观点网 11月8日晚间，雅居乐集团控股有限公司一纸公告宣布，将以3.1亿令吉的价格出售位于马来西亚吉隆坡的一个住宅项目。
预计出售事项完成后，雅居乐将录得亏损约3.71亿令吉，该数字是参考了集团应收代价与销售股份公平值之间的差额计算得出的。
按1令吉等于1.55人民币的汇率换算，本次交易价格为4.805亿元，雅居乐此次的亏损约为5.75亿元。
根据雅居乐早前披露的半年报，公司上半年营业额及毛利分别为200.02亿元及20.07亿元。由此可以看出，此次交易亏损已经超过了上半年公司毛利的四分之一。
雅居乐之所以肯吃这么个“大亏”，是因为急于通过出售项目回血，根本无暇计较眼前得失。
亏损的诚意
公告显示，本次交易的卖方为Agile Real Estate Development (M) Sdn Bhd（AREDSB）及Duta Hicon Sdn Bhd（DHSB），为雅居乐间接全资附属公司，分别持有目标公司70%、30%股权。
目标公司拥有位于马来西亚吉隆坡Taman U Thant的Geran 80433, Lot 20008, Seksyen 89A,Bandar Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur,Negeri Wilayah Persekutuan的一幅地块（面积为11178平方米）作住宅用途，并于其上建造公寓单元。
虽然未披露具体是哪一个项目，不过根据雅居乐公司官网，在吉隆坡共有三个项目，分别为雅居乐大使花园Agile Embassy Garden、雅居乐天汇Agile Bukit Bintang、雅居乐满家乐Agile Mont Kiara，均为公寓产品。
其中，满家乐项目是雅居乐于2015年出海发展的首个项目，目前显示已售罄。而天汇项目是由雅居乐与马来西亚丽阳机构联合开发的，项目总占地面积3.76英亩（约15216平方米）。
据悉，目标公司Agile Property Development Sdn Bhd（雅居乐物业发展私人有限公司）是在2014年2月19日成立于马来西亚。据查，该公司旗下仅推出1个项目，为雅居乐大使花园项目。
因此，可以推断雅居乐此次出售的资产应该便是在吉隆坡的第三个项目，雅居乐大使花园。
顾名思义，雅居乐大使花园跟大使馆有关，地块前身为英国大使馆，而且周围多达53国大使馆环绕。项目位于吉隆坡市中心主干道安邦路最前端，距离双子塔仅950米，距离Ampang park捷运站也仅280米，由此可转乘机场快铁，直达吉隆坡国际机场。同时，项目位于繁华地带，周边配套无需多言。
该项目占地面积12456平方米，由3栋塔楼组成，A栋和B栋64层，C栋63层，总建筑面积111976平方米，以234米64层的高度，刷新了吉隆坡核心使馆区住宅高度纪录。
于2019年10月开盘一年多后，项目A栋宣布售罄，B栋在疫情期间亦迎来热销。
公告披露，雅居乐出售该项目的价格为3.1亿令吉。这个价格结合了公司投入的约7.68亿令吉资金、目标公司负债净额、项目潜在售价（参考平均售价每平方呎1000令吉）、收购土地的4.94亿令吉成本、项目建筑及开发成本（约7.65亿令吉）等因素厘定的。
目标公司在业绩方面，于2021年与2022年分别录得净亏损3407.6万令吉、4803.7万令吉，于2023年10月31日的未经审核负债净额约为1.27亿令吉。
经过计算应收代价与销售股份公平值之间的差额后，雅居乐将在出售项目后录得约3.71亿令吉的亏损额。只有当定价提高至6.81亿令吉，雅居乐才能够在此次交易中不产生亏损。
此外，仔细研究双方签订的协议后可以发现，雅居乐亏损让利也未必能够如愿以偿。
此次交易的买方为Law Developments Sdn Bhd，是一家于2000年1月21日在马来西亚成立的物业开发公司，最终实益拥有人为Tan Sri Dato’ Law Tien Seng及Puan Sri Datin Saw Geok Ngor，两者为夫妻关系，均拥有TS Law集团的股份。
