以做到最低5成。
并且，北京需要5年社保，首贷普宅也需要3.5成首付，最长贷款时间只有25年等等。此外，还有限离1年内算二套，商办类全部限购等等。
系列调控加码后，北京买房的难度，绝对是四大一线城市中的一极，金融杠杆控制成效显著。2019年，各大城市居民杠杆使用率中，北京的居民杠杆使用率只有54.05%，远远低于深圳、杭州、厦门等一众城市。
数据已经足够说明问题，经历过4年严调的北京楼市，是相对健康的！与深圳、杭州等城市不同，北京的底子更加扎实，多的是实打实成长起来的刚需和改善，投资氛围相对薄弱，因为这里的确不是炒房的好地方，要付出真金白银更多。
那么，沉寂且健康的北京楼市，今年有没有上涨潜力呢？
大胡子李老师的判断是：2021年，北京一定会迎来一波涨幅。
除了来自于对北京市场结构的判断，还基于楼市其他诸多信号。
首先，北京压抑4年的需求，已经开始涌动了。2020年，北京一二手成交金额已经打破了近4-5年内的新高。12月，北京的二手房成交更是一举突破2万套，创下了“317新政”以来的单月最高。
并且，导致北京房价低迷另一大因素：限竞房，2021年的供应迎来转折。2017年，限竞房的数量一度高达43宗，占据大半市场，并且这样的供应还在持续。但自2020年起，形势变了，限竞房供应开始锐减，截止2020年11月，仅仅只有6宗，2021年待入市的土地中，也仅有2宗。
此外，北京今年成交地价再次上涨25%，其中不限价地块成交比例由去年的48%提升至今年的84%。面粉贵了，面包也会上涨，房价也会水涨船高。
低迷4年，北京的房价已经到达底部，这毋庸置疑。“317调控”政策也将北京楼市限制的死死的，至今仍未摆脱下跌的阴影。
大家非常关心，此刻是不是北京政策的底部，北京会不会提前出台调控，在这里可以明确的回复大家，不会！
楼市向来是猛涨，才有政策打击，而北京此刻复苏才那么点苗头，相比猛调不跌的深圳来说，真的不算什么。
没理由北京还未启动，就提前出台调控按死，这让北京刚需如何活呢？所以说此刻，北京也在政策底部。
可以说，北京已经到达了政策底部+房价底部，2021年，北京楼市大概率会有一波涨幅。
当然，不排除北京后续会跟上调控，但那也是北京涨幅跟上后的事了。
此刻，上头对北京，更多是敲打、约谈，想要上车北京的朋友们，要赶紧了！3月前就是北京买房的最佳时机!
北京楼市到底如何买？
大胡子李老师综合城市发展，给出北京选筹的7个方向，大家可以结合自己的生活实际进行选择：
1、投资未来，北京买房一定要往东和南买。北京西、北两面都是山脉，因此发展的核心方向只能是向东、向南发展，向东连河北第一经济大市唐山；向西南连北方第二大城市天津，向正南连接千年大计雄安！
2、虽然北京已执行学区房多校划片，但因为北京的优质学区房扎堆分布，同一片区聚集太多优质学校，故海淀、西城区的学区房依然具有超高的购买和投资价值！
3、北京是多就业中心之城（国贸、西二旗上地、中关村(000931,股吧)、望京等），但以国贸为核心的CBD片区，是北京买房价值筛选的一个最核心的标准。
4、除了那些无优质学区的老破小，北京五环内都是镶金边的资产。但北五环要优于南三环，这依然是北京历史发展遗留下一个较难突破的格局！
5、构建“一核一主一副、两轴多点一区”的空间结构。是北京最新城市(300778,股吧)规划的一个核心战略，而北京的副中心通州，则是当下北京最具投资价值的区域！
通州买房，首选地铁八通线延线房产，如万达广场旁；其次选六号线地铁运河两旁物业！
6、资金紧凑的，可以考虑环城近郊四区：大兴、顺义、昌平、房山，结合自己的上班远近去选择。抛开需求，纯以地铁为脉络的4大区域价值排名是：昌平＞大兴＞顺义＞房山
7、一线城市至少有1-2个无价值区，而北京有4个；分别是远郊的：延庆、怀柔、平谷和密云。除非是当地刚需买来住，投资完全无价值！
政策底+房价底，北京选对板块，一定是当下最值得关注的城市，但北京的涨幅不会超过上海和深圳。
大胡子李老师认为，虽然天子脚下不宜大涨，但整体10%，局面20%左右的涨幅，在2021年一定会有。
天津：有所回暖，但分化依旧
天津房价下跌，也是声名在外。2020年天津房价跌幅排在全国第六，更是以“一平米降5000元”登顶热搜。
天津楼市的低迷，真的不是谣传，回看2020年楼市数据，无论是一手，还是二手成交，相比2019年毫无起色，12月底也没有任何翘尾的迹象。
总结天津低迷的原因，一定要回归基本面。这些年，天津的发展确实是节节败退。自1978年，天津GDP排名一直在下降，今年更是一举跌出前十。
产业转型失败，经济失速，人口增长也大大放缓，2017年人口流入甚至为—5万，资金增长仅为12%，也远低于南京41%等同类城市。
人口、产业、资金，无一不是低迷，天津楼市还有机会吗？明年会不会随北京有起势？
大胡子李老师的判断是：2021年，天津楼市一定会迎来回暖。
