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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

上海深圳被强烈打压!北京还能涨吗?

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  2021年,哪座城市会上涨?

  其实有一个答案,早已呼之欲出。

  如果你对楼市有些研究,就会发现,这轮涨动的轨迹,颇有些15-17年的味道。

  同样是深圳带头猛涨,随后,三大一线城市相继跟上,迎来爆发。

  2020年,历史的车轮再次回转,深圳再次带头,上海与广州下半年也迎来爆发,此刻四大一线城市,唯一未涨的,只有北京。

  楼市的聚光灯齐齐打向“洼地”北京,但此刻,楼市的调控风声也渐紧。

  深圳、上海持续升级加码,广州房贷收紧,北京虽然行情还未启动,但敲打已经开始。

  住建部约谈房地产中介,更有传闻,北京打击违规资金进入楼市的调控,已经在路上。

  2021年,北京的楼市到底如何?是行情松动走上轮涨?还是政策提前杀到,再次回归平静?环京的天津、石家庄有没有机会?沉寂三年的北三县,还能乘势复苏吗?

上海深圳被强烈打压!北京还能涨吗?

  北京:一定会有上涨

  北京的楼市,已经冰封近4年。

  2017年3月,北京出台最严调控新政,房价应声而落,如今即使有回暖的势头,但与巅峰相比,房价跌幅依旧高达25%。

上海深圳被强烈打压!北京还能涨吗?

  北京之所以在这轮行情中,走的如此之慢,很大原因是,“317新政”对北京楼市把控得非常之严,尤其是对楼市金融杠杆的管控。

  与深圳、广州等城市大为不同。只要你在全国有过贷款记录,无论还清还是未还清,北京二套普宅首付6成,非普宅首付8成。而在广深,只要贷款还清,二套首付甚至可以做到最低5成。

  并且,北京需要5年社保,首贷普宅也需要3.5成首付,最长贷款时间只有25年等等。此外,还有限离1年内算二套,商办类全部限购等等。

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  系列调控加码后,北京买房的难度,绝对是四大一线城市中的一极,金融杠杆控制成效显著。2019年,各大城市居民杠杆使用率中,北京的居民杠杆使用率只有54.05%,远远低于深圳、杭州、厦门等一众城市。

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  数据已经足够说明问题,经历过4年严调的北京楼市,是相对健康的!与深圳、杭州等城市不同,北京的底子更加扎实,多的是实打实成长起来的刚需和改善,投资氛围相对薄弱,因为这里的确不是炒房的好地方,要付出真金白银更多。

  那么,沉寂且健康的北京楼市,今年有没有上涨潜力呢?

  大胡子李老师的判断是:2021年,北京一定会迎来一波涨幅。

  除了来自于对北京市场结构的判断,还基于楼市其他诸多信号。

  首先,北京压抑4年的需求,已经开始涌动了。2020年,北京一二手成交金额已经打破了近4-5年内的新高。12月,北京的二手房成交更是一举突破2万套,创下了“317新政”以来的单月最高。

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  并且,导致北京房价低迷另一大因素:限竞房,2021年的供应迎来转折。2017年,限竞房的数量一度高达43宗,占据大半市场,并且这样的供应还在持续。但自2020年起,形势变了,限竞房供应开始锐减,截止2020年11月,仅仅只有6宗,2021年待入市的土地中,也仅有2宗。

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  此外,北京今年成交地价再次上涨25%,其中不限价地块成交比例由去年的48%提升至今年的84%。面粉贵了,面包也会上涨,房价也会水涨船高。

  低迷4年,北京的房价已经到达底部,这毋庸置疑。“317调控”政策也将北京楼市限制的死死的,至今仍未摆脱下跌的阴影。

  大家非常关心,此刻是不是北京政策的底部,北京会不会提前出台调控,在这里可以明确的回复大家,不会!

  楼市向来是猛涨,才有政策打击,而北京此刻复苏才那么点苗头,相比猛调不跌的深圳来说,真的不算什么。

  没理由北京还未启动,就提前出台调控按死,这让北京刚需如何活呢?所以说此刻,北京也在政策底部。

  可以说,北京已经到达了政策底部+房价底部,2021年,北京楼市大概率会有一波涨幅。

  当然,不排除北京后续会跟上调控,但那也是北京涨幅跟上后的事了。

  此刻,上头对北京,更多是敲打、约谈,想要上车北京的朋友们,要赶紧了!3月前就是北京买房的最佳时机!

