这些年中国人的住宅和住宅中的居住形态、邻里关系等发生了巨大的变化。万物云联合北京大学社会学系，开放数据，开放案例，撰写了《中国小区演进与治理》，一起追溯及探索中国式小区演进和社区治理。
万物君拿到整本报告，并“化整为零”，以连载的方式刊出，以飨读者。以下为第二篇。
近代以来，城市住宅形态从最初的大杂院（四合院）、筒子楼演变为改革开放之后的单元楼，最后被普遍出现的商品房小区所替代。从大杂院到商品房小区，城市住区经历了从封闭到开放，又转向相对封闭的过程。这里的“封闭”与“开放”有两层含义：一是指空间边界的封闭或开放，即住区是否有实体性的、不可跨越的边界；二是指社会边界的封闭或开放，即外来人员、住户进入住宅区与融入社区的难易程度。与之相伴随的是住区内部社群邻里关系的变化。
从四合院到大杂院
四合院是北京等城市中的传统居住形态，独门独户、方正布局，形成一个完整封闭的居住空间，官员、富人等中上层以家庭或家族为单位居住于其中。清末民初，社会经历了剧烈动荡，由于经济条件变化、传统大家庭解体等原因，许多四合院中的部分房屋被出租、买卖，传统四合院独门独户的居住形式开始发生改变。
建国后，大量四合院形式的宅邸被征用或购买，条件较好的院落被分配给机关单位，其他院落则通过“经租”政策等方式被廉价出租给贫困家庭。另外，一些公有企业、机关单位也能将其拥有的四合院房屋分配给职工。通过这一分配过程，多户杂居取代了独门独户，成为四合院居住的主要形式；同时由于分配方式的不同，四合院的产权关系也十分混乱，包括国家公房、单位自管公房、私有产权房屋等。[1]
1976年唐山大地震后，北京市政府推行“接、推、扩”的政策，鼓励居民自主搭建抗震棚，之后又继续推广此政策以解决房屋紧缺的问题。四合院中的院落空间被大量低质量的临时建筑所占据，大杂院的局面普遍形成。由于产权关系不明，大杂院中的房屋、设施普遍缺乏维护，而住户私搭乱建、侵占公共空间的行为又没有得到明确的法规制约与制度管理，这导致大杂院的院落空间被严重挤占，物质环境渐趋衰落。[2]在大杂院中，原先仅供一户居住的空间被多户人家分割，每户的居住面积减少，需要共用甚至自行搭建厨房、卫生间等设施，这使大杂院的居住条件在住宅标准不断升级的今日已经变得相当恶劣。
于是，通过房主出租、政府安置、单位分房、自行搭建等形式，外来住户逐渐进入并占据四合院，使其成为“大杂院”。此时入住者多为社会底层人群，居民流动性很大，居住条件也较差。
另一方面，在近距离共同居住、交流的空间条件下，大杂院内通常能形成邻里之间密切且长久的互动关系和交往氛围。长期共同居住为住户们提供了彼此熟识的条件，大杂院内的院落空间也为日常的邻里交往提供了十分便利的场所。长居一处的邻居们能够形成一个小型社区，彼此互助；但居住空间过于拥挤带来的私密性的丧失也容易引发纠纷。
从封闭与开放的角度上来说，大杂院首先具有作为实体物理边界的大门与院墙，在空间上与周围的区域分隔，难以作为一个开放的空间融入城市，因而具有较为封闭的空间边界。而在社会边界上，大杂院内部紧密联系的另一面就是对外的封闭性，院外的陌生人即使能够进入院内也会受到居民的警惕与提防，外来的新住户也需要一段时间才能融入原有的院落社区，因此大杂院的社会边界同样较为封闭。
筒子楼与单位大院
建国后，随着计划经济体制的确立，城市住宅投资与建设逐渐由国家主导。在住房建设投资的“条块分割”体制下，各单位企业负责建设各自的职工住宅或分配已有公房。其中非国营单位的职工只能租住已有旧房，形成类似大杂院的格局，而国营企业的职工住房由国家统一投资建设，因此能够居住在新建的单位大院或职工生活区中。[3]这类居住区通常配有整套生活福利设施，居民的基本生活所需都能在居住区内部依靠单位的资源得到满足，由此形成一个个与外界相对隔离的“单位社会”。
筒子楼是单位大院这类居住区里最常见的住宅建筑形式，多数为多层板楼，每层中间为东西向走廊，房间排列于南北两侧，厨房、卫生间等设施为每层住户共用。这一形式主要来自对苏联建筑经验的学习：按照住宅工业化的方针，标准设计被广泛使用，依照国家对面积与造价的定额指标进行设计。但当时对苏联经验的学习有诸多不合国情之处，如按照苏联人均9平方米的定额设计，远超当时国内人均4平方米左右的实际居住水平，导致实际中的“不合理使用”，原供一户使用的房间由几家合住，造成家庭间和家庭内的相互干扰，影响了居住条件的改善。之后的设计逐渐开始考虑实际情况，小面积住宅得到发展，分配中可以做到独门独户，独立厨厕也开始出现，但公用厨厕仍是多数筒子楼最显著的特点。
