下载看详情
社评:美方可以讹诈一家公司以讹诈一家公司以讹

农村土娃逆袭:从40万到4000万的血与泪!

01-26 大胡子说房 微信号
语音播报预计39分钟

  我是一名85年的浙江农村土娃,现定居上海,是一名普通的职场搬砖人。2012年掏空家底凑齐40w首付上车,2016年买入第二套后开始关注楼市,直到2019年操作第四套时,才有了一些系统性的认知及最近两年的踏准节奏卖出买入。从刚开始的懵懂无知,到现在的逐渐开悟,越是见识得多操作得多,越是敬畏小心。目前共持有上海4套和杭州2套房产,总市值4000w,负债1000多w。

  我的购房经历大体如下:

  一、2012年,机缘巧合,买入上海首套刚需新房。

  二、2016中,考虑孩子教育,买入上海二套电梯次新学区房。

  三、2016底-2019中,买卖南通。2016年发现杭州是长三角洼地,但二套学区房已把子弹打光;于是研究找到另一低价洼地南通,凑钱在2016年底以父母名义购入一套新房。到2019年翻倍后,嗅到高位风险卖出。

  四、2019底-2020初,新增上海大虹桥2套二手房。2019年中判断出上海机会,下半年发力研究购房方案。在新增一套大房和2套小房之间,最终选定后者。期间碰上疫情意外爆发,银行、行政部门各种停摆,购房资格、选筹、征信、贷款规划都遇到障碍,面临无法交割违约风险,充满血泪。前后历经半年,最终完成2套所有操作。

  五、2020底-2021初,新增杭州钱江世纪城2套二手房。2020年十一后,开始详细考察杭州,在未来科技城和钱江世纪城板块间选择了后者。经过房票、贷票、选筹的规划摸索,最终购入2套品质次新。均在春节前下定,节后陆续完成交易。经历了春节后暴涨,到政策调控后的收益下降。

  以下是我的置业故事和投资心得,希望能为买房路上犹豫迷茫的你提供一些参考。

  1

  草根出身

  周围人听说我老家是温州的,都会讲“哦,温州土豪啊”,但这个标签对我是深深的讽刺。我出身非但和温州土豪无关,反倒是彻彻底底的草根。

  父母正直善良,但都是老实巴交的农村文盲。目不识丁到什么程度,他们在银行贷款合同上签几个名字,都会全程紧绷,大汗淋漓,越想写得端正,下笔越是歪歪扭扭,在银行老师无奈的眼神下折腾了整整一个多小时。

  原生家庭穷,父母两人在镇上的摩托厂里做工,一个月3000多元,在高物价的温州只够维持基本生活。20来年都是住着农村自建的毛坯砖房,直到2013年我结婚时才借钱略微装修了一下。父母很热情好客,但我很少邀请同学来家里玩,甚至还会羞涩地婉拒。老婆说我高中时,看着就是家里条件不好,连气质都是穷的。

  父母没有什么能给的,奋斗资本只有自己。所以,很小就比较独立,也算是“别人家的孩子”,父母在邻里面前的小骄傲。最后我作为地方尖子生考进了省一级重点高中。看起来自尊自立各种优秀,然而扎根在骨子里的却是自卑式自尊,这种自卑在县城优秀的高中同学面前被慢慢地放大,也限制了我的格局和眼界。那时无时无刻激励我的都是读书改变命运的信念,这大概也是寒门学子的共通点。

  高考发挥一般,自己一个人翻烂《高考填志愿指南》,最后选了一所东北的211/985院校,冥冥中感觉东北这片土地有机会调理好我的自卑。可能浙江学生的教育基础还是有优势的,我的大学成绩可以轻松碾压其他同学,经常学院年级第一,拿奖学金手软到可以贴补家用。大学毕业时选择保送同济大学读研,当年也没那个意识,根本没思考是否真的应该读研,只坚定地知道北方发展不行,一定要回南方。就这样一路伴随着周围人羡慕的眼光,伴随着家人的支持和期待,毕业后顺利进入了车厂拿了上海户口。

