京城地产大戏
撰文 | 海星
出品｜大摩财经
东直门，北京交通枢纽中心，坐落着北京著名的烂尾楼项目国盛中心。后者耗时二十多年，道尽京城地产大戏，现随着深圳房企益田集团筹划动工，国盛中心的烂尾故事似乎迎来结章。
益田与国盛中心的缘分始于信达资产。2015年，该项目因产权、债权纠葛被不良资产管理公司信达资产以105亿接手；2017年，信达资产公开招标，深圳房企益田集团在角逐下脱颖而出成为最终操盘手；又是两年后，随着益田集团取得项目复工证，东直门烂尾项目似乎终于迎来新生。
近日有媒体报道称，益田集团在2019年底获得东直门项目复工证后，正在准备该项目的筹备建设。据了解，该项目将被打造为高端商业项目，益田集团则负责整体规划和招商。
值得关注的是，东直门国盛中心项目从启动到现在，历经二十多年，先后有北京城建(600266,股吧)（600266.SH）、香港康实、北大青鸟、华远地产(600743,股吧)、国浩中国等各方利益入局争夺，甚至有金融机构深陷其中。
东直门往事
东直门国盛中心项目原为东华广场，坐落于北京东城区，总建筑面积约51万平方米，包含购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店等。该项目曾是2008年北京奥运会的重点项目，但除了交通枢纽在2008年建成交付使用外，剩余部分则荒废多年。
国盛中心项目缘起于1994年，当时东直门交通枢纽被北京公交房地产公司立项，但立项多年，项目一直未启动。到2000年左右，海南民企海南京灏实业入局其中，并绕过公交公司再次立项，但海南京灏资金实力一般，为此其找来北京城建发展共同开发，当时该项目主要针对东城区“香河园”进行危旧房改造和城市建设，后项目扩大为东直门综合交通枢纽及东华广场商务区项目。
项目由于涉及拆迁、旧改等，耗资巨大，北京城建当年又引入了香港康实投资进行合作，并成立了东直门项目公司东华置业，为此香港康实出资13.3亿元。但香港康实最终因迟迟无法付款而退出。
值得一提的是，香港康实资金问题严重，以至被其债权人的北大青鸟收购。资本玩家北大青鸟入局，一度为东直门项目的产权争夺埋下隐患。
2004年，北京城建又与任志强的华远地产达成合作，并计划转让其持有的国盛中心项目超50%股权，交易对价3.1亿元。然后，任志强的入局却随着北大青鸟的干涉颇不如意。
由于香港康实与北京城建并未解除合作协议，就此华远地产与香港康实的大股东北大青鸟开展连环诉讼，这场备受关注的诉讼大战，最终在北京政府的调解下，以任志强的退出，北大青鸟的获胜收尾。
不过，北大青鸟也并未成功入局。2005年，深发展银行（现平安银行(000001,股吧)）15亿骗贷案爆发，香港康实牵涉其中（东直门项目的资金来源于此），为此北大青鸟与深发展开始进行诉讼拉扯。与此同时，北大青鸟向农业银行(601288,股吧)申请了20亿贷款以开发国盛中心项目。
但由于牵涉深发展诉讼，北大青鸟项目后续缺乏资金来源无力开发。此后，北大青鸟于2007年引来新加坡房地产公司国浩中国，后者将以58亿并购国盛中心项目。
国浩中国入局后，同意为北大青鸟偿付农业银行贷款和深发展款项，北大青鸟则将项目股权转让至平台公司海南京灏，后者由国浩中国后期收购。
然而，变故再次出现。国浩中国并未支付农业银行和深发展款项，北大青鸟又与国浩中国发生纠纷，局面一度复杂化。离奇的是，2008年2月，海南工商局以国浩中国对海南京灏的并购未在规定时间付款为由，撤销了国浩中国对海南京灏的工商登记，至此东直门项目又回到北大青鸟手中。
国浩中国对此进行长达七年的反击战。其先后对海南商务厅、海南工商局等提起诉讼，却一再败诉，直至2014年，海南法院对东直门项目重新审判，并将东直门项目最终判至国浩中国旗下。
国盛中心项目的强势入局者北大青鸟背后人物则在当年因政商变局，一度滞留在香港四季酒店，2015年因关联交易等问题被证监会禁入后远遁海外。
不过，国浩中国重掌项目后，未进行进一步的开发，而是将项目整体以105亿卖给了四大不良资产公司之一的信达资产。
2017年2月，信达资产开始为东直门项目引进新的操盘者，据媒体报道，旧改之王佳兆业、复星地产等竞相角逐，但最终被深圳房企益田集团夺得开发权。
深圳益田
益田集团成立于1996年，在深圳福田发家，目前主要经营旅游商业、地产、文化教育和医疗健康等业务。益田集团的实控人为现年60岁的吴群力，其为内蒙人，此前曾是深圳大学的体育教师，后下海投入房地产业务并创办了益田集团。
益田集团知名项目是位于深圳华侨城的益田假日广场。目前益田集团除了深耕深圳外，业务还布局于上海、北京、长春、西安等地。吴群力曾一度想将旗下益田产业冲击上市，但筹备多年，至今未有更多消息。
益田集团擅长打造商业综合体，其入局的东直门国盛中心项目，为其立足北京奠定重要基础。事实上，益田在北京的项目较少，主要为在怀柔地区与中影集团开发的影人酒店、影人四季花园等项目。
值得一提的是，益田集团获得东直门项目的同时，还发行了一笔2028年到期的资产支持计划，募得资金53亿。该资产计划的管理人和牵头销售机构为信达资产旗下的信达证券，委托贷款资金则来源于南阳商业银行，后者亦是信达旗下银行。
益田集团2017年实现营收33.16 亿元，同比增60.97%，截至 2018 年一季度末，益田集团资产总额 422.35 亿元，资产负债率为74.64%。
益田旗下的益田假日广场则在2018年实现收入5.24亿元，净利润8566.8万元，截至2018年底，益田假日总资产137亿元，净资产58.3亿元。
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（责任编辑:何一华）