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  北京楼市到底如何买?

  大胡子李老师综合城市发展,给出北京选筹的7个方向,大家可以结合自己的生活实际进行选择:

  1、投资未来,北京买房一定要往东和南买。北京西、北两面都是山脉,因此发展的核心方向只能是向东、向南发展,向东连河北第一经济大市唐山;向西南连北方第二大城市天津,向正南连接千年大计雄安!

  2、虽然北京已执行学区房多校划片,但因为北京的优质学区房扎堆分布,同一片区聚集太多优质学校,故海淀、西城区的学区房依然具有超高的购买和投资价值!

  3、北京是多就业中心之城(国贸、西二旗上地、中关村(000931,股吧)、望京等),但以国贸为核心的CBD片区,是北京买房价值筛选的一个最核心的标准。

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  4、除了那些无优质学区的老破小,北京五环内都是镶金边的资产。但北五环要优于南三环,这依然是北京历史发展遗留下一个较难突破的格局!

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  5、构建“一核一主一副、两轴多点一区”的空间结构。是北京最新城市(300778,股吧)规划的一个核心战略,而北京的副中心通州,则是当下北京最具投资价值的区域!

  通州买房,首选地铁八通线延线房产,如万达广场旁;其次选六号线地铁运河两旁物业!

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  6、资金紧凑的,可以考虑环城近郊四区:大兴、顺义、昌平、房山,结合自己的上班远近去选择。抛开需求,纯以地铁为脉络的4大区域价值排名是:昌平>大兴>顺义>房山

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  7、一线城市至少有1-2个无价值区,而北京有4个;分别是远郊的:延庆、怀柔、平谷和密云。除非是当地刚需买来住,投资完全无价值!

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  政策底+房价底,北京选对板块,一定是当下最值得关注的城市,但北京的涨幅不会超过上海和深圳。

  大胡子李老师认为,虽然天子脚下不宜大涨,但整体10%,局面20%左右的涨幅,在2021年一定会有。

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  天津:有所回暖,但分化依旧

  天津房价下跌,也是声名在外。2020年天津房价跌幅排在全国第六,更是以“一平米降5000元”登顶热搜。

  天津楼市的低迷,真的不是谣传,回看2020年楼市数据,无论是一手,还是二手成交,相比2019年毫无起色,12月底也没有任何翘尾的迹象。

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  总结天津低迷的原因,一定要回归基本面。这些年,天津的发展确实是节节败退。自1978年,天津GDP排名一直在下降,今年更是一举跌出前十。

  产业转型失败,经济失速,人口增长也大大放缓,2017年人口流入甚至为—5万,资金增长仅为12%,也远低于南京41%等同类城市。

上海深圳被强烈打压!北京还能涨吗?

  人口、产业、资金,无一不是低迷,天津楼市还有机会吗?明年会不会随北京有起势?

  大胡子李老师的判断是:2021年,天津楼市一定会迎来回暖。

  为什么这么说呢?虽然天津楼市的表现确实不够亮眼,但仔细分析数据,依旧有很强的回暖信号!

  1、虽然去年天津拍地数有减少,楼面价也有微跌。但是仔细看看拍地的数据,如果除去滨海生态城25块左手倒右手的无效交易地块来看,天津的地价其实同比上涨近13%。

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  2、更为特别的是2020年12月,天津一次性就拍出了23宗地,这是去年的全年最高,也是过去4年,唯一一次典型的年底拿地行情。我们都知道开发商年底资金是十分紧张的,极少出现年底猛拿地的情况。年末拿地大爆发,实际上侧面反映了开发商对天津2021年楼市的看好。

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  3、12月,天津上涨板块达到更是71个,达到了全年最高,一定程度上预示着2021年的行情会有所回暖!

上海深圳被强烈打压!北京还能涨吗?