  现在回头来看,当年没有留在东北而选择了上海这座城市,是人生中的重要节点。生活就是这样环环相扣,来了上海才有和妻子的重逢,才有后来从0到6套的故事。

  2

  至关重要的第一套

  刚入职场的打工人,都经历过类似的困境。工作经常加班,没有积蓄,加上父母不能助力,买房根本就是天方夜谭。2010年的上海房价经过了几轮上涨后,已是初入社会的我不敢想的了。况且家人一直认为房价有泡沫,担心崩盘,害怕贷款,甚至建议我租房结婚。

  这个局面在2011年和女朋友开始交往后被打破,我开始有了去看房的想法。邻近元旦,上海嘉定新城地铁站一高品质楼盘开始打折促销,同事作为前期业主要去维权,机缘巧合带了我去看房。看房后我确实产生了兴趣,但也陷入了纠结沉思:

  一、上海确实贵,但我真的要离开上海,回老家去么?

  二、 回老家去,真住村子里吗?如果去市里,能解决住房么?以后孩子读书工作咋办?

  三、上海也并非都是精英,有那么多平凡的普通人能安家立业,为什么我不行?

  四、老家镇上那么普通,房价都要1w多,上海降价后1.5w,有地铁有商业有产业有规划,周边都是在建的工程项目,完全能想象到五六年后这里会是一片繁荣,老家镇上和上海有可比性吗?

  真正激发我斗志的是第三条:“别人行,为什么我不行?”

  纠结一天后,和女朋友聊了下,她很支持,让我尽量筹钱,不够的话她一起想办法。在她的鼓励下,我忐忑地拨通了我妈的电话,尽管很心疼他们辛苦半生,但还是硬着头皮去说服获得他们的支持。然后发动所有关系去借钱,再加上女方父母的支持,在2012年春节前凑足了40w首付,赶在最后签好了合同。

  2013年6月交付,到2014年初市场回暖,房子就涨了50w,以农村土娃的眼界自然已经很满足,再到2016年上海大行情起来,房价翻倍有余。

  我第一套刚需选择,无疑是没有进行过严谨分析和楼盘比较的,完全凭感觉和运气。相比之下,同期一些同学选择了周边没有规划发展的板块,很多涨幅并不如意,有的甚至严重跑输大盘,以至于在失去首套购房资格的情况下,再改善就显得非常吃力。

  所以,首套房的选筹是非常关键的,尤其叠加目前严厉的政策,如何利用好首套资格买到未来涨幅好的房子至关重要,一房定终生,买错比踏空更可怕!

  买房务必要抓到以下几点:

  一、产品上:交通 /学区 /产业配套 /人口导入/漂亮次新,即“硬货”。

  二、价格上:单价足够低,交易成本低。但是,价格都是相对的,买对是第一位,房东不是傻子,好货稀缺,价格差不多就可以了,一味追求低价很容易入坑。

  三、选筹合理的情况下,首套房还是要尽量压榨自己,年轻人节衣缩食再加上收入增长,很容易回血。

  3

  踩过无数坑,全是血泪史

  买房路上碰到的坑不胜枚举,每一套都有自己的曲折,每一段都是血泪史,但都是一次成长。

  一、中介套路的坑

  2016年上半年,上海楼市经历一轮高歌猛涨后按下了暂停键,社保年限2改5,二套首付7成,市场暂时冷静,看到周围很多同事朋友都已经陆续买房换房,后知后觉的我才开始准备买套学区房解决孩子上学问题。这时距离掏空六个钱包购买首套房已经4年,毫无疑问我已经回血,又攒出首付了!

  4年来对楼市不闻不问,我就是小白本白,中介眼里的香饽饽,韭菜馅儿的。任你再高的学历,在中介面前玩不过就是玩不过,说实话第一次买二手房,我的心里是惴惴的,因为不懂所以不安。

  学区最终选择了老婆公司附近口碑还不错的小学+初中双学区。最开始的想法是置换,所以一边看房一边卖。自己的房子因为货硬很抢手,全款客户就只等我签字收定。然而我要买的房子却迟迟无法下手,房价刚刚涨过,看啥都贵,加上对首套婚房的感情,于是决定转变思路,准备新增一套小房挂户口,同时一定要离地铁近。这是我贯彻始终的买房原则,所有房产均是1公里内的地铁房。

