在房地产行业持续深度调整的2024年，大悦城（SZ000031）交出了一份逆势突围的答卷。
年报数据显示，大悦城商业板块全年销售额达401.3亿元，同比增长16%；客流量突破3.66亿人次，同比增幅22%，平均出租率稳定在95.1%。据赢商网统计，2024年全国重点购物中心销售额平均增速约5%-8%，大悦城在商业运营赛道的优势已大幅跑赢行业平均水平。
值得关注的是，在筑牢商业基本盘的同时，华夏大悦城商业REIT（180603）作为西南首单消费基础设施公募REIT，在2024年四季度基金层面实现收入8606.18万元，各项指标表现良好。这意味着，大悦城利用REITs已基本打通了“投融建管退”各环节，轻资产管理输出规模持续扩大，这为行业实现资产盘活与高效运营跑出一条新路。
商业版图持续扩大
2024年，大悦城继续展现其在商业运营赛道的优势，以“年轻力”为核心战略，持续优化全国布局。公司全年商业项目总数达44个，其中重资产30个、轻资产14个，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群。
年内，厦门、三亚、海淀三大悦城重磅开业，成为区域商业新地标。其中，三亚大悦城以100%招商率、100%开业率刷新体系内纪录，首月销售额破亿，迅速跻身海南国际旅游消费中心核心引擎；厦门大悦城作为福建首座旗舰项目，开业三日客流超50万人次，成为鹭岛品质生活新标杆；北京海淀大悦城则以“山系生活智潮地”定位，填补区域高端商业空白。
大悦城的商业活力源于其对年轻客群的精准洞察。2024年，政策层面频频推动“首发经济”发展，大悦城精准把握这一市场趋势，全国及区域首店引入量超450家，二次元业态门店总数达311家，IP快闪活动创收2.5亿元。
其中，北京西单大悦城调整原有业态及空间规划，加速产品焕新升级，2024年内迎来45家高匹配度、高质量首店、旗舰店入驻，助力区域时尚指数攀升，被评为“全球首发中心”。
作为北京朝青版块青年潮流文化地标，朝阳大悦城持续深耕“首店+首展+首发经济”，2024年全年招调品牌160余个，其中50余家为首店、旗舰店。多家品牌的最新形象店、区域首店、标杆店等相继入场。
更深层的战略在于，大悦城正在通过“年轻力”品牌矩阵重构商业空间价值。比如，北京海淀大悦城以“山系生活智潮地”定位，引入Patagonia全国首家城市概念店、Snow Peak区域旗舰店等户外品牌，填补中关村高端商业空白，开业首月客单价达行业均值的1.8倍。
当大批商业体涌进二次元赛道时，大悦城商业已经在拓店引流之外，思考如何将二次元内容吸引而来的客群成功留住，并取得了显著成效。其中，作为国内最早探索将二次元IP与线下商业结合的商场之一，静安大悦城逐渐打造出一整套成熟的IP运营体系，成为真正意义上的“超级IP首发地”。
运营数据显示，静安大悦城2024年商场客流同比提升28%，全年单日最高客流突破11万人次。全场销售金额同比提升近25%。2024年五一、十一期间，商场两度刷新单日最高客流纪录，在整个市场下行的情况下，实现逆势上扬。
多元业态协同
面对行业深度调整，大悦城多业态、轻重资产协同效应日益凸显，为大悦城打造了“现金流稳定器”。
截至2024年底，大悦城商业轻资产项目14个，占比达31.8%，其轻资产模式已从单纯管理输出升级为“资本+运营”双赋能。例如北京中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园，打破生物医药领域布局壁垒，荣获“2024 年城市更新优秀项目奖”；深圳11个在运营产业园平均出租率98.2%，成为科技企业集聚地。
在写字楼市场整体承压的背景下，大悦城控股凭借精细化运营能力保持韧性。报告期内，写字楼整体平均出租率达91.1%，标杆项目中粮广场蝉联“中国写字楼品牌价值10强”。
此外，年内大悦城公司旗下高端酒店与长租公寓业务双线发力，表现亮眼。三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、北京华尔道夫酒店等屡获“年度旅游目的地首选酒店”“米其林一星餐厅”等66项行业荣誉，品牌溢价能力持续提升。
大悦城长租公寓业务持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设，并深度参与市场化经营。报告期内，其完整经营的10个长租公寓项目（含轻资产）平均出租率95%。
在销售型业务方面，大悦城在报告期内也展现出强劲韧性。全年全口径签约额369亿元，新增杭州、西安等5宗优质地块，总土储可售货值约1269亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。通过深度聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈，大悦城持续优化土储结构，为未来销售增长提供更多确定性。
打通“投融管退”，重构增长逻辑
在行业流动性承压的背景下，大悦城的资本创新更具标杆意义。
2024年，西南首单消费基础设施公募REIT——华夏大悦城商业REIT（180603）成功发行，底层资产出租率98.1%、租金收缴率99.97%，成为存量资产盘活典范，目前首份成绩单已经揭晓。
报告显示，华夏大悦城商业REIT业绩表现良好，2024年四季度基金层面实现收入8606.18万元，可供分配金额4529.09万元，按报告期末市值计算相应年化现金流分派率达5%，各项指标表现良好，持续激发业绩增长潜力，展现了大悦城优质的商业底盘和强大的商业运营能力。
从财务层面看，华夏大悦城商业REIT的发行为公司带来超过30亿元的募集资金。而从大悦城的财务数据来看，其综合融资成本从2023年的4.61%下降至4.06%，新增借款成本低至3.0%，在民营房企融资成本普遍高于6%的行业环境中占据明显优势。
而据业内人士分析，大悦城的资本创新更深远的影响在于，REITs为存量资产盘活与轻资产扩张提供样本。REITs打通“投融建管退”平台后，公司轻资产管理输出规模持续扩大，推动商业资产高效运营与价值释放。
2025年，大悦城的发展仍然值得期待。根据其年报，今年大悦城将深化“1123”战略体系，聚焦商业“年轻力”品牌引领与住宅高品质开发，深耕核心城市群；加速绿色低碳转型，探索消费REITs扩容与城中村改造红利。依托多业态协同、高效运营与创新资本能力，持续为城市升级与行业高质量发展注入动能，为市场带来更多“好房子”。
（责任编辑:董映颉）