导读：“淘宝一姐”薇娅向房地产出手了！
复地集团宣布，与薇娅携手在线卖房，时间在4月2日，据悉有200套房。这也是薇娅的售房直播首秀。
此前，就在24日，龙湖一个项目311套房源，10分钟内抢光。而此前苏州买家们仅仅用了60秒就砸出12亿，抢下同天三个新盘；甚至有网友爆料交了最高100万的“喝茶费”，也不让购房者看房。
这也让不让人感到困惑，前一秒钟还在喊“活下去”的房企，下一秒却再度迎来火爆的交易和买家们的疯狂。我们该如何解读这波抢房潮流？楼市难道又要重启一波上涨行情了么？
来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21；记者：宋兴国、张敏、叶麦穗）、中国基金报（chinafundnews；记者 吴羽）
“淘宝一姐”薇娅终于向房地产出手了！
近日，郭广昌旗下的复地集团宣布，与薇娅携手在线卖房，时间在4月2日，据悉有200套房。这也是薇娅的售房直播首秀。
事实上，2020年新冠疫情冲击下，传统房企早已纷纷发力线上销售。
近期全国各地更是传来线上抢房潮：苏州买家们仅仅用了60秒就砸出12亿，抢下同天三个新盘；深圳288套新房7分钟就被抢空……
而今随着薇娅的入局，让不让人感到困惑：报复性买房提前开始了？
薇娅开始直播卖房
3月26日晚上，复地产业发展集团（后简称复地）在公众号上发文《薇娅来了：复地的顶级流量新局》。
“薇娅真的开始卖房了”的消息就此传出。
据了解，薇娅的地产第一站，将是4月2日直播售卖复地的楼盘。
而今天，薇娅也在微博表示，消息属实：
据悉，此前薇娅就在自己的直播间谈到过试水卖房，当时表示在跟开发商谈：
“直播间里交一两百块钱，可以去看房，如果要买就可以抵多少钱，肯定比开发商和代理的价格都便宜。”
薇娅还表示：“我们卖房的话，开发商都是比较大的，小的话不行。”而此前不少房地产开发商找薇娅合作，都没谈下来。
据薇娅经纪人王斯向媒体透露，去年卖房的预告出来之后，包括碧桂园、万科在内的多家房企都有过沟通。但是后来因为疫情，没有办法去各地看房。此外，买房基本都在百万元以上，不是小数目，同时房屋售卖受各地政策的影响，“我们的确是考虑的非常多。”
杭州200套公寓上线直播
价格低于目前售价
据悉，此前已经有多家房地产开发商联系薇娅合作，但均未谈下来。那么复地为何能拿下和薇娅的合作呢？
复地产发集团是复星成员企业，薇娅此次直播售卖的楼盘是位于杭州的复地·壹中心公寓，是复地在杭州重点打造的集线下时尚地标和城市文化名片于一身的精品项目。
有62㎡和110㎡两种户型可供选择，均为现房。
杭州复地·壹中心-效果图
110方户型
62方户型
据新浪财经8号楼工作室报道，复地方面表示，约有200套房在薇娅直播间进行售卖。在直播中，薇娅会在所售现房中完成“走播”，并且介绍所售房产和房内相关家电、家具产品。
该楼盘附近的住宅二手房价格在4-5万/㎡，而复地·壹中心公寓的售价在26000元/㎡。复地C2M执行总经理陈文卿更是补充，薇娅直播间的售价将低于这个价格。
薇娅一年“带货”27亿
网友：买不起系列
聊起直播带货，你可能第一个想到的是“口红一哥”李佳琦。
不过，在淘宝直播上有一个比李佳琦还厉害的女人，每天的带货量完胜李佳琦。
这个女人叫薇娅，被称作“女人们的女人”、“榨干女人全家钱包的女人”。
截止到2019年11月，薇娅微博粉丝536万、抖音粉丝260.6 万、淘宝直播间粉丝1247万 ，总计2043.6万。2018年收获27亿销售额，薇娅一年销售额相当一家女装上市公司营业额。
如今，薇娅进军房地产界，网友高呼，这是买不起系列……
“我连个购物车都清空不了，这房我买的起吗？”
不过，薇娅也不是啥都可以卖得出去，此前薇娅卖过劳斯莱斯豪车，结果一台都没卖出去。
3月部分城市”报复性“买房？
楼市最近又火了
很多人都没想到，房地产市场从新冠肺炎疫情中的反弹，竟来得如此迅速。
3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7分钟全部卖完，销售额2.99亿。
3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。
3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”：311套房源，10分钟内抢光。
