沈阳楼市 丨作者 / 二哥团队
12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》。报告指出，局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。
2020年，房地产市场整体呈现下滑的趋势。在监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。
贝壳研究院数据表示，2020年1-11月，66城新房市场累计成交套数同比下滑5.2%，成交面积累计同比下滑5.4%，但较10月累计降幅收窄1.1-1.5个百分点。
从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上。
从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。
在整体调控、局部因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。而疫情的出现，则加速了房地产市场大分化时代的来临。
实体经济走弱，避险的资本会更急不可耐的流入房地产。近期首尔和伦敦的房价大涨，就是例子。但是聪明的资本并不会毫无选择的流动，而是会更集中的向发展潜力巨大的部城市或者城市的头部区域集中。这几天哈尔滨急着想办法降库存，而深圳却又在对投资客围追堵截。这种现象更会加剧人们在选择上的分化。
当然，这种分化不仅体现在不同的城市之间，还体现在一个城市的不同区域里。
资本已经超前流入的地区，虽然规划都在一步步落地，但是房价早已超过了合理水平，就需要警惕了。如果一个区域，周边可供开发的土地众多，但同时周边配套寥寥无几。仅凭一些规划上的”空头支票”就已经具备了很高的起步价，那么即使周边建设不断完善，房价也没有什么空间可涨。
在一个城市的空白区域里，居住区从无到有，住宅价格快速上涨的情况，以后会越来越少。在房价加速分化的市场里，再想开拓几个新区，重新复制经济快速发展阶段的房价翻番的神话，会越来越难。
从大环境上来看，政策引导资本从房地产向实体经济流动已经成为宏观上的中期趋势。
从城市内部看，已经开拓的新区依然需要持续投入，而尚未开发但是已经形成规划的新区依旧需要投入大量的资源。作为影响房价最重要的因素之一——学区资源越分散，对房价的刺激就越小。而基建投入也是有限度的，同一个城市里不断的拓展新区，每个新区能得到的资源就越有限。
如果一个城市的发展潜力有限，这样发展下去，绝对不会每一个新区都会实现预期。最后的结果很可能就是一些新区发展到一半就会被放弃。这样的例子，即使是在经济发展速度快的前20年，在各个城市里也是屡见不鲜。何况是
一个城市里就那几瓶墨汁，能染几缸水？没有持续的资源投入，愿景再美好，房价也不过是强弩之末。
在分化的市场下，购房者要么从自身的真实需求去选择，房价如何发展，与入住后生活品质无关，与买房的初衷无关，即使没有好的涨幅，也无关紧要；要么选准区域，躲开高风险的板块，那么即使市场再分化，你也会有较安全的收益。
未来的城市发展和房价的走势，将有越来越多的不确定因素。风险在增加的阶段，对于没有大量的资金布局的普通人来说，与其渴望赌得准，不如让自己赚得稳些。
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（责任编辑:王治强）