揭秘｜\'纯商服第一股\'星盛商业的\'三大潜力\'

《投资者网》郑小琳

1月26日，星盛商业（06668.HK）以"纯商业运营服务第一股"抢滩港股市场，在物管行业激起了不小浪花。

作为深圳知名地产商星河控股旗下商管企业，星盛商业以"独特""稀缺性"的商业模式赢得资本市场青睐。

以此前的招股环节为例，公司曾以香港公开发售获高达756倍的认购倍数、国际配售获约9倍超额认购，刷新2021年物管行业的认购记录。

同时，在敲钟上市的前一天，即1月25日港股暗盘时间，星盛商业以较招股价每股3.86元高23.83%的价格收盘，富途统计，每手（1000股）账面盈利920港元。

从资本目光的聚集，到正式抢滩上市，"纯商服第一股"星盛商业的发展前景令人期待。

"纯商服第一股"业绩亮眼

不同于华润万象生活（01209.HK）和宝龙商业（09909.HK），业务版图涵盖住宅物管，星盛商业是一家纯商业运营管理公司，在行业内拥有领先的地位。

据中指院数据显示，截至2020年9月30日，星盛商业位列深圳市按运营中购物中心数量计算的榜首，并排在按运营面积计算的第二名；与此同时，星盛商业的整体实力在「2020年中国商业地产百强企业」中排名第14，并获选为「2020年中国商业地产运营十强企业」。

星盛商业的运营模式主要分为委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务等三种，主打"轻资产"的运营路线，整体业绩表现亮眼。

财务方面，2017-2019年星盛商业的收入一路飙升，由2.78亿元增至3.87亿元，复合年增长率为18.0%；年利润从5042万元增至9560万元，复合年增长率为37.7%。

进入2020年，即便在新冠疫情侵袭下，星盛商业经营业绩依旧抢眼。截至2020年9月30日，公司收入为3.06亿元，净利润9014万元，分别较去年同期增长6.7%及14.4%。

需要指出的是，星盛商业亮眼业绩将有利于其在万亿市场中加速突围。

目前中国物管市场前景广阔，据中国指数研究院数据显示，预计到2021年，全国物业管理面积达到235亿平方米，全国基础物业管理市场规模约为1.2 万亿元，同时，据统计，商办物业的市场规模已超2000亿元。

正是受惠于物管行业的庞大市场，星盛商业的发展规模正在不断壮大。截至最后可行日，公司订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328.4万平方米，其中合约面积的61.6%由独立第三方开发或拥有。

不可估量的"三大潜力"

从招股到上市，短短几天时间，星盛商业以高达756倍的认购率，刷新2021年物管行业认购记录，目前，星盛商业的基石投资者有4名，这意味着，资本对于"纯商业服务运营第一股"——星盛商业的发展前景充满期待。

需要指出的是，星盛商业备受资本青睐，与其不可估量的"三大潜力"息息相关。

第1， 星盛商业拥有极为出色的盈利能力。尽管商管物业毛利率要高于住宅物业，已成为行业周知的事实，但毛利率常年能维持在50%以上的物管企业，在行业内仍然屈指可数。

招股书显示，2017-2019年，星盛商业的整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年前9月，公司整体毛利率进一步提升至55.2%，远高于行业30%的毛利率水平。

除了高毛利优势显著外，公司多项盈利指标亦常年飘红。以衡量企业盈利能力指标的资产回报率指标为例，公司从2017年的16.2%增至2019年的25.4%，截至2020年9月，该指标达到34.8%的高水平。

同期，星盛商业的权益回报率也从2017年的45.8%增至2019年的75.2%，并进一步增至2020年9月末的148.9%，逐年走高的盈利指标，无疑将进一步赢得市场的认可及肯定。