3月25日晚8点，因线下排卡超过1200张而被称为“网红新盘”的北京国际社区首次开盘845套房源，超过1100人线上选房，开盘5分钟，已售超过700套，开盘20分钟热销814套。
此前还有网友爆料，有些购房者即便交了100万的喝茶费，仍然无法顺利看房。
随着新冠肺炎疫情进一步得到控制，房地产市场正在迅速恢复。
其中，“抢房”行为再度出现，似乎意味着前期积压的市场需求正集中释放，并可能推动市场出现报复性反弹。
60秒卖12亿！7分钟抢空288套房
苏州、深圳等地出现抢房潮
图片来源 / 图虫创意
苏州新盘60秒卖了12亿
线上千套房源遭疯抢
前几天，苏州人的朋友圈都被新盘开售排队抢房的照片刷屏了。
3月20日晚，苏州三大楼盘项目伴山澜湾、龙湖、湖西星辰相继开盘、加推，一口气入市猛推787套房源。两天后，苏州太湖度假区附近楼盘项目龙湖天境大成加推309套房源。短短一个周末，苏州就向市场推出了超千套房源项目。
那么，到底抢房的热情有多疯狂呢？
据悉，当天苏州湖西星辰项目虽然是线上开盘，但是却不影响购房者的抢房热情，开盘一小时去化率即达到90%，1分钟内的销售额就达到了12亿。
而龙湖天境天境夏怒也是一分钟后全部售罄。
在这些新推出楼盘的开放商售楼处，基本都聚集了一群戴着口罩的购房者，场面异常火爆。根据官方发布，伴山澜湾项目认筹启动两小时就有116组客户认筹。
值得注意的是，在这波抢房潮中，一些原本为加速促销的购房优惠也悄悄的取消了。
有购房者在微信群收到信息显示，随着楼市的回暖，苏州一批开发商直接宣布，优惠全部取消。
而在此前，部分楼盘项目还给出了特价房、或者91折的购房优惠。
更有某龙头地产商上海区域公司宣布，由于苏州落户政策放宽，现在所有项目取消案场优惠，一律按备案价销售。
而在这波购房潮之前，苏州当地的土地拍卖交易也已经出现了提前回暖的迹象。
3月13日，苏州高新(600736,股吧)园区青剑湖17号地块正式开拍，这也是疫情后苏州市的首场土拍，最终，该地块由白马涧生命健康小镇买下，成交楼面价24022元/㎡，溢价率11.73%。该贷款亿总价14.67亿出让，并逼近青剑湖板块最高成交价。
随后，苏州2号公告科技城、尹山湖地块双双登顶现房前一手，12秒加价超6亿。
新盘7分钟288套房抢空
深圳市场小阳春明显
而作为全国楼市的风向标，深圳楼市的回暖速度同样惊人。
就在万科集团发布年度业绩之际，万科首度开启了线上直播卖房，短短7分钟288套房被抢光。
数据显示，3月16日晚上8点，万科星城线上开盘，通过E选房平台进行线上选房，当晚线上开盘直播围观人数高达近50万人次（各平台峰值合计）。当天，线上开盘推出的是4栋288套房，7分钟全部卖完，销售额2.99亿。按照备案总量计算，实际去化约24%。
线上选房结束后不久，万科星城便加推了5栋房源。据万科星城有关人士表示，不少购房客正连夜往售楼处赶，昨晚（16日晚）已经卖了30多套，17日早也已经卖了10几套。
而就在3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾·湾玺现场开售。该项目推出70套240㎡-398㎡的精装商务公寓，总价2000万元起步。该项目也获热捧，现场一度被要求限制人流。
一边是公寓房遭热抢，一边是豪宅盘被秒光，不难看到，深圳两类群体的购买力同样让人叹为观止。
除了新盘行情火爆之外，深圳二手房成交也在快速回升。深圳贝壳研究院统计数据显示，3月9日至3月15日一周，二手房共网签1921套，环比增长17.6%，其中住宅1819套，环比增长18.3%，网签量已经恢复到去年1月初水平。实际成交量环比增长130%左右，回升到去年底50%的水平。
又见熟悉的“喝茶费”
交100万却未能看房
让人看到魔幻的是，楼市热潮阶段，熟悉的“喝茶费”套路又出现了。
日前，有网友在社交平台上爆料，深圳某区域三个新盘项目，对外号称售罄，实际现在转为内部消化，要缴纳所谓的喝茶费（即更名费）才能买房。而这笔喝茶费，最高竟然高达100万。
同时，爆料网友还给出了一份喝茶费内部报价单：
其中一个楼盘116平4房户型总价1120万，喝茶费100万；
89平3房户型总价816万，喝茶费85万。
而另一个楼盘97-100平2房，喝茶费75万。
据该区域房产中介透露，100万喝茶费确有其事，但因新房限价，即便加上喝茶费，也比周边二手房的价格更低，因此对购房者更有吸引力。
