和讯-全球股市财经头条新闻资讯

在“和讯”App 中打开

打开
本文来自 [和讯房产] 专栏
关注此专栏 随时随地乐享资讯
一键关注
首页 房产

聚焦房企降负债⑤丨第一太平戴维斯李想:房企降负债难易不同,靠高杠杆弯道超车将很难重现

2020-09-27 09:29 来源: 和讯房产

聚焦房企降负债⑤丨第一太平戴维斯李想:房企降负债难易不同,靠高杠杆弯道超车将很难重现

专家观点一:不同房企降负债难易程度不同

李想认为,“三道红线”一推出来打击面还是非常大的,因为其实很多龙头企业,都是有很严重的资金层面的问题,但是现在这个问题还没有爆发出来。有些企业,比如说像泰禾、福晟,这种公司就明显就已经暴露出很严重的财务问题了。这就为什么中央会出这么严厉、有针对性的政策,以前的话调控政策都是针对整个房地产行业的,比如说购房资格、限购、限售、限贷等,但现在这个政策是专门针对开发商的财务安全性,这在以往实属罕见。

这也是一个调控升级的新趋势,就是对房地产的管控越来越严格、细致了,房企一定要警觉起来,一定要有降负债的动作。

实际上,不同房企融资、降负债的难易程度是不同的。

目前来讲,一小部分房企,对自身债务问题的警惕性较高、降债务行动的时间较早,尽管他们的债务规模较大,反而采用多元化的手段和渠道去降负债,那么经过一两年的调整,可能更快地完成降低债务的目标或是调整债务结构。

中等规模的第二梯队房企,降负债难度会稍微大一些,因为这些房企多为区域性房企,会不得不为了降负债放弃全国性布局或者布局不深的城市,而且区域性房企融资渠道相对而言更窄一些,降负债手段也会少一些。为什么像泰禾集团(000732,股吧)这次所面临的危机程度那么大,其实就是因为长期的盲目快速扩张,但销售回款比较慢,同时债务规模增长速度太快,导致了回款、融资等不能完全覆盖债务,借新还旧做不下去了,所以说泰禾现在有种命悬一线的感觉。

专家观点二:房企降负债的几条路径:加快回款慎重拿地 收缩多元化业务线

李想指出,面对“三道红线”,房企降负债是有一定措施的,比如现金短债比要是大于一的话就是一道红线,那就要求房企加强销售回款,以前销售回款比较慢的话,现在必须加速销售回款,不能囤货,这样才能保证现金短债比能保持安全。

另外一种控制负债的路径就是要慎重拿地。过去传统的模式就是先拿地,拿完地以后抵押给银行做开发贷,然后卖房子回款,这样形成一个套路,但是现在这种模式难以为继、玩不转了,开发贷受到严格监管,而且开发贷也会形成中长期债务的增加,这也是企业要认真考虑的。

现在要求房企拿地要谨慎,比如说财力有限的房企拿了几块地王,肯定会对企业中长期的运营产生影响。尽管规模做大了,但债务也会相应增加,肯定会撞红线。

还有一种降负债路径是企业收缩自己的业务线,以前一些房企是比较喜欢搞多元化的,比如说以住宅开发为主,同时跨界去做酒店、文旅地产、购物中心、写字楼,包括跨界做一些与地产关系不大的尝试,其实这些都是不赚钱的,或者不能快速赚钱的“兼职”。当前“三道红线”压顶,很可能会促使某些企业剥离这些不赚钱的多元化业务线。

还一种就是联合拿地,比如说以前是一个开发商独家拿地、或者两个开发商联合拿块地,现在是四到五个开发商联合拿一块地,每家股权比较少,这样会降低自身风险。

另外一种就是明股实债,表面上是一个股权融资,实际上是变相的发债,但是在财务表上可能无法体现出来,还有就是想办法把债务转移到表外,使得资产负债表比较好看一些。

这些方法,或明或暗,目的只有一个,是找到合适自己的途径去解决“三道红线”这个问题。以前他们是不重视,或者说没有产生巨大的风险,现在中央的最新调控政策已经明确要求企业必须去重视“三道红线”的问题,如果不重视,会出现严格监管、甚至是惩罚的措施,所以“三道红线”也是督促企业对自身财务问题进行梳理。

专家观点三:靠高杠杆弯道超车很难重现房企降价促销非常有可能

李想指出,21世纪的第一个十年,开发商包括整个房地产行业的发展可以用野蛮生长来形容,增长速度特别快,房企更多地在拼速度、拼规模;第二个十年,部分龙头企业开始做一些精细化或多元化的工作,但更多的也是靠举债来增加自己的资产;现在,这种模式已经开始走到尽头,不仅仅是中央调控的要求,从整个宏观经济环境发展的要求、整个行业的健康性、安全性的角度来讲,也不再适应高负债、高周转、高杠杆的“三高”模式。

所以说肯定要求开发商要对这种模式进行调整,另外也说明过去中小型开发商靠快速扩张规模举债来做大自己业务的这种模式已经很难再出现。我觉得这也是未来的趋势,但目前来看,这“三道红线”只是先给企业放出消息、吹吹风,可能一年以后会有一个更明确的细则落地。

李想认为,从全国的角度来讲,接下来土地市场会稍微有些降温,实际上有一些热门城市的土地市场仍然过热,但部分二三线城市的土地市场土地流拍的趋势有所抬头,土地市场相对还是比较稳定的,下半年的话,可能政府推地的热情还是有,但是企业拿地的热情会减少一些,因为毕竟盲目拿地对房企自身的财务状况是极大的考验。

是不是房企要开始降价促销呢?

对楼市来说,供应端可能会比较稳定,因为疫情之后,供应端恢复得很快,建设恢复速度还是比较快的。但销售速度可能就不一定了,主要原因是后疫情阶段,各项经济指标正在修复期,个体购房者、包括家庭的财务状况等等也因为疫情受到了不同程度的影响,那么以前有购房计划的,现在他的财务状况能不能支持继续买房,这都是一个问号。

所以对房企来说,下半年销售端的压力会比较大。因此,降价促销的可能性完全存在,不管是明确降价走量快速回款,还是说用不同的优惠政策,房企都希望自己能实现快速去化,现在那种建好以后捂盘惜售或者说是那种采用慢节奏销售的模式可能已经不合时宜了。

当然从销售情况来看,也要分具体城市而言,比如说一线城市相对比较稳,那么三四线以及更下沉的中小县城的销售速度会明显下降,因为他们疫情后经济复苏会慢一些,二三线城市可能会出现分化,一些比较热门的城市,比如说杭州、南京、厦门等,包括一些比较热门三线城市,比如惠州、东莞、温州,这些城市的销售速度、销售规模还是比较有保障的,但一些偏冷门的城市,尤其是一些北部,西部的城市,楼市能不能恢复的像疫情发生之前一样,还是要打一个问号。

聚焦房企降负债⑤丨第一太平戴维斯李想:房企降负债难易不同,靠高杠杆弯道超车将很难重现
第一太平戴维斯李想

(责任编辑: 徐帅)
文末彩蛋:打开APP阅读文章,文末领取22元红包 未完待续,继续看

网站仅显示部分内容,请前往和讯APP阅读全文

确认 取消

推荐频道