第2， 在行业群雄角逐的阶段，经营模式的同质化逐渐成为物管行业浮出水面的通病，而在物管赛道竞逐的红海里，星盛商业却以"稀缺性"的商业模式迅速地从中"脱颖而出"。

星盛商业是一家纯商业运营管理和服务的公司，在目前已上市的44家物管企业中，纯商业运营服务的企业仅有星盛商业1家，同时，凭借成熟的商业运营服务经验，公司在业内取得了突出的成绩。

目前，星盛商业主要通过委托管理服务、品牌及管理输出服务以及整租服务三种模式向客户提供全面的商用物业运营服务，包括定位和建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务、物业租赁服务及增值服务。

截至2020年9月30日，星盛商业以委托管理模式运营的物业面积为111.67万平方米，共17个商业物业;以品牌输出及管理模式运营的物业面积为183.85万平方米，共27个商业物业。

其中，委托管理服务是星盛商业最为成熟的运营模式，年均贡献其收入的七成以上，同时，品牌及管理输出服务增量可观，贡献率已由2018年的17.9%提升6个百分点至2020年1-9月的23.9%。

第三，大湾区高品质、高口碑、高定位的稀缺品牌优势。

招股书显示，目前星盛商业旗下有五大品牌提供商业运营服务，包括城市型购物中心COCO Park（以城市消费者为目标）、区域型购物中心COCO City及iCO（以购物中心5公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心COCO Garden（以购物中心1~3公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心"第三空间"。

其中，深圳福田星河COCO Park作为公司的标杆项目之一，自2006年开业起，深受年轻人及消费者的青睐。

"深圳福田星河COCO Park是深圳年轻人的网红必打卡地之一，位于福田CBD，周边写字楼云集，每天人流量很多，尤其在周末，商场里人流如潮。COCO Park的装修风格、入驻的网红餐厅都深受年轻人喜爱，其知名度算是深圳一大商业标杆了。"一位居住于深圳市福田区的李女士向《投资者网》表示。

深圳福田星河COCO Park由于选址得当，设计风格深受消费者青睐，已成为深圳中心区商业地标之一。同时，因地处深圳福田中央CBD的核心地段、及带有"中国首个公园情景式购物中心"的光环，深圳福田星河COCO Park 2019年1-12月的月均客流量约为250万人次，源源不断的客流为集团带来了持续稳健收入。

正是基于深圳福田星河COCO Park成功的运营经验，星盛商业将自己的商业模式向外输出及进行多地"复制"。目前星盛商业的品牌项目遍及深圳、广州、惠州、常州、普宁、鄂尔多斯(600295,股吧)、恩施等多地。

资本助力下业务版图"再拓疆土"

1月26日，星盛商业顺利登陆港股上市，开盘报4.4港元，较发行价3.86港元涨14%，总市值约44亿港元。

对于星盛商业上市当日的股价走高，投资者并不意外。早在1月25日的港股暗盘时间，星盛商业便以较招股价每股3.86元高23.83%的价格收盘。同时，在此前的认购中，其香港公开发售认购倍数为近756倍，国际配售获得约9倍超额认购，包括四名基石投资者合计认购8115.5万股。

资本的助力下，星盛商业的业务版图将"再拓疆土"。

招股书显示，对于募资计划，星盛商业预计将约55%的募集资金，用于寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资，以壮大公司的业务及扩大公司的项目组合。

约20%将用于整租服务分部项下零售商用物业装修或翻新；约10%将用于对拥有优质商用物业的项目公司进行战略性少数股权投资等等。

"成功上市，是星盛商业发展的重要里程碑，更是一个新起点。星盛商业将以上市为契机，把握行业发展趋势，加速全国商业布局和规模扩张，持续提升运营管理能力，拥抱数字化发展浪潮......"上市当日，星盛商业执行董事兼董事会主席黄德林自信说道。

未来，伴随资本加持和集团助力，星盛商业的"轻资产"商业模式有望在全国范围内快速铺开，凭借高毛利、强品牌的商业管理服务运营经验，公司的业务版图势必进入加速发展的快车道。（思维财经出品）■