据了解，TS Law集团由Tan Sri Dato’ Law Tien Seng创立，是一个多元化的企业集团，涉及领域包括矿业、钢铁、房地产、餐饮及金融、能源、医疗等其他领域，主要为来自澳大利亚和马来西亚的客户提供服务。
虽然此次交易的项目比较优质，但买方的态度还是比较谨慎。
作为此次交易总额的3.1亿令吉共分为三部分，包括8000万令吉保留金（由买方用于清偿目标公司未偿的债务及负债）、1.2亿令吉的按金以及1.1亿令吉的购买代价余额（11月27日或之前支付）。
除买卖双方外，本次签约的还有一家公司——维谊有限公司（雅居乐直接全资附属公司），根据协议，买方需在11月10日向维谊支付1.2亿令吉的按金，而该公司则需要向买方保证并承诺卖方会履行买卖协议的所有条款及条件。同时，雅居乐亦需要订立公司担保，作为卖方履约的担保人。
在作出保证后，雅居乐方面还很“贴心”地考虑到买方无法按时支付1.1亿令吉购买代价余额的情况。因此协议中提到，若买方无法按时支付该笔款项，根据协议可自动延期至12月4日再支付。若延期后依然未支付，可再延期十个营业日，延期的代价则是支付按日计每年8%的利息。
虽然雅居乐方面如此有诚意，但交易还是存在着“不安定”因素。
根据协议，在11月20日前买方可以对目标公司及其项目进行相关调查。若是对调查结果不满意，并在14天内无法达成友好解决，那买方有权终止本次交易。终止交易后，按金及利息将会在七个工作日内退还。
也就是说，这笔交易并非“板上钉钉”，若是最后时刻买方突然变卦不买了，雅居乐也只能无奈接受。
无奈的回血
一系列“不平等条约”背后，显示出雅居乐的急迫以及无奈。
雅居乐目前面临着业绩方面的压力，根据半年报显示，上半年公司营收200亿，同比下滑36.79%；实现毛利20.07亿，同比下滑72.87%；净亏损36.11亿，去年同期为净利润33.54亿；毛利率则遭到腰斩跌至10.03%，净利率更是由正转负录得-18.05%。
与此同时，该公司还面临着债务压力。截止上半年，雅居乐总负债1909亿元，接近营收10倍；净负债比率高达58.7%。期末，集团拥有的现金及银行存款仅153.75亿，甚至无法覆盖短债，短期借款便有约214.9亿。
不过，雅居乐是一家“神奇”的民营房企，在如此艰难的情况下依旧没有出现违约记录，主要是因为在多方面采取措施自救。
今年1月份，雅居乐以先旧后新方式配售及认购合共约2.2亿股，合共取得约4.89亿港元；3月，雅居乐获得的由23.08亿港元及3693.6万美元两部份组成的定期贷款再融资授信。
5月22日，雅居乐与多家金融机构签订了融资协议，再次获授由52.57亿港元及4719.13万美元两部份组成的定期贷款融资；8月，再次以先旧后新方式配售3.46亿股，所得款项净额估计约为3.87亿港元......
此外，雅居乐于6月20日宣布终止股份奖励计划，旨在降低公司的管理成本，并改善现金流状况。
此次出售吉隆坡公寓项目也是雅居乐的自救措施之一，即便亏损也要实现快速回血。
该集团董事也认为，出售目标公司权益后带来的实时现金流入可以改善集团的流动资金，并有助集团满足其他物业项目发展的营运资金需求；同时还精简现有的业务架构及营运。
公告也指出，出售所得款项净额拟用于集团的一般营运资金及其业务的未来资金需求。
截止今年6月30日，雅居乐集团于79个城市及地区，拥有预计总建筑面积3864万平方米的土地储备，平均楼面地价为每平方米3200元，而该公司于上半年的预售均价为每平方米14930元。因此，若能撑到最后未必没有机会浴火重生。
今年5月份举行的股东大会上，雅居乐主席陈卓林提到，希望集团最快可在2024年或2025年扭亏为盈。
集团高级副总裁潘智勇也表示，今年有50-60亿的资产处置及股权变现计划，必要时会进行变现，并会进行追收应收款，补充公司现金流。
除了雅居乐，其实还有不少出险房企也是选择出售海外资产来自救。
比如去年1月26日，中国奥园以2.15亿加元出售加拿大英属哥伦比亚本拿比物业；同年3月与4月，富力分别以9.77亿港元、26.6亿港元价格出售英国伦敦资产；今年10月19日，有消息指碧桂园寻求出售澳洲悉尼Wilton Greens等停滞不前的海外开发项目，以筹集资金还债……
（责任编辑:蒲莎莎）