但令人意外的是，有些购房者即便交了100万的喝茶费，仍然无法顺利看房。
根据中介解释，这笔喝茶费是先去银行做资金监管，最终打给开发商内部员工。言外之意，如果公开看房，就泄露了内部拿资源售卖然后叠加喝茶费这种套路，而购房者则只能通过户型图来进行盲买。
实际上，开放商不给看房、让购房者盲买的做法最近越来越多。
据中国基金报记者了解，近期深圳两个新楼盘重新启动现场销售后非常火爆，排队咨询购房者众多，但对于看房要求，售楼工作人员则以“房源不多、售楼处即将拆除”的理由进行拒绝，直接要求购房者通过看购房图或者VR展示户型情况，来让客户确定认购意愿，提前签下合同。
在分析人士看来，购房光看户型图就“无脑买入”，不排除其中有饥饿营销的嫌疑，开放商抓出抢房者的焦虑心理，最大化项目销售收益。但类似喝茶费这种缺乏法律约束的条款，最终可能还是会伤害购房人的利益。
新房成交量已恢复7成左右
上述苏州出现的“抢房”盛况，除了前期需求积压的因素外，三个项目推盘时间的选择也“很有讲究”。
3月19日，苏州出台人才新政：
本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；
大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户。
政策力度之大，堪称“王炸”级人才新政。
就在前一天，苏州刚出台高端人才奖励计划细则，高端人才和急需人才直接参照个人薪酬按比例给予重奖，最高每年可获40万元。
除了人才新政助力楼市回暖之外，此前苏州当地政府还出台一系列促进楼市回稳的相关政策。据江苏省苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》显示，为有效应对疫情对土地出让带来的影响，维护苏州市土地市场健康平稳运行苏州对土地出让相关规则进行调整。
这也意味着，苏州楼市的购房门槛将进一步降低。
尽管政策将从今年5月1日起开始执行，但其对市场预期的影响不容忽视。
日前，贝壳研究院发布了《房地产市场复苏力指数城市排行榜》，其中苏州复苏力指数位居全国第一。
苏州某房企人士向21世纪经济报道表示，每年三、四月份都是苏州楼市的“小阳春”，今年由于新冠疫情的影响，需求已经出现积压。人才新政的出台，对这些需求形成刺激。她透露，人才新政出台后，公司旗下项目的电话访问量和现场到访量均有所增多。
为应对新冠肺炎疫情的影响，春节后，各地陆续出台政策，对房企给予支持。到3月，政策方向逐渐从应对疫情的合理化措施，延伸到扩大供应、刺激需求，人才新政便是其中之一。
在苏州新政之前，广州、汕头、佛山先后在3月中旬出台人才新政，进一步放宽落户条件。同样在3月中旬，济南有条件地放松限购，泸州则通过发放购房补贴的方式刺激市场。
3月24日，海宁日报的官方微信号发布消息称，海宁召开云上房博会的一个月期间，暂不执行“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策。
近期，虽然有楼市政策因松绑幅度过大而被叫停的先例，但上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进仍然认为，楼市政策在“一城一策”的框架内适度松绑，将是近期的趋势。这些政策的刺激，叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放，成为近期楼市快速回暖的主要动力。
上海易居研究院的数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。
二手房方面，贝壳研究院指出，在链家覆盖的18个城市中，“近四周二手房市场成交量平均以每周91.3%的环比增速回温”。上周（3月16日至22日）成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。其中，广州、青岛、西安三城的交易量超过去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀区域的恢复相对较慢。
邵明晓在业绩会上表示，预计到今年4月，房地产市场就能恢复到正常水平。参照当前疫情进一步得到控制、房地产业陆续复工的现状，这一观点颇能代表业界的主流看法。
