该来的总会来，包括之前埋下的雷，已经陆续暴发，现在到了该打扫战场的时候了。
国庆前刷到一个消息：华夏幸福(600340,股吧)初步拟定债务重组计划，意料之内，还是走到了这一步。
华夏幸福发布的公告称：
公司2192亿元金融债务，将通过以下方式还清：
1、卖出资产回笼资金约750亿元；
2、出售资产带走金融债务约500亿元；
3、优先类金融债务展期或清偿约352亿元；
4、现金兑付约570亿元金融债务；
5、以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿
6、剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
公司经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。
从今年初华夏幸福当家人王学文首次公开承认了自己的债务问题，当时公开有52亿的债务逾期，公司可动用资金仅有8亿。
如今的债务不断滚雪球，最后还是无法兜底，只能走债务重组。
华夏幸福这张主打产业新城的牌，最终还是打得稀巴烂。
可怕的是，这已经不是个例，越来越多的房企已经发出溺水信号，几个能真正爬上岸呢？
近期关于H大的解决方案，也陆续传出。
H大开始陆续变卖资产解决债务问题，9月底，H大继续转让了盛京银行99.93亿元股权。如此以来，两次出售盛京银行股权累计变现达到110亿元。
和传闻的1.9万亿债务相比杯水车薪，但看得出想解决的心情非常迫切。
10月4日，中国恒大、恒大物业与合生创展同时停牌，停牌的原因据说是H大找到买家，进入交易流程，根据多家媒体的报道，合生创展拟以超400亿港元的交易金额，收购恒大物业约51%股份，从而获得后者的控股权。
物业是H大一个赚钱的板块，先出售优质资产这一步还是坚定迈出了。
之前坊间对于物业这块颇有传言，有说是万科也有说是碧桂园，但都因为价格原因没有谈拢选择退出，这才轮到了合生。
合生这几年不走高周转模式，现金流一直也比较稳健，三道红线也都转绿，但在口碑和规模上确实不如碧桂园和万科，
只不过当前合生肯当H大的“白骑士”已经非常难得，短期H大的现金流困境能得到一定的解决，但还差那么大的窟窿，还得继续等后续的方案了。
一直选择下沉市场作为发展路线的H大，终究也走到悬崖边上。
说句题外话，我在四线城市买的H大房子，虽然已经交付，但近期爆出的是物业问题，因为拖欠保洁员工资，导致垃圾没有及时清理，部分业主已经打算不交物业费了。
没想到期房担心交不上房，现房又担心物业管理影响后期转手和升值，现在不仅是H大进退两难，连带着H大业主也进退不得。
除了已知的华夏幸福和H大，之前暴过雷的蓝光也有新消息，银行间市场清算所股份有限公司截至9月29日，蓝光无法按期支付20蓝光MTN002付息资金。
截止到8月，蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额合计159.97亿元，随着违约规模的不断增加，蓝光早就走上了变卖资产还债的路子。
4月，将其持有的四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司64.6203%的股份转让给碧桂园服务控股有限公司;
5月，四川蓝光和骏实业有限公司转让无锡和骏房地产有限公司53.17%股权给常州万科旗下的常州旭程企业管理有限公司
6月，蓝光石家庄项目正式被万科收购;
7月，苏州蓝光持股70%的苏州润堂商务咨询有限公司被平安信托收购。
积极变卖资产还债，但效果甚微，如果不出意料，蓝光申请债务重组，甚至破产也不远了。
最近新加入的暴雷房企还有新力控股和花样年集团。
新力控股先是一夜股票蒸发80%，到现在已经是危机公开化了，新力控股已经出现流动性问题，境内债务逾期引发境外债权人行动，实控人因融资抵押的股票爆仓。
现在已经在抓紧售卖全国项目，总部员工降薪，出售物业资产等，当下除了抓紧时间卖卖卖，已经别无他法。
