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博鳌·现场丨夏斌:解决地产问题要考虑全社会的可接受度,强调水到渠成

08-09 和讯房产
语音播报预计8分钟

  8月9日,2022博鳌房地产论坛在广州举办。会上,国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌发表了《中国房地产市场的过去与未来》主旨演讲。

  夏斌表示,现在的“高房价、快增长”模式走到头了,走不下去了。

  从趋势看,从全国范围看,中国房市的泡沫不会也不应该再越吹越大了,中国的房价不会也不应再越来越高了。

  已发展20多年的中国房市将真正出现历史性的转折,开始迈入由住房投资品为主向消费品为主发展的快车道。那么,下一步怎么办?

  夏斌指出,一是,在房市发展方向上要重提、回归被人们曾经忽视的1998年房市改革方案中“住房双轨制”的原则,坚持2016年底中央提出的“房住不炒”的原则,牢牢把握房地产市场的发展方向是以消费品为主导。为此,首先要认真分析、吸取过去的教训,采取救急措施应付好眼下的短期问题。同时,要下大力气,抓紧研制长效机制与制度。在房市调控中要明确四项原则:房地产市场未来仍是支柱产业,要大力支持,但是支柱产业的发展也要有度;房地产政策固然是宏观调控政策的一部分,但政府要有自我约束,不应将房地产政策视为平衡经济稳定发展的最主要工具。运用房地产调控政策要着眼于长远,谨防近视、“翻烧饼”。“住有所居”是国民的民生,是房市发展的底线,必须牢牢守住,优先安排,摆在房市发展的首要地位。“房住不炒”,推进房屋由投资品为主向消费品为主转化是长期方向。鉴于目前房市长期积累的泡沫问题,解决问题要考虑全社会当下的可接受度,要给足社会消化的时间,强调水到渠成,避免出现重大的社会动荡。

  二是,鉴于房地产市场已长期绑架中国经济,且短期内难以以较彻底的市场方式解决的明显事实,应力争用两年时间,加快落实并基本解决低收入者、进城农民工住有所居的民生基本需求。向他们提供源源不断的公租房、保障性租赁房房源。部分房源政府可通过政策手段,向现国有的政府机关企事业单位房屋存量、向正在到来的“烂尾楼”项目重组中挖潜。通过各种建筑物的适当改造,尽快满足缺乏购房能力者的居住需要。同时,细化向保障民生倾斜的各项租房政策,如租金的最高限制,客户的各项保护性条款(如租期等)、相关的税收优惠等,鼓励全方位支持租房的社会政策。

  三是,实事求是,分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题,确保房市的基本稳定。面对已知的两百多个烂尾项目,近百家房企的烂尾楼“断贷”问题可能引发、蔓延的全国房市系统性风险问题,必须及时遏制。由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的,但不能浪费金融资源。在具体处理上,对一些房企公司治理健全,主要非由房企自身原因造成的流动性不足而引发的“烂尾”问题,由地方政府与银行协调并采取相应的约束措施后,给予及时的兼并收购融资和其他的流动性支持,保交楼。对一些违法违规经营的房企,实际已资不抵债的项目公司,应通过压实地方政府责任,协调银行、资产管理公司等,“一项目一方案”对项目公司实行接管、债权或股权重组、并购等各种方式,注入资金,保交楼后,对资不抵债的房产公司宣布退出市场。至于选择哪些房企给予不同方式的“保交楼”救助,不能以头部企业、非头部企业划分,不能以国有、民企划分,而应秉持市场原则,按企业治理与项目公司经营质量划分。总之,不要浪费这次房市局部性危机的机会,在守住保交楼、稳社会前提下,必须破产一批经营不善、资不抵债的房产公司。

  四是,同时组织专门力量,研究中国房市健康发展的长效机制与政策制度。本着鼓励租房、支持刚需和改善性住房、打击投机炒房的原则精神,从税收制度、预售款制度、首付比例、房贷利率、人地挂钩等多个方面研究协调配合的政策制度。在研制过程中,应允许全面听取社会多方面意见,给全社会以消化时间,让全社会逐步形成“房住不炒”的社会舆论,在边际上逐步减少商品房的投机投资需求,约束高房价,使房市逐步收敛于规范发展,经过一段时间,水到渠成,给长效机制制度的出台留出充分的时间。

(责任编辑:蒲莎莎)
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