导 读
当前企业投资分化显著显，投资策略亦不尽相同。
◎ 作者 / 谢杨春、吴嘉茗
“三道红线”之后，红、橙档房企拿地力度显著下降，而黄、绿档企业有近半数加速拿地。12月各档房企投资呈“翘尾”走势，其中黄、绿两档投资力度抬升最明显。整体来看，当前企业投资分化显著显，投资策略亦不尽相同。
01
年末迎来翘尾行情
绿档房企单月投资创新高
“三道红线”导致企业投资力度收缩明显，但在年末，土地市场迎来传统成交高峰，成交量也迎来“翘尾”走势，销售50强房企12月投资金额较9-11月均值回升12%。
其中红、橙、黄、绿四档企业12月份投资金额均值环比涨幅分别为：5%、26%、11%和28%。橙档房企环比涨幅较高主要是基数过低所致。除此之外，绿、黄两档房企在年末投资力度抬升趋势最明显。尤其绿档房企，资金充裕下拿地预期一致，12月份平均投资额创2020年单月新高。
对比2020年1-8月和9-12月两个阶段的投资金额来看，红、橙房企三道红线后投资金额分别大幅下滑45%和57%,黄档房企受影响较小，投资力度仅下降了9%，而绿档房企资金充足且其他档位房企暂缓投资的情况下，积极补充土储，投资金额提升50%。
02
黄档房企差异显著
三成投资放缓、24%下半年投资持续高位
在“三道红线”政策出台后，黄、绿档房企投资虽相对积极，但内部仍差异显著。按典型房企单月投资金额变化来看，可将黄、绿档房企的投资表现分为4个类型：
黄档房企：收敛与积极并存，短期内还贷无压力成投资底气
部分房企在红线政策发布后连续3个月均未拿地，政策的影响力度可见一斑。例如新力、时代、金隅等。其中时代中国年内拿地始终保持谨慎，而禹洲、金隅、合生创展等年内拿地销售比不低，在新政出台后停止拿地，将工作重心转移至销售方面。
此外，世茂、旭辉在新政发布后的投资力度相对均衡；远洋、越秀、融信、正荣等房企在9-11月一度降低投资力度，但在年末重新加大投资力度；建业、万科等房企则9-12月一直维持较高的投资力度，在政策出台后逆向积极纳储。此类房企具备的共性在于，踩线的指标均为“扣除预收后的资产负债率超过70%”，且超出的幅度不大，基本维持在75%以内，而现金短债比均在1.5以上，短期内还贷无压力，仍有保持投资力度的底气。
绿档房企：拿地预期一致，财务稳健支撑企业持续拿地
绿档房企财务稳健程度明显高于其他房企，且负债规模可增加的幅度较大，在资金的流动性上具备巨大的优势，因此几乎所有绿档房企的投资力度均未受到“三道红线”政策的影响：金地、保利在9-12月的投资力度高于全年平均水平，中海、华润、华宇则全年投资表现相对均衡，9月后也不乏单月投资金额较高的月份。
绿档房企中龙湖、中海的财务指标最为突出，2020年上半年现金短债比分别达到4.55和3.33，现金完全能够覆盖年内债务，且净负债率分别仅有51%和32%，远低于红线规定的100%。且龙湖和中海均为品质型房企，虽然周转速度较低，但财务更加稳健，品牌和产品溢价已成为企业的“护城河”，此类房企在面临政策、行业的震荡时具备更强的抗风险能力，因此年末投资翘尾也在情理之中。
03
政策前后一二线成交占比提升2个百分点
企业持续补仓核心城市
从投资分布来看，黄、绿档房企积极逆市补仓一二线城市，“三道红线”后一二线成交占比小幅提升2个百分点，在逆市拿地的时机下，这部分企业进一步增加了在核心城市拿地的比例，优化自身土储结构。
虽然这些黄、绿档房企都在9-12月积极拿地，但不同企业的投资聚焦程度有所不同，整体来看：
区域型房企的企业选择聚焦于自身的深耕区域以及核心热点城市：其中典型如合景泰富、建业、众安分别聚焦于广州、河南省内和浙江省内，进一步补仓深耕区域，对于做大、做深区域市场有积极作用。
全国化的规模房企则重点布局一线城市和杭州、武汉、中西部省会等诸多二线城市：华润、万科、保利在9-12月的拿地金额位于三四线城市的比例分别为6%、41%和54%。
也有企业选择自身优势相对较大的城市和区域进一步补仓，如雅居乐在广州、云南加仓，一方面企业的总部位于广州，有一定的地缘优势，另一方面企业在旅游地产方面有成功经验，在海南、云南均有一定的市场基础。
04
整体盈利空间有所收窄
房企拿时仍应注意控制成本
根据地块成交的楼板价与周边房价比、以及楼板价与周边房价价差两个维度，可大致判断地块成交后的盈利空间情况，在此我们将黄色、绿色档房企2020年以来所拿地块的盈利空间进行了大致分类。
整体来看，黄色、绿色档房企年内拿地中有一半左右的地块盈利空间相对较优，而盈利空间比较危险的地块占比大约在15%左右，主要分布于一些三四线城市，楼板价与周边售价仅有3-4千元/平方米的差距，留给其他成本的空间非常小。
“三道红线”政策后，黄色、绿色档位房企中虽仍有部分持续积极拿地的“捡漏”型房企，但盈利空间为优的地块占比下降9个百分点，仅占18%，盈利空间一般和较差的地块占比却上涨4个百分点。红线政策后地市虽然进一步降温，房企拿地回归理性，但整体盈利空间却有所缩小。
主要原因有二：一是虽然红色、橙色档位房企降低了拿地力度，但是土地出让价格未降，实际地价也并未降低；二是从供应层面来说，优质地块供应占比再度下降，优质宅地仍然处于“僧多粥少”的局面，房企要以低价获取优质地块的难度依然很大。
整体来看，在“三道红线”出台以后，仍有一半左右的黄、绿档房企投资力度持续走高，在其他房企普遍收缩投资的时候，依靠自身较强的财务稳健性逆市纳储。一方面这些房企拿地节奏本就相对靠后，上半年拿地较少；另一方面这部分房企的拿地销售比普遍偏高，可以看出年内拿地积极性处于高位。
从拿地分布情况来看，逆市拿地的黄色、绿色档位房企在“捡漏”时整体遵循战略聚焦的原则，新增土储大部分集中于深耕区域、或以长三角优质三四线+核心二线为主，符合企业战略的要求，而非盲目扩张。
此外，虽然在红、橙色房企投资力度降低，带来了黄色和绿色房企的拿地“窗口期”，但预计在2021年二季度左右红、橙房企投资也将重新企稳，届时行业竞争再度加剧，对于房企而言仍需重视拿地成本和盈利空间，坚持合作、聚焦深耕将是未来房企得以持续盈利的重要方式。
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（责任编辑:王治强）