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联合深业竞投'未来之门' 万科81亿拿地创年内投资纪录

06-23 观点地产网
语音播报预计11分钟

观点地产网 万科在公开土地市场再有收获。

6月23日,广东中山市公开出让4宗土地,出让面积1957亩,主要位于马鞍岛地带。其中起价最高的是翠亨新区起步区东五围地块,约为78.8亿元,这也是当天土拍总价最贵地块。

最终,仅经过5轮竞价,东五围地块便由万科、深业集团联合体竞得,成交总价81.9亿元,对应楼面价5272.6元/平方米。

中山作为深圳西部城市,无论是万科还是深业集团,过往都曾在这里进行布局。而迹象显示,两家公司此番联合拿地并不是临时起意,而是源于两年前所签署的合作协议。

投建未来之门

观点地产新媒体了解,深业集团是"深中一体化"大风向下,将资源向中山倾斜的深圳国企之一。

早在2019年4月,深业集团下属深圳科技园公司与中山翠亨新区旗下投资平台,按照7:3比例成立合资公司,据此共同开发建设和运营深中科技创新产业园。去年12月,双方合作的"湾区未来科技城"项目动工,总投资约27亿元。

2019年11月,深业集团、深业控股还与万科签署战略合作框架协议。当时双方约定,重点推动在深圳及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营的合作。

这也被解读为深业引入第三方共同推进临深的投资工作,但此后两年间两家企业鲜有具体合作落地。

就最新拿地是否与两年前签署合作存在关联,观点地产新媒体致电深业集团高层,截止发稿未获回复。

万科南方区域相关人士则向观点地产新媒体表示,马鞍岛综合体地块是深业、万科签署战略合作后首个落地项目。其续称,未来还会有"潜在合作机会"。

资料显示,该地块编号G28-2020-0145,出让面积1003亩(约66.9万平方米),地面计容建面155万平方米,地下总建筑面积上限228.5万平方米;宅地建面13.9万平方米,商业商务用地规划超270-280米地标建筑,并要求引进、开业运营一家国际级五星级酒店。

深业集团通过官微披露,地块规划为"大湾区西岸最具影响力的大型综合体、翠亨新区的城市新地标",建设内容包括双塔形式超高层建筑"未来之门"、会展中心、联检大楼、岭南风情水街、文化设施、中小学、高端公寓及大型住宅社区。

深业集团还着重强调区位因素,表示地块与深圳前海自贸区隔海相望,是翠亨新区科学城的"核心组成部分"。"本项目处于深中通道中山方桥头堡位置,将成为深圳产业要素外溢抵达珠江西岸的第一站。"

上述所指深中通道,全长24公里,是深圳与中山实现城市对接的重要一环。从楼市的角度,深中通道的规划建设,也使得深圳的购房需求开始向西部的中山外溢。

第三方数据显示,深圳前海住宅均价10万+,而中山均价约1.5万元/平方米,其中马鞍岛均价约为2.5-3万元/平方米。

在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来,深圳的确有购房需求外溢至中山,但总量仍不算多,一方面由于翠亨新区房价上涨较快,另一方面整体调控形势下,购房需求出现收缩。

"深中通道还没开通,房价也涨到一定范围,使得购房热情有所回落。"但宋丁表示,长远来看,深中通道开通将对翠亨新区形成实质利好,这也是包括深业、万科在内的开发商看好的原因。

布局中山

而对于万科而言,借助与深业的合作,它再一次实现中山市场的布局。

观点地产新媒体了解,过去三年万科在中山先后投资过古镇镇、民众镇、翠亨新区等区域的项目。尤其是临深的翠亨新区,2018年6月该公司以楼面价1.38万元/平方米,竞得翠亨首宗现房出售地块,并创下中山单价的纪录。

去年12月底,中山翠亨新区马鞍岛两宗地块集中竞价,其中G28-2020-0130地块被万科以楼面价1.5万元/平方米及配建人才房竞得,对应总价14.56亿元,溢价27.86%。该地块同样刷新中山楼面价纪录。

与深圳宝安尖岗山地块类似,万科对高价地的开发以快周转模式为主导,拿地后半个月即今年1月中旬,马鞍岛地块便备案为"万科海岸花园",总投资21.4亿元,并计划年内入市。

需要指出的是,6月23日万科联合竞得的马鞍岛综合体地块,其总价81.9亿元已创下该公司2021年以来单项目最高纪录。

据观点地产新媒体不完全统计,万科今年1-5月累计新增73个开发项目,全口径拿地金额约888亿元;总价较高的包括杭州运河新城02地块(40.6亿元)、无锡西漳8号项目(31.92亿元)。

相比之下,万科前五月在大湾区仅获取6个开发项目,对应总价约130.8亿元,权益对价96亿元;其中东莞占3个,珠海占2个,中山1个。除此以外,万科在广深两地首轮集中供地中并无收获,一度被质疑拿地策略保守。

尽管拿地总价较高,但从成本考虑,马鞍岛综合体地块楼面价5272.6元/平方米,仅为万科去年所获同区"地王"的1/3左右。

这体现了综合体项目的议价能力,代价则是承担项目所要求的商业、办公、酒店等配套产业的建设及运营任务,这部分耗费精力远大于住宅部分。

从建设运营能力看,深业集团主要开发过深圳深业上城项目,后者集产业研发、公寓、酒店、商业于一体;万科同样有过综合体打造经验,其中商业地产主要通过印力集团发展,此外也打造过会展交易类项目诸如万科前海国际会议中心。

被问及具体分工时,万科南方区域相关人士仅表示,公司与深业将发挥各自业务优势,做好项目综合开发。

(责任编辑:和讯网站)
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