有机构表示：
房企的资金压力或许不大
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“不管是刚需还是改善需求，房地产行业的需求相对刚性，因此市场部分复苏的步伐也比较明显。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，从日成交数据来看，杭州、苏州、成都等强二线城市，随着月底的临近呈现出成交数据越来越好的状况。
不过，多位分析人士告诉21世纪经济报道，“复苏”只是相对2月低谷而言，并不意味着房地产市场的下行趋势已经结束。
中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者，3月至今，全国销售只是恢复到了疫情前大约60%的水平，大部分城市市场只是复苏，远谈不上火热。
张大伟强调，房地产企业最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企4-5月份将面临普遍性的资金压力。
统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。
不过，有券商机构的地产分析人士告诉记者，房企，尤其是头部房企，其资金压力或许没有想象中的那么大。
据分析，2月热点城市的土地市场火热，一定程度上显现出头部房企的资金储备。3月以来各地针对房地产的帮扶政策，以及市场需求的复苏，也有利于房企回款。另外，3月以来的房企发债渠道较为顺畅，部分房企近期大量回购境外市场价格下跌的中资美元债，对于其降低资金成本，优化债务结构也有助益。
此前，2月房地产销售触底
2月，受疫情和春节淡季等多重影响，房地产销售跌落谷底。
根据国家统计局发布的数据，1到2月，全国商品房销售额与销售面积分别同比下降35.9%和39.9%。
另外，70个大中城市中有19城（武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等）2月新房“零成交”。
分地区来看， 21世纪经济报道记者注意到，31个省、市和自治区的商品房销售额与销售面积都出现了两位数的同比下滑。
其中，西藏、新疆、湖北、黑龙江、吉林、重庆、山西、甘肃、宁夏等9个省市区的商品房销售面积与销售额同比下降均超过50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市场可谓冰封。
具体情况如下表所示：
这也让库存压力快速上升。
易居研究院近期发布的报告称，2月份监测的100个城市新房去化周期达到11.7个月，其中一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月，相比前值均出现了明显攀升。
救市政策撤回后的博弈
楼市低迷的同时，各地“救市”政策频出。
据不完全统计，已有武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多城出台措施，包括分期缴纳土地价款、降低预售标准、发放购房契税补贴等。
不过，近一个多月以来，已有多个城市在短时间内收回了其房地产新政。
浙江海宁：
3月24日下午，浙江海宁市发布消息称，在3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。这意味着，非海宁户籍人员在海宁可以买多套房。
但很快（24日16时许），上述内容被删除。
山东济南：
3月15日，济南发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》。其中涉及“预售监管资金即征即返”；“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”等表述。
3月17日，又发布了《更正声明》说，此前政策表述不准确，予以更正。
陕西宝鸡：
3月12日，宝鸡市政府发布的《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》提出，各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万。
不过，文件在发布的当晚从官网撤下。
广东广州：
