该来的总会来。
上海楼市再次成为关注焦点，发酵了一段时间的新房认筹率居高不下、摇号火热现象后，于1月21日出台了调控政策，涉及10条措施，自2021年1月22日起施行。
就在一周前，上海徐汇区的一个网红新盘项目——宝能公馆1288在“静悄悄”取得预售证后，突发开启认筹，并于1月19日结束认筹。
据观点地产新媒体了解，上述项目的认筹情况，堪比此前入市的融创徐汇滨江壹号。此次宝能公馆1288推出房源201套，均价在11.8万/平方米，认筹金为600万元，首套资金证明700万元，二套资金证明1400万元。
有业内人士反映，此次宝能公馆1288项目的认筹门槛颇高，条件非常严格，认筹金和资金证明不是同一个。换而言之，首套上车的市民在认筹时，不仅需要支付600万认筹金，还需提供700万活期存款证明，意味着1300万的现金流。
直到现在，仍未传出宝能公馆1288的认筹情况结果和摇号信息，其临近楼盘融创徐汇滨江壹号认筹率此前录得超500%。
查阅上海市房地产交易中心发现，宝能公馆1288已确定开盘日期为2021年1月24日。
值得一提的是，项目入市认筹热度很高，由于地段和一线江景，市场预判此次项目开盘即“日光”。
不论是从宝能公馆1288入市的表现，还是近期上海房管局对楼市调控加码来看，上海楼市或许在未来会冷静一段时间，趋向更为理性。
调控落地
1月初，上海房管局在信访官网曾表示，将积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。不到两周时间，靴子落地，此次房管局发布的10项举措，透露了不少信息。
中原地产市场分析师卢文曦向观点地产新媒体表示，近期上海楼市持续高温，有打新热、房东连续跳价等情况，市场有躁动情绪，对楼市稳健运行造成影响。
“尤其是马上会面临3-4月份的小阳春行情，及时出台政策阻止市场中的乱象，可以稳定市场情绪和预期。”卢文曦说道。
这十项措施指出，要完善土地市场管理，严格执行住房限购政策、差别化住房信贷政策，调整增值税征免年限，严格商品住房销售管理及规范房地产市场经营秩序，坚持租购并举，加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。
值得关注的是，针对夫妻离异，此次调控政策显示，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调控政策出台前，针对离异人士的购房资格不限，此次可以说是堵住限购的漏洞。
同时，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，意味着2016-2020年上海新房及二手房成交的195万套房源短期入市的话，将纳入增值税增收范围，提升交易税费及炒作成本。卢文曦称，此举可降低投机买家入市热情。
此外，上述十项措施还提到，要完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求，最大限度地保护刚需买家的权益。
绿地控股董事长张玉良在此前一天的业绩交流会上，亦对加强并完善摇号制度表示认同：“市中心的住宅供应放到整个上海城市的供应量不到20%，80%是外围的，看到的热只是市中心的热点地区，从全市来讲未必是稀缺的，比如松江、奉贤、嘉定新城买房未必稀缺。”
同时，张玉良认为，对热点、重点区域的摇号制度完善，这个是应该的，但上海也有放宽的一面，对特殊人才买房、985学校的毕业生落户等放宽了条件，从一个城市长期竞争力提升来看，这些放宽是需要的。
对于租赁住房，上述十项举措也提到，要扩大保障性租赁住房覆盖面，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。
或许，接下来上海楼市情况会如卢文曦所言，“打新”有望降温，今后认筹率超过100％的项目会明显减少，由于增值税免征年限延长，短期内交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合的过程。
“政策出台后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。当然，政策储备中还有很多工具未使用，比如限售等，如果3-4月份上海楼市还是有非理性升温，同样不排除调控继续加码补短板的可能。”卢文曦补充道。
低调入市
正是在这样的政策市场环境中，上海宝能公馆1288低调入市了。
以宝能公馆1288入市均价11.8万/平方米计算，此次推出的201套房源，为天钥桥南路1288弄3-6号楼及8号楼，该批房源不涉及司法查封，估计录得销售总价格可超过50亿元。
与邻近融创徐汇滨江壹号院相比，入市均价差不多。融创壹号院的入市均价为11.5万/平米，推出户型为132-227平米3至4房，一套总价在1500万至2000万以上。
但在这个项目身上发生的故事，远比此次低调入市来得要有意思。
此前宝能布局多集中在深圳、南宁、合肥等二三线城市，上海项目较少。可以说，宝能公馆1288项目系宝能在上海的标杆住宅项目，但该项目的部分资产目前还处于司法查封状态。
说到项目涉及的官司，不得不提及上海衡源房地产和宝能的纠纷。早在2015年，上海衡源以89.1亿元拿下百联中环中心商业体项目和徐汇滨江豪宅项目（即宝能公馆1288），前者于去年4月底的一天凌晨实施爆破拆除。
而徐汇滨江项目原名为濠泉地块，2012年由百联集团获得，属于徐汇滨江与前滩隔江相望的黄金地段。因此，百联集团在转让资产包时便要求，濠泉地块需与百联中环中心项目等资产打包出售。
2014年初，百联集团将上述资产包挂牌转让，挂牌价格为72.6亿元，中间还经历过降价10%，最终出售予上海衡源。显然，上海衡源没有拿到最后，徐汇滨江项目最终挂上了“宝能”的名字。
一年前的这个时候，上海衡源实际控制人徐国良发布了一封公开信，由此揭开了徐汇滨江项目纠纷始末。徐国良称，在与上海银行合作期间，后者于2018年引入深圳方瑞投资及深圳朗运投资为宝能旗下的壳公司。
合作并不顺利，徐国良在公开信中指上海银行违规放贷，同时帮助后者获取徐汇滨江项目后。上海衡源被踢出局，眼看价值百亿资产的项目将面临“肥水流入外人田”，上述三方打上了官司。
有意思的是，去年4月22日，徐国良还出面召开新闻发布会直言：“我已经不觉得能拿回钱，但希望阐述事实，由大家去评判。”
所说的“事实”，依然是此前公开信的内容。
目前法院的判决尚不得而知，但三方各执一词，其中宝能与上海银行否认徐国良公开信揭露的内容。
宝能澄清，与深圳方瑞投资及深圳朗运投资为合作关系，并非下属公司。
此前爆破拆除的“烂尾楼”百联中环中心项目，早在2018年底被上海普陀区规土局披露的信息证实为由宝能接手开发，总投入为250到300亿。
如今看来，宝能不仅将徐汇滨江项目打造为宝能公馆1288，还将中环中心项目收入囊中。据悉，宝能中环中心预计在4-5年内建成。
（责任编辑:宋虹姗）