尽管物质条件有待改善，筒子楼与单位大院中却普遍存在较为融洽的邻里关系。首先，建筑设计中的公共厨房、卫生间、走廊等大量公共空间给邻里交流带来便利，同层的邻居每天有大量共同相处的机会。其次，由于筒子楼住房来自单位分配，同住一处的居民多来自同一单位或类似行业，在共同居住的地缘基础上又多了一层业缘联系，彼此的社会经济地位、思维模式相似，又受集体主义年代的时代精神影响，更有可能形成彼此紧密联系的社区共同体。各类文学作品中不乏对这种联系紧密、氛围融洽的邻里生活的回忆与想象。
而从封闭与开放的角度来看，筒子楼与单位大院不管在物理层面还是社会层面都有相当封闭的、对外排斥的边界。单位分房体制将非单位内的成员拒斥在能够获得住房资格的群体范围之外，想进入社区、获得居住权的外部人员面对的是几乎不可逾越的制度性边界，这道边界直到单位制衰落才渐渐瓦解。而在物理边界上，筒子楼多位于单位大院或居住大院这一封闭性的物理空间或城市中的“孤岛”中，被高墙这一实体边界所围合，在很大程度上自给自足而隔离于外部的城市空间。
单元楼
随着居住条件的逐渐改善，单元式住宅逐渐取代筒子楼，成为新的住宅建筑形式。尽管单元式建筑在之后的商品房住宅中也被大量使用，此处分析的单元楼主要指单位或国家建造，通过分配、购买、租赁等方式提供给个人的单元式多层住宅，与筒子楼相比，每户有客厅、卧室等居室的组合，并有独立的厨房与卫生间。1978年后，国家调整住房建设政策，为企业职工住房建设安排资金并允许私人建房，之后进一步推动住房商品化，由国家建设公房并向居民补贴出售。
在单位自建住房的阶段，同一居住区的居民大多属于同一单位，原有的邻里关系尚能保持；而随着住房商品化的推进，住房分配呈现出“去单位化”的趋势，一栋楼中的邻居从熟人变为陌生人，原先紧密的邻里关系受到挑战。而单元楼的空间布局同样不利于邻里交往：住户的空间分布从水平变成了垂直分布，而随着公共厨房、卫生间与走廊的消失，楼内的公共交往空间也趋于消亡，习惯了关紧房门的住户之间只能在上下楼的间隙进行礼节性的短暂交流，或在有处理公共事务的需求时进行基于“事”的事际性交流[4]，而不能像筒子楼中那样进行深入交往，邻里氛围也由亲密融洽变为存在表面尊重但缺乏密切交流。单元楼中不再能普遍形成密切联系的共同体，而是进入了类似“现代人”的邻里关系状态；公共生活的缺失也使居民更少关心他人与公共利益，由此而生的纠纷增多。但此阶段居住区整体的规划设计得到重视，组团式等住区设计中设有几栋楼共用的公共活动空间，住户依然可以在室外进行交往，有利于邻里关系的维持。
在邻里关系减弱的同时，单元楼的开放性却有所提高。随着市场化进程的推进，房屋产权逐渐明晰，原有住户可以将房屋租售给外来住户，单元楼住户的流动性大大增加，社会边界弱化。许多居住区的边界从单位大院时代的高墙大门向对外开放的商业形态转变，物理边界同样被淡化。
商品房小区
随着住房制度改革与住房商品化的不断推进，越来越多的商品房小区建成，在声势浩大的城市建设进程中取代了大杂院、筒子楼与单位小区，成为城市居住区的主要形态。商品房小区大多引入专业的物业公司进行管理，负责小区中的公共卫生、设施维修、环境维护等基础性事务，公共事务则由所在街道、社区居委会取代单位进行管理。在居住形态上，商品房小区与单元楼类似，公共交往空间稀少导致日益原子化的住户间缺乏交流，形成更加冷漠的社区氛围，过去温情脉脉的社区共同体现在已经十分鲜见。
在发展初期，商品房小区对外界曾有较大的开放性，小区内部多数对外开放，而成为住户也不再有单位等制度限制，只需购买或租赁房屋即可成为社区成员。但在住户对安全、秩序等的需求之下，封闭化管理早已成为商品房小区的发展趋势，门禁、安保人员、监控等防护措施几乎成为新建商品房小区的标配。这使商品房小区再度被实体的空间边界包围，难以成为城市的有机组成部分；另一方面，日渐高企的房价大大抬高了外来者成为小区住户的门槛，无形中造成了住户与其他群体，尤其是低收入群体的区隔，形成隐性的社会边界。
然而无论时代如何变迁，人的交往需求始终存在。近年来，物业公司开始积极介入到社区邻里氛围的建设当中，一方面营造公共空间，为邻里交往提供场所，另一方面举办各种邻里活动，提供交往契机、改善邻里氛围。在日渐封闭的商品房小区中，过去的邻里氛围是否有复兴的可能，有待进一步的实践证明。
等你来“催更”！
一本写小区的著作，是实践和学术的碰撞。
好不好看，对不对路，我们说了不算，您说了才算。
对小区的演进与治理有什么要吐槽的？对未来的小区有什么期待？对相应的话题有什么新看法和新故事？
欢迎评论区留言，我们一起来唠唠。
本文首发于微信公众号：万物有云。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑:王治强）