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社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

2019-10-08 和讯名家
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  城市中心因资源、交通、经济引力强,自然吸附人口。以前的购房逻辑,也以城市核心为优。但随着主城及格线提高,购房者不得不面临一个严峻的现实:想进入主城“太南了”。这也意味着,利用购房实现区域跳级的难度在加大,“务实”才是第一要义。 主城外溢客群买房,目光应该放在哪里?遵从以下四个原则,答案自显: 区域选择,选宜居价值兑现的;版块选择,选价值价格倒挂的;项目选择,选离“突出”资源最近的;产品选择,选最能读懂生活的。

  一座城市的购房门槛

  主城及格线提到180万

  锐理数据统计了8月成都各区套均总价情况,主城全线超过180万元,其中最高的为武侯区388万,最低的为金牛区184万。也就是说,180万成了主城购房新的“及格线”。 被挡在线外的购房者如何选择?锐理数据在对上半年进行回顾时曾明确表态:大成都区域分化明显,主城高端化、近郊承接外溢需求,远郊以价换量——综合来看,近郊是平衡“价格和资源”后的最优选择。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  越来越多的置业选择投向近郊,对低总价购房者来说,近郊又以哪里为先?8月新开住宅销售均价里,郫都区、温江区尚属洼地,补涨空间大。郫都区9月以来已有多个项目入市,后期预计还有更多项目加入,从这一点看,郫都区“抢位”之心明显。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (统计端口:锐理数据开盘简报)

  一个区域的“高光时刻”

  郫都宜居调性加速兑现

  从城市到区域,合理的选择逻辑是什么?锐理君认为,宜居属性加速兑现的区域是首选。

  早年因轨道交通与撤县设区,郫都区经历过两次“高光时刻”——地铁2号线与成灌快铁开通,犀浦承接主城外溢需求,房地产市场迎来爆发。2016年郫都区撤县设区,2017年郫都区土地价值继续引爆:其住宅类用地成交楼面价上升到6337元/㎡,溢价率达到历史最高(42%),同年,住宅也达到销量高点。之后,郫都区发展继续深化:锐理君梳理发现,以“电子信息和双创产业基地”、“国际化都市新区”为目标的郫都区糅合了生态、产业、交通三重能量,宜居价值的兑现度登上近郊前列。

  01

  生态

  郫都区八河并流,河渠总长达4500公里,是成都最大的饮用水源地。城区共有大小林盘8700余个,共计74000余亩,建城区绿化率达40.8%。官方消息显示,郫都区将对贯穿蜀都新城的中信大道实施景观改造,再打造10个小游园、10个微绿地和10个“可食地景”:力求实现到2020年“300米见绿、500米见园”的城市目标。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (郫都区河流资源示意图 来源:锐理数据)

  02

  产业

  郫都区构建出“五区两轴两带”的全域空间结构,大力发展电子信息、研发设计、创新创业、食品饮料等绿色产业。其核心打造的电子信息产业功能区集聚了英特尔、华为等一批世界500强企业落户。数据显示,2018年郫都区第三产业达到223.4亿元,增长率为8.8%。产业由“重”向“轻”转变明显。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (郫都区五区两轴两带规划示意图 来源:锐理数据)

  03

  交通

  得益于成都地铁2号线的开通,郫都区与市中心的时间缩短到半小时。地铁6号线预计2020年开通,也将加大交通利好。6号线途经郫都区、金牛区、高新南区、天府新区等6个行政区。郫都区与高新西区相互融合,共汇聚20万产业人口,6号线开通后将加速这两者,甚至成都南北区域之间的人口对流。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (成都地铁6号线一二期全线洞通 来源:四川日报)

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (成都地铁6号线一二期站点图 来源:网络)

  生态建设加速、产业由重变轻、交通促进对流,三重作用下,郫都区正在完成新的蜕变。在主城购房门槛高企的当前,郫都区对外溢客群的吸引力逐步加强。9、10月大批住宅入市,正是对其兑现价值的呼应。

  一个版块的交错机遇

  蜀都新城价值价格倒挂

  从区域到版块,合理的选择逻辑又是什么?价值与价格倒挂的版块无疑是绩优股。

  以郫都区为例,从价格看,犀浦红光较早承接交通利好,价格领先;从资源看,团结、安靖、郫县老城区配套落后,能级有限。蜀都新城作为城区政商核心,反而价值价格倒挂,引人关注: 从区位看,蜀都新城内部融合高新综合保税区A区,同时紧靠高新综合保税区B区,入驻企业近40家,覆盖跨境电商、航空维修、保税租赁、保税研发等外贸新业态。截至2019年5月,成都高新综合保税区连续14个月排名全国综保区进出口总额第一。 如大源之于高新南区,各类资源在作为郫都区政经中心的蜀都新城强势集结:正好对位产业人口的居住要求,版块重要性大步提升。

  具体到价格方面,区域价格不断走高,但目前仍属于郫都区洼地。截至9月1日,存量13.2万方,按目前的去化速度,只能销售8个月,亟待补货。

  一座广场的烟火气息

  安逸生活范本在此露出

  从版块到项目,合理的选择逻辑是什么?锐理君认为应该选择离“突出”资源最“接近”的。

  蜀都新城里,教育、医疗、景观资源有序分布,地铁6号线从区域中心穿过,辐射全域。只有“蜀都万达”作为商业单核中心,无法替代。 蜀都万达广场于2016年开业,商业面积达25.7万方,为郫筒镇最大,正是它将郫都区的商业由百货时代带入购物中心时代。其业态丰富,品牌能级高,向中高端青年释放出强势的单向召唤力。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (蜀都万达 来源:网络)