3月3日，广州发布通知，其中明确提出：广州商服类项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元，已确权登记的不再限定转让对象。
然而，发布不到一天，该文件已从官网撤下。
河南驻马店
2月21日，驻马店提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%。
一周后该政策文件被撤回。
多位受访人士认为，近期房地产政策调整主要是以减轻房企负担为主。而短期房地产政策收回的，基本都是因为微调力度过大，属于刺激市场而非稳定市场的政策。
“这背后显示的是监管部门与地方政府的博弈。”
住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道，地方政府，尤其是三四线城市财政压力大，松绑房地产调控，稳定活跃房地产市场的预期更强烈。但从中央的层面来看，保持房地产市场的“平稳健康”仍然是不变的主基调。
多位受访人士认为，楼市政策更大的博弈在于，在房地产下行趋势下，如何平衡房地产“房住不炒”的定位与其对经济的托底作用。
顾云昌指出，疫情对宏观经济的影响深远，房地产的托底作用不会被忽视，但维持房地产市场平稳健康的关键是维持楼市的供需平衡。
随着疫情的演变，相关政策应该会从前一阶段的稳供给，逐渐过渡到稳需求，也就是稳销售上。
我国不同城市之间的楼市供需关系差异很大，对于供需一直偏紧，并且随着国家城市发展理念的变化，将会对持续人口流入的一二线中心城市，和前一个楼市周期明显透支了需求的三四线城市，采取不同的政策力度。
在张大伟看来，稳需求应当主要针对刚需，“房住不炒”与支持刚需购房并不矛盾，针对首套房和真实改善需求的政策可以适当放松。
比如调整首套房的利率和首付比例、扶持“卖一买一”的真实改善需求，严打“假离婚”等政策应该得到落实。
抢房潮≠房价疯涨
“房住不炒”仍是主基调
图片来源 / 图虫创意
在需求释放、市场回暖的情况下，类似“抢房”等报复性反弹的现象，会不会大范围出现?
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，“抢房”的发生有其特殊性，比如政策刺激、需求积压等，甚至不排除房企采取了“饥饿营销”的做法。但总体来看，随着供应的快速恢复，市场不会出现大规模的报复性反弹。
他表示，库存高企，加上短期的资金链压力，会迫使房地产企业加快推盘，从而快速增加市场供应。政策层面，各地也在为增加供应“开绿灯”。
比如，东莞市于3月10日印发“完善促进消费体制机制”的相关文件，其中强调“简化房价备案流程”。长春也在3月23日发文，降低申请办理预售许可证门槛。
从各主要机构的统计来看，3月以来，无论新房还是二手房，供应规模都有明显增加。
但北京某房企人士向21世纪经济报道指出，相比供应端的按部就班，需求端的变化更为敏感，并带有一定的“羊群效应”。因此，在市场回暖的过程中，需求往往会出现快速增长，短期的供不应求很难避免。
他表示，近期北京部分新房项目的带看和销售情况要好于往年同期，由于销售情况不错，不少项目开始取消之前的优惠措施。
据21世纪经济报道了解，在多个城市，都存在取消优惠措施的现象。但除部分二手房外，涨价现象尚未大范围出现。
严跃进表示，目前看，房价上涨的动力的确存在。其中，新房市场由于存在限价等措施，价格很难大幅上涨。相比之下，二手房价格更容易出现上涨。
但他同时指出，即使未来市场真正出现“小阳春”，价格也不会大幅上涨。
严跃进认为，在近几年的连续调控下，刚需已成为当前需求结构的主体，这部分需求较为理性，对价格变化较为敏感，他们不会支撑房价大幅上涨。同时，在“房住不炒”的调控思路下，各项调控政策不会大范围松绑，房价没有大幅上涨的空间。
此外，房企的融资压力和债务风险依然不容忽视。
中泰证券首席经济学家李迅雷曾在接受媒体采访时表示，各地要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房价暴跌，而非很多人担心的“房价反弹上涨”。
人民大学副校长刘元春近期在公开场合也着重强调，“要高度重视房地产市场的不确定性，防止房价快速回落。”
本期编辑 刘巷
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（责任编辑:王治强）