2020年上半年已经结束了
你买到房了吗？哦不，应该是：你抢到房了吗？
一个朋友前几天参与浦东尚海郦景的认筹，不足100套房源，一共900多个人去抢，摇号结果出来后，朋友排在300号开外，很明显，又没戏
当天意料之中，差不多100号出头的时候，这个项目就结束了选房环节，全部售罄
买个房，800多人陪跑，啧啧啧，买到的人简直要开心到飞起了
没买到的人，自然马不停蹄的准备转移目标，备战下一场
朋友最近又开始找新的目标，这是今年上半年3月份到现在参与的第四次摇号选房，可惜运气不佳，还得继续折腾
从第一次的失落，到后面的无奈，这次显然已经有点麻木了
其实从一开始这么高的认筹比，他就差不多知道是陪跑的命运
无奈的是，好项目，基本上，都TMD需要抢
白花花的银子，实打实的流水，就是抢不到房！！！
疫情后，这是一个买房需要靠抢的时期吗？好像并不是吧！
我们收集了年后恢复常态后，在售楼盘的认筹比和销售情况。基本上是处于几家欢喜几家愁的现象，因为并不是所有的盘，都靠抢，也不是所有的盘，都是日光
与往年不太一样的是，今年出现一个比较魔幻的现象就是，扎堆认筹
从上半年开盘的项目中可以看到，认筹比超过100%的，占据了大概40%左右的比例。其实有大部分的项目去化都没有那么的好
而这些认筹比超级高的大部分楼盘都有一个共性：位置极好！
几乎都在内中环这种非常优质的区位，占据了非常核心的地段
其次，个别外环的热销盘也有一个共性：产品极好！
基本上都是区域的标杆来的，比如外环的绿宝园，区位来讲并不算好，但重点在于产品做的非常好，户型几乎没有槽点，得房率也够高，装修品质好，所以在这种情况下，即便没有学区，身处外环，也依旧不缺少客户
产品力实打实的放在那，加上周边的产品没有足以竞争的项目，客户都不瞎，自然知道钱往哪里花
知道自己钱该往哪儿花，是今年买房人最大的一个共性
就像我这个朋友，从4月份开始，几乎每个月保持认筹一个项目的频率，但遗憾的是他看中的项目，都属于狼多肉少，而朋友运气有限
像他这种现象，并不是个案，在7月份开盘的尚海郦景有着900%多认筹比，有着很多像他一样已经接连摇了好几个项目的客户
可以说整个上半年，都处于，不是在摇号，就是在去下一个楼盘摇号的路上……
想要的房子没摇到怎么办？没关系，继续找下一个目标
之前我们说，今年的刚需很大一部分出现了跨区域买房的现象，我发现一个很有意思的就是，不仅是刚需，改善也同样出现跨区域买房
就在前段时间，我们的周年演讲中提到，现在的刚需买房，最在乎两个条件，一个是总价范围，就是自己的钱包能够买得起的房子，另外一个就是产品。就是说，只要产品足够好，自己买得起，其他的条件都是可以靠后去衡量的
而在改善的客户，与往年也特别不一样
以前卖房，特别是针对改善客户的时候，客户可能来自于项目周边地铁沿线，周边产业覆盖，甚至板块外溢出的改善需求
比如，15年前后，我曾经做过一个康桥的项目，当时刚需的客户多为张江工作人群，而改善，多来自于北蔡、三林、上南等区域老破小的改善客群
但是今年，改善客户，也都是满上海跨区域买房
也就是说，任何楼盘的客户，都可能来自于上海的各个区域，毫无规律可言
大家都在满上海找最好的楼盘，最火的楼盘去认筹，而不再像过去一样选择就近买房
我觉得，甚至有可能，认筹比超过300%的项目，都是同一批人在认筹
就像我朋友，今年认筹的4个盘，每个认筹比都超过300%
我们在市调中也发现过这样的状况，三湘的很多小户型客户，来自于没有买到东方惠礼的客户，而后面没有买到三湘的客户，也同样出现在7月份认筹比900%＋的尚海郦景
也就在前几天，尚海郦景的摇号结果出来当天，就已经有排号靠后的客户，直接转战森林星河湾
