最近两个月，全国各城集中供地如火如荼。
广州、杭州、重庆、无锡、北京、成都等12城已结束首次土拍。
从结果看，土地市场呈现出显著的冷热不均，一半是海水，一半是火焰。
有的城市争得头破血流，不少企业拿地利润率还不到5%；有的城市则很冷清，个别地块甚至无人问津。
例如长春和青岛，基本都是底价成交，长春甚至出现不少流拍。
如今，拿地就像走钢丝，火爆的没利润，冷门的可能卖不掉，对房企的挑战越来越大。
无论如何，每一块地背后，都有十几家甚至几十家房企的投资部，兢兢业业、彻夜通宵的做分析、写报告。
勘地、定位、强排、测算、上会，面对一次几十块地的放量推动，很多房企原来从容、有规律的投资节奏全被打破了。
这也导致房企投资管理发生重大变化，很多公司都调整投资前置条件、优化决策流程、调集兵力支援热点城市。
要知道，拿地作为地产开发的第一步，直接影响房企未来发展的好坏。
今天我们就来聊聊，集中供地下，房企投资管理的四大变化。
1
拿地前置条件调整
以前，房企在做土地评估时，更多是关注IRR、ROE、利润率等经济指标。
但是，随着集中供地的实施，房企拿地的前置条件要求更高了。
由于大量地块同步推出，对房企土地保证金支付力提出严峻挑战。
一方面需要调集大量短期资金交保证金，另外如果运气好拿到多幅地，还要面临高额土地出让金的压力。
据涛哥了解，如今TOP民营房企都采用了投融一体的管理思路，要求区域公司在拿地阶段一定要有资金方案，最好是自己能找到钱。
毕竟央企财大气粗，有低成本的资金来源，而民企现金流压力大，集团难以提供足够支撑，需要区域发挥主动性，找到长期合作的金主。
此外，为降低风险，分摊成功拿地后的土地出让金，一些民企会要求必须带合作方案，即区域必须找到共同开发的合作方。
所以，相比以前拿地更多是看地块本身，如今对投资部门资源拓展能力的要求更高了，不仅要能测算，还要能找到金主和合作方，否则集团根本不支持。
而在经济指标方面，多数房企反而降低了要求，只要周转快，利润率低也可以，毕竟规模流量还是要保住的。
2
土地研判模式变化
集中供地带来的工作量洪峰，倒逼房企优化土地研判流程。
以前，一个投资人员通常同步跟进1-2个项目，工作节奏相对有规律，内部配合也比较有序。
如今，单城市一下40-50块地，留给投资部的时间不到2个月。
每个人要跟进N块地，不仅自己忙不过来，相关的客研、营销、设计、成本等部门，也通通忙疯了。
因此，多数房企都阶段性调集兵力支援重点城市，还有房企引入第三方团队，如咨询机构、代理机构等帮忙，分担突增的工作量。
同时，随着数字科技的发展，很多房企正尝试引入智能工具，用技术革新流程和提高效率。
以AI建筑行业垂直应用领军企业——小库科技为例，其将要发布的辅助拿地决策智能产品，资源库覆盖286个城市，435个指标，各种数据应有尽有。
同时，实时监测和更新最新土地情报，AI智能一键强排并测算，快速判断地块价值，还能一键输出报告。
以前要干一周的活，现在一两天就能搞定。
其实，如今房企投资可研都已经模板化，大家80%的时间都花在找数据和测算产品方案上。
通过智能化技术，省去了找数据的时间，同时AI算法智能强排，快速输出不同方案供选择，还能一键测算和出报告。
把繁琐的手动工作都系统化了，降低内部沟通配合的成本，大幅提升投资岗工作效率，有更多时间做更有价值的事。
3
精准提升货值产出
除了快速完成测算并获取融资支持外，很多房企依然还是拿不到地，主要是因为算不过账。
一块地十几家公司抢，每个公司的成本与产品方案不同，直接影响货值产出和出价能力。
因此，为了拿到地，对投资部争取货值最大化的能力要求更高了。
很多房企投资部也没办法，只能求设计多出几个方案，求成本抠抠费用，求营销拉拉售价，从而优化测算表。
但是，人力毕竟有限，尤其面对集中供地，有时设计也实在忙不过来，不可能把所有方案都做一遍。
这时，很多房企开始引入外部资源，例如AI辅助设计服务，用AI算法穷举并智能推荐设计方案，提供几套较优的方案后，进行实时方案调整和比较，从而快速确定最终方案。
由于全过程都是在系统上完成，可以一键测算货值产出，还能在AI辅助和人工调整下，快速尝试不同方案，找到货值最大化的最优解。
例如，某TOP20房企与小库科技合作，通过方案智能生成与推荐，短时间内在满足各项要求的条件下达到叠墅最大化，整体货值比原设计院的方案增加了5000万。
这也证明智能化技术，能有效帮助房企快速定方案，最大化货值，创造效益。
4
优化上会决策流程
土地批量供应下，区域和集团土地评审的压力也增大了。
尤其集团层面，面对十多个城市2个月内推出的400多块地，集团领导连续两周每天开投决会，可能都看不完。
因此，很多房企不得不简化决策流程，尽可能的提升效率。
有的房企直接把预审会跟投决会合并，有的房企一天要讨论10块地。
过去都是领导先听区域详细汇报上半天，现在快速讲完重点，直接进入PK环节，上会跟打车轮战一样紧凑。
但是，由于投资可变因素多，特别是方案和测算指标若领导有微调的想法，常会导致区域要重新上会。
而通过应用小库科技的服务，可以现场实时调整方案，全程可视化，不仅方便集团快速做决策，也在紧张的时间下提升了决策质量。
5
两集中时代，对房企既是挑战，更是机遇。
挑战在于，土地集中供应，决策时间紧张，拿错地的概率增加了；
机遇在于，当对手慢了的时候，如果你决策更快更准，那就有可能揽获利润。
一方面需要房企不断优化内部管理，建立成熟高效的机制；
另一方面数字科技手段的应用，也能大大提升投决速度和质量，让拿地更从容。
从小库科技与大量房企的合作数据看，在数智化解决方案辅助下，能够帮助公司：
节省75%的拿地投决时间；
节省99%的方案优化时间；
通过AI覆盖99%的方案可能；
获得3-15%的潜在货值提升。
在地产行业，时间就是金钱，货值就是生命。对很多项目来说，3%的货值提升，决定了项目能否按期盈利。
两集中时代，对房企精细化管理提出更高要求，而投资职能数字化、智能化，使拿地更准更快，将成为今后的大势所趋。
作为AI建筑行业垂直应用领军企业，小库科技致力于通过“数据-模型-规则”联动的数字化建筑语言串联开发各端，为房企打造智能投前解决方案，协助房企看地-定位-强排-测算-审查决策。
目前已为数十家头部地产企业提供了智能产品与解决方案，协助企业在新一轮挑战中降本增效、提升价值。
就在6月26日本周六19:30，小库科技将举办「Kool Sym+ 智启共生」线上新品发布会。
将重磅发布辅助拿地决策全流程的智能产品，以及两集中政策下的数智化解决方案。
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（责任编辑:张洋）