  看了大量小房子后,终于找到一套还算满意,就着手谈判。但注意,不是和房东见面谈,而是由中介和房东电话谈。经过几个来来回回基本说定一个价格,我们也开始忐忑和紧张地准备首付,转一天中介说房东二人意见不一致,不打算卖了。失望,沮丧……

  中介又给我找了小区里另一套,价格确实够低,就是租客不配合看房,也没照片。常规操作,中介带我们看了楼上同户型的房子,感觉不错,于是我们等待机会实地看房。

  关键点来了:某天正吃着午饭,接到中介电话信息,又有组客户把这套房向下砍了5w!房东马上准备过来要签字了,但我们有机会抢单。害怕再次错过,在中介刻意制造的紧张氛围下,我来不及细想,放下筷子,火急火燎地赶到门店,在中介安排下和房东签了合同。

  所以,整个过程我没有真正看过一眼自己的房子,只在中介的描述中脑补了一下。直到完成交易流程后,进去收房才发现有个坑:尽管产证户型图完全一样,但这套比其他楼层少了个阳台,硬伤!我宁可加钱买个带阳台的,未来可以保证更好的流动性。

农村土娃逆袭:从40万到4000万的血与泪!

  不过,好在这套房除了学区用途外,兼具地铁交通+产业商业优势,同时是电梯次新,所以房价也早已翻翻。虽然首次买二手很懵懂,中介套路防不胜防,吃了点小亏,但方向上没犯错,也算无伤大雅。

  中介套路深,一环接一环,一步跟一步,步步紧逼,中介的眼里只有利益。故事中的套路可能似曾相识,不见得有多高明,但是总能套住小白。

  通过这次买房,我总结出以下三点经验:

  一、谈价一定要和房东面对面,不是面对面谈妥签到纸上的价格都不作数。

  二、看房功课一定要做足,一定一定要看到真实状况。不是中介口中的同户型,不是图片VR,不是楼上楼下的同户型!那么真不能看的房子能买吗?能,前提还是用各种途径,对这个小区每套房的真实情况做到心中有数。而且这种不能看的房子挡住了很多竞争者,可能会有好价,但是新手谨慎!

  三、在中介面前一定要保持心态稳定,理性分析利弊。套路令人深恶痛绝,但中介仍是获取房源信息的重要渠道,还是要充分利用其价值。

  二、独家协议的坑

  2019年上半年南通楼市火爆,我嗅到了高位风险,决定卖出。各处挂牌后,一中介诱惑我签独家。由于是第一套要卖出的房子,我没有经验,几番纠结,差一点在协议上签字。

  那么,要不要签独家?答案是一定不要签!独家协议上的霸王条款暂且不说,签了独家协议就意味着减少曝光渠道,主动捆绑双手被中介牵着鼻子走,进而被逼得在价格上作出让步,让自己的房子少卖钱。

  悬崖勒马的我,最后比中介报价多卖了10w。30w投入,获利90w。

  三、征信的坑

  作为日常还贷0逾期,爱惜征信的人,从来没想到会因为征信问题贷款被拒!2020年初新增上海两套时,发现掉坑了,因为五级分类标记了“关注”。这标记好似古代犯人脸上的刺青,几乎可以说被所有银行拒之门外。征信瑕疵像扼住脖子的手,令我无法呼吸,不得动弹!

农村土娃逆袭:从40万到4000万的血与泪!

  经过一番抽丝剥茧顺藤摸瓜后,原因竟是学生时代的信用卡因为各种乌龙,欠了1块钱,逾期7次上了银行的黑名单,尽管后来已经结清但是仍死死地躺在黑名单中。

  此时上海的两套房已经下了100w定金,如果不能如期付首付,将损失定金,怎么办?辗转反侧,焦虑失眠2天……银行是很强势的,跑了各种渠道去沟通解决,其中的苦楚外人难以想象。最后软磨硬泡银行老师,发现可以申请解除M扣,2个月后恢复自由身。

  各位,请一定爱惜征信的羽毛。同时,做好高阶的征信规划,比如先申请高等级贷款,再申请低等级贷款,等级高低依次为:房贷>抵押贷>信用贷。

  四、低价“好货”的坑

  价格便宜的“好货”往往都是有故事的,为什么馅饼偏偏砸到你?背后可能是坑。坑有多大多深,能不能趟过去?