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (蜀都新城部分商业建面 来源:锐理数据)

  以蜀都万达为中心画圆,在售项目中时代风华率先进入锐理君的视野:它与蜀都万达的直线距离仅为500米,享受区域最强级别商业活力。此外,它还紧邻沱江河及两条美食街区,郫都区政府、万达广场、地铁6号线、郫都区实验学校等安逸生活元素在此聚集,直接对位高新综合保税区的产业人居需求。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (时代风华区位图 来源:锐理数据)

  一位“艺术家”的解题思路

  读懂每一个人的生活

  从项目到产品,合理的选择逻辑是什么?锐理君认为,应该选择最能读懂生活的。

  购房者之心,主要在两点:一是希望配套高,才能安逸生活;二是希望品质好,才能住得放心;这两点,正是时代风华的奋斗目标。

  这个“不务正业”的开发商在想什么?

  时代风华由时代中国打造,数据显示,2018年,时代中国的销售额达到了605.95亿元,同比增长45.5%,全年目标完成率达到110.2%,创销售历史高纪录。与其强硬实力不同,时代中国给人的感觉反而很“柔软”,它有两个动作令锐理君印象深刻:一是在居民楼内运营一座美术馆,二是给成都带来一场灯光秀。 时代美术馆:雷姆库哈斯在中国的第一个作品,坐落在广州一社区顶部,1层和19层专门展出公益艺术,备受业内推崇,其展览以研究性、实验性、对话性的群展和个展为主。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (时代美术馆人民公园“日落音乐会”) 注:时代美术馆空间项目“人民公园”作为一个新型的自主交互空间,面对社区和公众开放,让观众和社区居民成为真正的“话事人”。 成都339首个3D塔身秀:用视觉惊动成都人的夜晚,用灯花宣告时代中国的到来。时代中国于成都,先给予,再创造,用一场盛宴道出友人般的问候。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (时代中国339塔身秀)

  地产公司做美术馆,做灯光秀,看似“不务正业”,实则反映出它对“人与城市”本质的关心。在时代中国“熟悉”的大湾区,那里的“忠粉”们为它贴上了“生活艺术家”的标签,就是出于对它人居追求的赞赏。

  这个产品读懂每一个人的生活

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (艺术馆式门廊意境图)

  具体到产品,锐理君发现,其产品调性更是能打:蜀都新城截至目前,只供应过两宗纯住宅用地,分别被时代中国和正黄置业拿下。时代风华拿地价格为5050元/㎡,低于正黄的8400元/㎡,且后者有多项配建,成本更高。除此之外,时代风华容积率仅为2.0,纯住宅用地+低容积率,这个项目用基底决出舒居高度。 时代风华探索远不止于此,据了解,时代中国每个项目都有“定制”的艺术雕塑,时代风华门前“清泉”雕塑由广州美院的副院长由专门打造,以水喻人,充盈社区美学生命力。除此之外,它还以荷兰风格派画家蒙德里安的画为灵感,设计出“两厅一轴四园两馆”的社区空间,既保证了不同年龄段的活动自由,又能展现四季美感。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (时代风华艺术水庭院意境图)

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (蒙德里安《红、黄、蓝的构成》) 时代风华采用高低配设计,3栋高层、8栋叠墅组成,产品排布模拟城市四季风向,阵列式排布产生的3000㎡景观轴线,给予社区以呼吸感,其儿童成长馆和运动健身馆的选址,充分考虑风光热,以实现3+3阳光模式:冬季有3小时日照,夏季有3小时遮阴。儿童活动区分年龄设置活动设施,健身馆面积超600㎡,集羽毛球场、健康跑道、按摩步道、健身器材于一体。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (儿童成长馆植被打造原则)

  叠墅143㎡-153㎡的空间,较为“亲民”,门廊、花池、树阵、叠水组成四重归家动线;高层产品,南向商业繁华,北揽水景公园,B1户型横厅面宽达7.65米,动静分区,主卧近17㎡。B2户型,竖厅设计,户户朝南,左右卧室布局,保证隐私,主卧尺度视野好。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (高层B1,建面约115㎡户型图 )

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (高层B2,建面约113㎡户型图 )

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  (下叠,建面约152㎡户型图 )

  区位能打,产品亲民,时代中国在其城市品牌发布会上提出“安逸生活范本”这个概念,要求以家为半径,用最短的时间获取最多生活资源。目前来看,时代风华及其站位的蜀都新城,在“安逸”这一项里,得分都不低。最新消息显示,时代风华即将取证迎接市场考验。 进入金九银十,主城门槛高企,利用购房实现区域跳级的难度加大。对区域级改善和城市级外溢人群来说,比起主城,留在“中心城区”,或许是未来一段时间里比较“务实”的选择。而在这样的机遇期里,那些综合实力不错的“低调”区域,就容易被“看见”了。

成都主城购房“太南了” 外溢客群该去哪儿?

  *免责声明:本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系,并非行政机关区域划分,具体以政府文件为准;文中所涉项目信息及相关承诺仅供参考,具体以项目现场和企业最终公示为准。本文户型图仅为户型结构示意,所标尺寸仅供参考;相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别,局部结构、面积等可能不同。图中所示家具、陈设、洁具、厨具等室内细节仅供示意用,非交付标准,不视为任何承诺。

  编辑 | Mola

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(责任编辑:李显杰)
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