截至2021年6月末，新力流动负债754亿，有息负债约295.5亿，其中有抵押负债243.6亿，未来一年内约有133.6亿元债务到期。
回想新力10年发展，追赶别人30年的发展，发展有多快，崩溃的时候就有多猛。
最近还有一个“同病相怜”的病友，花样年，10月4日晚间，花样年控股（01777.HK）公告，该公司本应在10月4日付款的205656000美元的票据未能如期支付。
而此前国际三大评级机构及中诚信国际对其下调评级的报告。2021年年底以前，花样年集团境内信用债到期规模合计约16.79亿元（含回售），花样年控股美元债到期金额约7.5亿美元。
9月27日，穆迪将花样年控股企业家族评级从“B2”下调至“B3”，反映出该公司再融资风险增加，因其融资渠道减弱，且有大量到期债务。
又是大批债务无法兑付，接下来估计又是走几个难兄难弟的路子，卖房、卖资产还债。
现在雷一个一个暴，战场还得一个一个清理。
今年暴的雷，既是以前种下的祸根，也离不开这2年的经济和政策催发。
疫情+经济不景气，房价还大涨一波，引得政策出台，三道红线直接蛇打七寸打到融资根上，房企本就是接新债还旧债，现在这条路走不通了，只能抓紧变卖各地房子回款。
H大算是反应最快，75折卖房轰轰烈烈，可惜下沉市场含金量不太够，加上业务线铺得广，规模还搞得大，拖着又沉面积又大的身体，怎么前行。
而且和其他暴雷房企相比，H大的债务规模多到已经可以吃下一个省的GDP，比最赚钱的中国烟草一年的利税总额还高。
影响面大到令人咂舌，救不救，怎么救，都是个问题.
房企暴雷一个接一个，导致第二次集中土拍躺平的企业越来越多。
根据克尔瑞地产研究中心发布的报告显示，在第二轮集中土拍的新规之下，溢价率呈现出下行趋势，尤其是9月溢价率降至3.9%的历史低位，流拍成为第二轮土拍的高频词。
房企拿地热情直接下降，第三季度土地流拍现象显著增多，9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%。
多数民企基本都是高负债周转的企业，短期再豪掷上亿资金拿地压力很大，在这节骨眼上，拿地赚钱远没有平安度过来得重要。
雷是暴了，可如何清理战场才最为重要，要不然吃亏和买单的仍然是买房的老百姓(603883,股吧)。
这个节骨眼，房企怎么平稳度过，我们无法干预，但可以给买房人几点建议：
1、房企不好过，捡漏的机会是有的，但比起买便宜的房子，更建议考虑拿到房子，这个时候安全比一切都重要，尽可能还是选择央企、国企吧，风险系数更低，民企的话尽量选三档绿线的，选对开发商安全拿到房子，是最基本的底线。
2、捡漏的机会确实存在，但现在有一种风险，叫陪赌，哪怕再便宜，也别去碰产业新城、远郊大城和三四线的新城，这种赌博80%已经确定要亏，真要捡漏还是得回归一二线城市和环一线城市核心地段的房子，房企要造城，赌的是城运，而一开始选对城市，这个赌局就拿到一把好牌。
3、刚需这两年上车的机会真的来了，一线城市重点关注新房，这1-2年在土拍新规则已出、供地量也在加大，加上限价的政策影响，后期入市价格很有优势，有名额有资金的投资客和不着急的刚需，是可以重点等一等大城市的新房，便宜一点是一点。
4、别太悲观，楼市最坏时代差不多见顶了。房企虽然暴雷了，但不用过分悲观，楼市没有大变天，底层的金融属性仍在，调控也没有改变根里的教育、户籍和房产捆绑，改变的只是玩法和规则，前几天央行明确提出两个维护，稳才是当前一切的王道，何况我们现在也没有任何理由彻底抛弃房地产。
5、房子仍然是刚需，但需要优中选优。这2年空出来的时间，是留给投资客梳理手头房产的时候，优化手头房产，四线换三线，三线换二线，二线换一线，不断置换到大城市的核心资产，现在不是拼房子多的时候，而是拼房子优的时代，当前节骨眼，投资趁早优化，刚需趁早上车。
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（责任编辑:王治强）