  坑一:上海大虹桥原始动迁房,ABC单。

  2019年底-2020年春节前,一边是上海楼市历经3年盘整后的年末翘尾现象,一边是疫情初期的隐隐异常苗头,市场的氛围有些让人兴奋和紧张,手上揣着南通的卖房款开启吃盒饭看房的生活,最终锁定了一套大虹桥的原始动迁房。

  房东是一对老夫妻A,平时非常照顾自己的外地租客B(其实是中介)。B了解到房东卖房意愿,和房东说因为自己没有购房资格找亲戚C代持,向A付了20w定金锁定房子。当时市场价已接近295w,但房东仍按265w良心价签给了B,一心想把好处留给B。而B对外挂牌最低价285w,赚20w差价。

  当时该小区成交活跃,2019年上海楼市大盘低迷的情况下,价格稳步涨了近20%,而且好货稀缺出一套秒一套。经过仔细了解并评估交易风险后,决定入手配合充当C。

  签约时见到了房东老人,淳朴善良,他们对B关怀照顾,老人甚至对我们说:“即便他转手就卖了,我也就想卖给他”,看到他们感情融洽的一幕,令人不胜唏嘘感叹。

  坑二:杭州钱江世纪城品质次新二手,法院查封房。

  2020年底,杭州未来科技城板块已大涨过。经过研究比较,计划购买刚启动不久且区位更核心的钱江世纪城。碰见一套法院查封房,低于市场价50w。这套楼王位置,黄金楼层,但是挂牌后看房人数寥寥,一听法院查封都被吓跑了。

  那么,有法院查封的房子能不能碰?经过仔细了解,房东因为碰上疫情,生意亏本欠款100w,被供应商告到法院,于是房子被查封。和房东见面详谈后,感觉房东夫妻为人老实诚恳,解封条件也简单,只要房东出具购房交易合同,表示愿意给供应商付款,就能向法院申请解封。

  风险可控,搞!后续通过资金监管等风控措施完成了交易。对于这类房子,全程不能大意,需抽丝剥茧,避免解封和还贷过程中的各种意外。有法院查封的房子显然是个坑,对于缺乏买房经验的新手,不应被低价迷惑,应小心避开。

  五、摇号打新的坑

  楼市众生都有一个打新梦“我就是天选之子”。我也不例外,2020年上半年搞定上海两套房后,把目光瞄准了杭州,肉眼可见的倒挂十足地诱惑我跳到它碗里。于是加入浩浩荡荡的摇号大军,至少百万价差,万一我就是这么幸运呢。没了首贷资格,首付6成,我只能考虑400万以内的楼盘,未来科技城的中梁沐宸院、万科天空之城、万科前宸等。一门心思关注红盘粉盘,于是时间就在等待-未中-等待的循环中溜走了半年,期间没有看过一套二手。

  没有一线的踩盘就没有市场的敏感度,所以等回过味时,未来科技城和钱江世纪城的二手都已经涨了些。现实令人警醒,果断放弃摇号转向二手房,抽出一切时间奔赴杭州踩盘看房,最终在大涨前入手两套。但如果更早跳出打新陷阱,起码每套可以省下40万。

  摇号打新是否是坑,其实因人而异,账要好好算算,主要有三个原因:

  一、机会成本:连续几次打新不中,就要耗费半年,楼市平稳期可以摇,但楼市上涨期,就要考虑机会成本,此时二手房连续上涨,白白错失了最佳的买入窗口期。

  二、资金占用成本:一个是冻结资金的成本,是否为低成本的自有资金;另一个是新房交付前的购房资金占有成本,以及房租损失。

  三、资金利用率:与二手相比,新房的金融信贷方式单一。没有首房首贷的前提下,杠杆率较低,能撬动的房屋总价低。另外,红盘容易触发限售,资金就会被长期占用。虽然眼下看似倒挂诱人,但是看不见的成本一算,利润可能被抹平,且未来能不能乐观套现收益也是未定,比如曾经轰动一时的远洋西溪公馆,交房后大量挂牌,户型过时,不折价根本就出不掉。而二手呢?虽然单价相对高,但是金融信贷方式多样化,可以大大优化还贷现金流,总体盈利能力并不一定比新房差!