其他的人也没闲着，直接就地讨论下一步到底去哪里买房，或者说下一个值得买(300785,股吧)的楼盘是哪些，没有丝毫犹豫和纠结
但一个很明显的趋势就是，就连他们提出的备胎楼盘，比如星河湾，长风瑞仕等……都是我们后台关注到的，热度很高的项目，而且未来认筹比一定不会低的项目
在这些聊天中，你能看到的信息是，这些购房人真厉害啊，他们觉得可以下手的楼盘，都是非常热门的，认筹比很高的项目，这些人基本上也都做好了一直摇下去的准备，势将运气拼到底的打算
只买好的，不看区域，就成了现在，当下，购房者最明显的特征
就在尚海郦景结束之后，有人提议，不如买浦东中环内的另一个余量充足的楼盘时，也被很多人拒绝了这种退而求其次的选择
因为这些楼盘在他们眼里，备胎都算不上
他们宁可去选择进入多进一的残酷赛道，也不会就近容忍一些有硬伤，且性价比并不高的项目
为什么疫情后，市场购房客户开始变得如此谨慎了呢？
我想，其中一部分原因就是因为，大家都知道，未来，不是所有的房子都会升值
特别是改善的客户，经历了20年商品房的居住经验以及房产调控周期的变化之后，他们都太知道自己需要什么产品
其次，也是很大一部分的原因，就是在一个未来市场环境是否好坏的前提下，大家都希望尽可能的掌握优质资产
换句话说，买房，是为了资金安全，以现金换取安全、优质的资产
这也是为什么，今年会出现扎堆认筹的现象，就是大家对于优势房产，或者说有升值空间房产的购买欲更加强烈
而且年后曾跟几个在浦东卖豪宅的中介聊天，他们也曾说过，今年春节后，在售楼处还未完全开放的时候，二手房豪宅市场最先成交的一批人，大多也都是做金融行业的
因为受黑天鹅的影响，市场会出现太多不确定的因素，如何保障资金安全，房产，优质的房产就是唯一的选择
这也是为什么上半年，中高端楼盘受到追捧的最大原因
换句话也是优质资产，有升值潜力的资产，在受到市场的追捧，而并非是楼市本身变热，或者变得更好
而同样的，在刚需的市场里，客户把能买得起的项目中，产品好坏放在首位，也是如此
可以说，未来的楼市是一个客户无法将就，也不再将就的购房环境
2020下半场，是否还能继续接力上半年的火爆？
不好说
其实，我们一直反复的在强调，楼市的豪宅客户不多了，因为这部分人的房票也被消化的差不多了
最关键的是，其实反反复复，都是这批人，整个池子里往里进的新鲜血液并不多
下半年我们可以看到的是，上半年曾经很火爆的楼盘已经在快马加鞭的加推中，比如绿地海珀外滩，比如汇德里
还有热门的板块也在加推新盘上市，比如前滩板块，位于九宫格的格力，还有尚峰名邸
那么如何判断这些热销盘，热销板块能否依旧火爆，或者说整个市场是否真的已经完全火起来？
一个很重要的信号，那就是加推的项目，是否涨价，涨价幅度如何，以及涨价后的这些热销盘是否还会热销
如果依旧火爆，那么别怀疑，横盘了2年的上海，真的起势了，你买房的步伐也要抓紧了
如果下半年，楼盘都冷静下来，或者说只有极个别的项目出现了抢购的局面，那么对于还在买房路上的购房者来说，大可慢慢挑选，不必急于一时
毕竟，现在没人抢的房子，买到了也不会香
到了下半年，你还在买房的路上，可以给到你们一个很肯定的建议就是，在买房或者说选房的路上，需要谨慎再谨慎
因为，最近牛市的利好，对于楼市来说，也一定会有一定的影响
这两个跷跷板两端的对立面，永远都是你高我低，此消彼长
所以在接下来，进入楼市的每一个购房者，都希望自己选择的是优质股，而非垃圾股
下半年开始，上海的新盘供应量不少，刚需刚改的盘也开始多了起来，当然，中高端楼盘也都有的选择
但不管你是刚需，还是刚改，或者是终极改善
不管你是任何一种姿态进入的楼市，选择优质产品，都显得尤为重要！
买房，是一个体力活，耐力赛，摒不住，你就输了
以上为正文，来自咸鱼
（责任编辑:徐帅）