  所以综合来看,天津萎靡的楼市之下,潜伏着回暖的趋势,选对板块,依旧可以买入。

  关于天津买房,大胡子李老师总结了6大买房方向:

  1、2021年,天津楼市一定会迎来回暖。过去3年,天津实际上年年都有小阳春,预计今年这波小阳春要比2020年得来得大一些。

  但明年天津整体涨幅不大,且楼市分化明显。只有30%的房源具有明显上涨,剩下70%整体以横盘波动为主,关键要挑对30%这部分房源。

  这30%的房源在哪,回看过去一年的楼市就知道,虽然过去天津的房价跌跌不休,但在学区上的优势,在全国非常能打,重点学区房,房价依旧是涨,和平区十几万的学区房比比皆是。

  诚基商贸中心几乎月月都有成交,从今年1月-12月,相同楼层、相同户型的房源对比,1月成交单价是36910元/平米,12月成交单价是41534元/平米,单价增幅近13%。

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  其次就是核心地段的次新房。改善当道,天津也不例外。比如保利大都会,133平米中楼层房源,3月的成交均价51327元/平米,半年时间单价增长4%,达到了53520元/平米。

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  当下天津买房,资金充裕,一定要盯准这两类房产。

  2、回归中心。即使过去天津各区房价都在下跌,但是和平与河西依旧在涨,南开虽有微跌,但跌幅较小。2021年要买到上涨房源,一样必须回归中心;有资金着挑选上三区,其次下三区,最后是环城四区。

上海深圳被强烈打压!北京还能涨吗?

  3、上三区的的学区房,将会成为2021年天津楼市回暖的领头羊,可作为刚需学区需求的首要购买方向!

  其次,当下改善居住当道,天津买房,资金充裕关注主城六区新房(特别少)。

  相对紧凑关注环城四区新房,其中西青区的新梅江板块已经成为了天津改善买房的价值至高点,2021年改善居住或投资可以重点关注!

  4、有两个板块,新房房价已经低至建安成本!那就是已经有项目降到1万6的津南海教园、降到6000元/平的静海区团泊东,资金实在紧凑刚需可重点考虑

  5、2021年,天津滨海新区(滨城)会有大消息,向滨海新区引人——可能会直接放开落户或限购。京津冀战略之下的唯一滨海新城,长期看好。可提前布局,重点关注中心商务区和生态城。

  6、北京外溢出来的需求,工作在北京买房落户在天津的。可以首选武清区,其次是宝坻区,选择这两个区靠高铁近的地方。

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  环京与石家庄:有机会

  看完北京和天津,一定也有粉丝朋友们,因为资金有限,也会考虑环京一带的买房价值。北京带动,环京会不会有涨幅?南三县好,还是北三县更优?省会石家庄到底还有没有机会?

  大胡子李老师认为:2021年,环京房价会在北京楼市回暖之时,迅速回暖,环京楼市一样也是政策底+房价底,选对板块,可以布局了!

  环京城市怎么买?大胡子李老师给出了2点置业建议:

  1、环京置业只关注南三县和北三县,其他方位如环京西北边张家口等无投资价值。至于南三县与北三县如何选?我们坚定认为,北三县无论是在吸引刚需外溢,还是在与北京通勤上,都更胜一筹。

  即使目前大兴机场、京雄铁路的开通便利了南三县之固安、霸州到北京的通勤,但比起北三县,南三县还是缺了天时地利。北三县紧挨北京副中心,并且距离核心天安门仅仅35公里,还有即将开通的地铁平谷线加持,短期内,地位无可撼动。

  2、环京价值排序:燕郊地铁线延线>大厂潮白新城>香河北>固安、永清靠大兴高铁站周边区域。

  此外,环京的省会石家庄,也是有许多粉丝朋友们评论的重点,毕竟是省会,房价已经跌回3年前,到底部了吗?今年还会随行情上涨吗?

  我认为上涨的希望实在不大,上有北京、天津,中间又冒出一个雄安新区,被虹吸得透透的,经济不如小弟唐山,产业不如大哥北京、天津,很难实现产业创富和留人,夹缝中艰难发展。

  即使2019年已经放款至无门槛落户,楼市也无太大起色!刚需买来住即可,投资的确是一个不建议的省会!

  总的来说,整个京津冀将弱势接棒这轮涨幅,政策底+房价底,终于可以迎来一次翻身!

  但翻身幅度要小,毕竟经济发展、人口流入、政策正确之下,都不利于京津冀楼市!

  资金充裕者布局北京,紧凑者北三县,是最稳妥的京津冀买房方案!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冉笑宇)
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