  4

  心得体会

  一、买房难,拿什么加持?意志力 + 执行力,一定不要怕麻烦

  道理我都懂,可是臣妾做不到啊!然而,只要你做了,你可能就超过了90%的人。换个角度,麻烦帮你挡住了90%的竞争者。有时候事情的难度是你自己想象的,它只是有点麻烦有点抹不开面。

  比如,最早买房时和大部分家庭一样,在产证上同时写了2人。后来为了完成参贷人除名,要在1个多月跑8次,带齐不同的材料,还要俩人同时到场,如下表“执行计划”:

农村土娃逆袭:从40万到4000万的血与泪!

  类似于这样需要项目管理执行力的case,要时刻做好准备,特别是同时买入2套时。

  二、不同城市的选筹逻辑不同

  不同城市有不同的政策和不同的选筹逻辑,不能生搬硬套。

  动迁房:比如2020年的上海大虹桥、浦东三林等板块都有不错的动迁房有投资价值,但跑到杭州可能就不适合这个逻辑。杭州房子的品质全国闻名,新房供给又大,因此动迁房基本没人看。

  地铁房:很多人知道地铁房在上海杭州有溢价,但放在南通就不行。南通的一条地铁线和一二线城市的地铁网根本不能比,上海居民早能体会地铁换乘网络的强大,而大量南通人还是认为一条地铁和公交没啥差别。

  三、寻找城市的轮动机会,价格是靠比出来的

  比如,2016年继上海后,苏州南京大涨,但G20前的杭州仍是全国洼地。而环沪市场,花桥、嘉善涨了后,相比之下南通就仍在低位。到了2019年,苏州南京杭州都涨完了,三年没动的上海就显得太便宜了。

  再具体到城市的每一个板块,板块内的小区,也都是如此。这些光看文章根本不会有感觉,只有亲自去跑才有一线的震撼。

  四、最好准备PlanB,特别是楼市火热期

  当时在杭州物色好一套房,和房东约好谈判付定,见面后聊了一个小时,最后他弃签了。借口是自己无法一人做主,本质是因为市场热,担心自己卖低了。此时是春节前一个周末晚21点,照理我本应灰溜溜地开回上海准备上班,基本没机会再买杭州了。

  幸亏我提前准备了PlanB备选房,21点30分立马去约另一套房的房东谈判。聊到晚上24点终于签成功,才算在春节前交好了卷子。

  五、积累品信,保持感恩

  在碰到征信问题无法获得银行贷款时,我是如何搞定尾款资金的?自己借了一部分,更多的是靠我母亲。这样一位底层农民,虽没任何文化,但在亲友和老板心中很有分量,顺利帮我借到了400w,闯过一关。这就是一个人的民间信用,无抵押全靠感情和信任。

  后来才知道,这些亲友当时自身也面临很大资金压力,但他们只字未提,仅凭信任,直接先答应帮忙。此类人性光辉,买房路上我遇见了很多,所以我一直心怀感恩。

  六、摆正心态,正确评估抗风险能力

  一口吃不成胖子,一定要控制杠杆合理负债。

  楼市普涨的时代已经过去,房住不炒的弦时刻绷紧,房子的金融属性和居住属性越来越分化。这种态势下,吃毒药涨内力的做法越来越不适应当下,杠杆是把双刃剑,当心玩脱。

  5

  为何要买?总要去面对

  一方面,确实是刚需。最早为了解决安身之处,后来为了孩子上学,到考虑劳苦父母的安度晚年,再到帮生活不如意的亲兄弟做储备,包括为自己的未来生活增加一点保障,所以,上海4套房,其实对我来说也就是刚够用。

  另一方面,虽然在职场上也很努力,但也领会到了各种风险和不如意。希望能经营“自有产权”的生活,才能缓解心中焦虑。

  现在我持有的6套均在出租,自己则租房住。不追求体面,生活如清教徒简朴。平时就喜欢穿一两百元的迪卡侬,几十块的无牌鞋。最奢侈的可能也就是奖励娃去吃个“蓝蛙”牛排。从屌丝中来,到屌丝中去。

  草根出身,加上既是房东又是租客,我深知现代人生活不易。毕竟现在房价太高,对每个家庭影响都很大。所以不仅自己关注房子,也很愿意为朋友提供支持。保持谦卑,感恩前行。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳)
查看全文
去“和讯财经”看本文专题

标签推荐

推荐频道