为什么这么说呢？虽然天津楼市的表现确实不够亮眼，但仔细分析数据，依旧有很强的回暖信号！
1、虽然去年天津拍地数有减少，楼面价也有微跌。但是仔细看看拍地的数据，如果除去滨海生态城25块左手倒右手的无效交易地块来看，天津的地价其实同比上涨近13%。
2、更为特别的是2020年12月，天津一次性就拍出了23宗地，这是去年的全年最高，也是过去4年，唯一一次典型的年底拿地行情。我们都知道开发商年底资金是十分紧张的，极少出现年底猛拿地的情况。年末拿地大爆发，实际上侧面反映了开发商对天津2021年楼市的看好。
3、12月，天津上涨板块达到更是71个，达到了全年最高，一定程度上预示着2021年的行情会有所回暖！
所以综合来看，天津萎靡的楼市之下，潜伏着回暖的趋势，选对板块，依旧可以买入。
关于天津买房，大胡子李老师总结了6大买房方向：
1、2021年，天津楼市一定会迎来回暖。过去3年，天津实际上年年都有小阳春，预计今年这波小阳春要比2020年得来得大一些。
但明年天津整体涨幅不大，且楼市分化明显。只有30%的房源具有明显上涨，剩下70%整体以横盘波动为主，关键要挑对30%这部分房源。
这30%的房源在哪，回看过去一年的楼市就知道，虽然过去天津的房价跌跌不休，但在学区上的优势，在全国非常能打，重点学区房，房价依旧是涨，和平区十几万的学区房比比皆是。
诚基商贸中心几乎月月都有成交，从今年1月-12月，相同楼层、相同户型的房源对比，1月成交单价是36910元/平米，12月成交单价是41534元/平米，单价增幅近13%。
其次就是核心地段的次新房。改善当道，天津也不例外。比如保利大都会，133平米中楼层房源，3月的成交均价51327元/平米，半年时间单价增长4%，达到了53520元/平米。
当下天津买房，资金充裕，一定要盯准这两类房产。
2、回归中心。即使过去天津各区房价都在下跌，但是和平与河西依旧在涨，南开虽有微跌，但跌幅较小。2021年要买到上涨房源，一样必须回归中心；有资金着挑选上三区，其次下三区，最后是环城四区。
3、上三区的的学区房，将会成为2021年天津楼市回暖的领头羊，可作为刚需学区需求的首要购买方向！
其次，当下改善居住当道，天津买房，资金充裕关注主城六区新房（特别少）。
相对紧凑关注环城四区新房，其中西青区的新梅江板块已经成为了天津改善买房的价值至高点，2021年改善居住或投资可以重点关注！
4、有两个板块，新房房价已经低至建安成本！那就是已经有项目降到1万6的津南海教园、降到6000元/平的静海区团泊东，资金实在紧凑刚需可重点考虑
5、2021年，天津滨海新区（滨城）会有大消息，向滨海新区引人——可能会直接放开落户或限购。京津冀战略之下的唯一滨海新城，长期看好。可提前布局，重点关注中心商务区和生态城。
6、北京外溢出来的需求，工作在北京买房落户在天津的。可以首选武清区，其次是宝坻区，选择这两个区靠高铁近的地方。
环京与石家庄：有机会
看完北京和天津，一定也有粉丝朋友们，因为资金有限，也会考虑环京一带的买房价值。北京带动，环京会不会有涨幅？南三县好，还是北三县更优？省会石家庄到底还有没有机会？
大胡子李老师认为：2021年，环京房价会在北京楼市回暖之时，迅速回暖，环京楼市一样也是政策底+房价底，选对板块，可以布局了！
环京城市怎么买？大胡子李老师给出了2点置业建议：
1、环京置业只关注南三县和北三县，其他方位如环京西北边张家口等无投资价值。至于南三县与北三县如何选？我们坚定认为，北三县无论是在吸引刚需外溢，还是在与北京通勤上，都更胜一筹。
即使目前大兴机场、京雄铁路的开通便利了南三县之固安、霸州到北京的通勤，但比起北三县，南三县还是缺了天时地利。北三县紧挨北京副中心，并且距离核心天安门仅仅35公里，还有即将开通的地铁平谷线加持，短期内，地位无可撼动。
2、环京价值排序：燕郊地铁线延线＞大厂潮白新城＞香河北＞固安、永清靠大兴高铁站周边区域。
此外，环京的省会石家庄，也是有许多粉丝朋友们评论的重点，毕竟是省会，房价已经跌回3年前，到底部了吗？今年还会随行情上涨吗？
我认为上涨的希望实在不大，上有北京、天津，中间又冒出一个雄安新区，被虹吸得透透的，经济不如小弟唐山，产业不如大哥北京、天津，很难实现产业创富和留人，夹缝中艰难发展。
即使2019年已经放款至无门槛落户，楼市也无太大起色！刚需买来住即可，投资的确是一个不建议的省会！
总的来说，整个京津冀将弱势接棒这轮涨幅，政策底+房价底，终于可以迎来一次翻身！
但翻身幅度要小，毕竟经济发展、人口流入、政策正确之下，都不利于京津冀楼市！
资金充裕者布局北京，紧凑者北三县，是最稳妥的京津冀买房方案！
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（责任编辑:冉笑宇）